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2014珠三角房博會展后回顧

作者: 來源: 時間:2014-10-16

[序言] 有珠三角房地產市場風向標之稱的2014珠三角房博會于2014年5月23-25日在廣州保利世貿展館1號館舉辦。本次展會融合了新世界、越秀地產、頤和地產、恒大、碧桂園、富力、珠江實業、合富輝煌、中國鐵建、時代地產、合景泰富、奧園、正域集團、番山集團等品牌房企100多個樓盤。此外,本屆房博會還聚集了20多個國家和地區的300多個海外項目。

 

  

為促進市場平穩健康發展,廣東省房協多年來一直呼吁企業調整產品結構,在2014珠三角房博會上以合理的價格銷售符合首次置業和首次改善型客戶需求的產品。省房協的這一觀點,得到了參展企業的積極響應。

百盤爭艷新盤競出
    廣州、肇慶、佛山、清遠、中山、江門、珠海、惠州、云浮以及來自湖南、浙江、貴陽、海南、湖南、新疆、寧夏、廣西、北京等不同省份的共100多個樓盤在珠三角房博會上展銷。除了已經連續多年參展的省內大盤外,還有不少項目是新上市或者即將上市的產品。比如新世界地產花巨資打造的廣佛新世界莊園,華南首席4500畝國際高爾夫社區,擁攬1300畝果嶺、700畝彩色森林、500畝湖泊稀缺生態資源,為居者全面構筑可持續發展的國際健康生活,首期開發小高層、低密度住宅。珠江實業則攜旗下的珠江嘉園、佳濱苑、御東雅苑、S8項目、鵝潭灣項目以及菠蘿山保障房項目的多個新樓盤集體亮相,將珠三角房博會打造成旗下項目的新品展示會。正域集團在肇慶高要市投資開發的宋隆小鎮將打造成為華南首席綜合性文化體驗式度假旅游目的地,集旅游、度假、居住、休閑、商務、投資于一體的大型綜合地產高端項目。由廣州番山集團在肇慶新區投資開發的麗港新天地是集酒店式公寓、住宅、商業于一體的國際都會商業綜合體,首次公開亮相。
  新世界中國地產(華南)攜旗下的涵蓋廣東、貴陽、海南等三省的14個項目悉數亮相房博會,推出的產品涵蓋城市綜合體、高端別墅、千畝成熟大盤、剛需洋房、高端商業等不同類型的全產品鏈。
  越秀地產旗下星匯文華、星匯文宇、嶺南山畔、嶺南雅筑、保利越秀·嶺南林語、可逸江畔、可逸陽光、星匯御府、星匯金沙二期、財富新天地、濱海郡城、逸泉映翠花園、江門星匯名庭、南海·越秀星匯云錦、中山越秀·可逸豪苑、中山星匯云錦、中山星匯雋庭、中山星匯品峰花園等18個項目將同場聯展,產品涵蓋豪宅洋房、別墅、剛需洋房、辦公樓、公寓等眾多不同類別的產品。
  頤和地產則推出頤和大院,花都頤和山莊、頤和盛世、臺山頤和溫泉城、湖州頤和山莊、新疆阿凡提樂園、寧夏頤和墅、包頭頤和山莊、北京公寓項目等9個明星樓盤亮相。
  恒大地產則推出恩平恒大泉都、恒大金碧天下、恒大銀湖城、中山恒大綠洲、恒大海上夏威夷等5個樓盤進行集中展示。
  富力地產旗下的南沙富力唐寧,富力泉天下,富力金港城,富力東山新天地,富力天禧花園,富力天域中心,天盈廣場,南昆山富力養生谷等8盤聯展。
  碧桂園旗下鳳凰城、山湖城、清泉城、天璽灣、蓮山首府、金沙灘六盤聯展。
  珠江實業攜旗下頤德公館、珠江嘉園、珠江酈城、佳濱苑、御東雅苑、S8項目、鵝潭灣項目和菠蘿山項目等9盤聯展。
  番山集團旗下麗港華府、麗港新天地、番山創業中心、番山嘉禾等數個住宅、商業項目也在此次房博會上首次露面。
  本次參展房博會,合富輝煌作為代理商帶了眾多樓盤參展,樓盤所在區域覆蓋了荔灣、海珠、天河、白云等中心區和番禺、南沙、蘿崗、增城、花都等外圍板塊,乃至佛山項目。這些項目多以市場需求最大的剛需產品為主。

 

折扣吸引買家
   為了吸引買家,部分樓盤在現場成交的客戶給予額外的折扣和優惠。碧桂園集團推出的優惠有送管理費,鉆石卡、近30萬元的置業大禮包,海南游等。富力地產盤盤有禮,最高額外85折,最低首付只要3萬起。恒大地產旗下廣州北的幾個項目入市門檻都比較低,房博會期間還推一口價、低首付等各種優惠,最高優惠20萬,住宅最低首付5萬起,零風險鋪王首付僅9萬起。頤和集團別墅最高優惠高達百萬元,臺山頤和溫泉城推出買別墅送汽車等。越秀地產旗下18盤聯展,優惠多多,最高讓利幅度17萬。廣佛新世界莊園最高優惠40萬。合富代理樓盤也推出各種形式的促銷,有特惠一口價單位、有預存抵扣房款優惠、有額外的折扣、有置業大禮包等,買家們的選擇也非常多。

剛需和改善產品齊全,豐簡任君選擇
    此次參展樓盤中,針對首套房置業的低門檻和低首付的剛需盤與針對投資客和第二第三居所的旅游休閑養生度假大盤開始分庭抗禮。
   首付僅需幾萬元的樓盤就有惠州富力現代廣場首付僅需3萬起、恒大金碧天下首付僅需9萬起、恒大銀湖城首付僅需5萬起,鋪王僅需9萬起、時代外灘首付僅需9萬起、合景天峻首付僅需5萬起、頤和盛世首付僅需6萬起等等;還有珠江實業菠蘿山保障房項目,該項目將建設38幢住宅樓,建筑面積約354090.5平方米,其中經適房9幢,建筑面積93147.9平方米,1571套;公租房9幢,建筑面積約98151.8平方米,約1682套;廉租房20幢,建筑面積約162790.8平方米,約3724套。這一個項目的規模占廣州市保障房建設總量的15.4%,是當前廣州市安居工程中的最大項目,項目建成后可解決6493戶低收入居民的住房。
   而面向旅游度假休閑養生的樓盤有來自海南的碧桂園·金沙灘、新世界·美麗沙、廣佛新世界莊園、富力南昆山溫泉養生谷、富力泉天下、恒大泉都、恒大海上夏威夷、正域宋隆小鎮、臺山頤和溫泉城、新疆阿凡提樂園。

非限購城市及外省項目搶閘廣州客
   本屆房博會參展樓盤覆蓋的城市除了肇慶、清遠、中山、江門、惠州、云浮等珠三角非限購城市外,還有來自廣東、湖南、浙江、貴陽、海南、湖南、新疆、寧夏、北京等不同省市的代表樓盤。這批旅游休閑度假養生樓盤大多占地面積大,產品類型豐富,自然及生態環境好,或是城市綜合體。
    比如新世界在海南開發的新世界·美麗沙;在廣佛城市中軸核心之上,以廣佛中心生活區、高球教育養生地、環境生態可持續、健康生活示范區為發展理念的多功能、多元化的國際生活社區--廣佛新世界莊園;碧桂園在海南臨高斥巨資打造的海南濱海旅游度假生活典范--碧桂園·金沙灘;富力在惠州打造的現代都市山居度假養生模式典范--富力南昆山溫泉養生谷;獨享2000畝國際高爾夫球生活、暢享世界級溫泉魅力的養生休閑大盤--富力泉天下;恒大地產旗下集觀光、游樂、休閑、運動、會議、度假、體驗、居住等于一體的世界航母級旅游綜合體--恩平恒大泉都;世界級山海溫泉度假綜合體--位于陽江海陵島的恒大海上夏威夷;華南首席綜合性文化體驗式度假旅游目的地,集旅游、度假、居住、休閑、商務、投資于一體的大型綜合地產高端項目--宋隆小鎮;以養生溫泉、休閑旅游、生態居住、休養度假為主題的國際一流溫泉旅游度假區--臺山頤和溫泉城,等等。
   而肇慶也再次組團參加2014珠三角房博會,設置肇慶專屬展區,方便外來投資或置業者參觀選購肇慶項目。

 

互動沙龍,把脈2014樓市走勢
  2014珠三角房博會開幕式沙龍,邀請了廣東省房地產行業協會的蔡穗聲,廣東省房地產行業協會副會長、頤和集團董事副總裁趙永爽,合富輝煌集團首席市場分析師黎文江、廣東中原地產有限公司項目總經理黃韜等嘉賓,共同把脈2014年的房地產市場走勢。
  廣東省房地產行業協會的蔡穗聲表示,今年的銷售量有所下滑,但下滑是相比于去年而言的,協會分析過5年數字,今年處于5年中的第二高位,就是說跟前三年比還是高的。我們也相信有些政策在調整當中,經濟調整之后,樓市還是有好轉的。
  廣東省房地產行業協會副會長、廣東省房地產行業協會副會長趙永爽表示,廣州不會跌,其他城市會繼續往上漲。珠三角聚合了人才,就聚合了購買力。
  合富輝煌集團首席市場分析師黎文江表示看好廣州樓市:好不好看需求,今天有這么多的需求,我是很有信心,有需求就有買房的沖動,這是我看好的。雖然廣州現在大概有5.6萬套庫存,但平均每一套面積是140平方米,屬于非剛需的大戶型,剛需房還是有需求的。
  中原地產項目部總經理黃韜表示,廣東最近促銷比較多,包括電商、零首付和首付分期,但只有不超過10%的樓盤是零首付和首付分期,同時這個零首付本身受到了央行的不贊同,存在經營風險。黃韜認為,廣東樓市在未來三個月會進入深度調整期,并調整到位,市民該買房的就要買。廣州的樓市還有機會溫和往上漲。北上廣深代表全國房地產的風向標,四市房地產走勢穩健,并未出現比較大的危機,4月開始廣州房價已有松動,目前價格波動不超5%。未來3個月內房價還會繼續松動,但降幅不會超過10%。房價趨于合理后,樓市成交量自然會恢復。若此時放松限購會造成市場誤讀引起價格反彈。黃韜強調,三、四線城市限購松綁只是階段性的市場調整。若成交量回升,樓市走勢穩定后,不排除繼續收緊調控可能性。

 

海外投資論壇,為房企海外投資作指引
  在5月23日下午,廣東省房協聯合香港房地產協會共同主辦海外投資論壇,寶橋融資有限公司董事總經理林慧欣、德勤會計師事務所亞太區及中國企業并購重組稅務服務主管傅振煌、家葉海外集團執行董事黃弼唯、
  寶橋融資有限公司董事總經理林慧欣建議進行海外投資的房地產企業,將海外的資本保持在投資總額的百分之三十到四十,這樣一來,既可以使企業將業務多元化,同時也減低了投資的風險。海外的市場法制健全,利潤及邊際利潤超過國內投資,海外銀行貸款的利率也遠較內地的利率為低,海外當地人士對房產的需求逐步提升,而且內地賦予買家對海外置業的需求也不斷增加,現在很多內地房企在海外的投資項目,其中30%到40%的買家都是中國投資者。
  內地房地產企業進行海外投資是未來的大趨勢,同時也可以為進入海外資本市場鋪路。她說。
  而海外投資的熱點,林慧欣認為一般都會選擇國際的金融中心,經濟發展成熟的大城市,熱門的旅游區,熱門的移民城市。2014年初,內地的大型房地產企業如雅居樂、萬科、碧桂園等等,都宣布了在海外的地區有大型的投資項目。
  德勤會計師事務所亞太區及中國企業并購重組稅務服務主管傅振煌大部分成為海外投資搶奪對象的西方成熟國家,在稅務方面的法規表達很清晰,其投資的風險是相對較小的。然而他指出,最近在國際稅務方面發生了一個新的趨勢,將有可能成為海外投資的新增風險。很多的國際企業,尤其是跨境投資的企業,為了減少成本增加利潤,可能會對自己的資產做一些分配,亦即將全球的利潤分別放在不同的國家做分配,而且是盡量放在一些稅率較低的國家。眾所周知,發達國家的稅率都是比較高的,為了保護自身的稅源,它們開始在聯合國的法律規定上面加入了這樣的一條--聯合起來會增加這些海外投資公司的透明度,加強了國家之間信息的交換。傅振煌解釋,這樣一來,內地房地產企業進行海外投資的時候,就要盡量將一些稅務方面的材料、會計記錄透明化。若自己不主動公開,發達國家之間的稅務局就會通過信息交換的方式獲知該公司的資料,該企業的信息就會很大程度地暴露出來。從這一點考慮,傅振煌認為海外投資在稅務方面就不得不有顧慮。
  家葉海外集團執行董事黃弼唯分享說,曾經跟一些房企討論過,進行海外地產開發要選擇什么樣的房型。很多企業都會從中國人的喜好進行考慮,認為可以蓋三到四房的比較大的房子。黃弼唯認為這必犯大忌:在海外,一般當地的龍頭開發商進行普通住宅建設的時候,多選擇兩房以內的房型,因為對于當地人來說,如果有三房以上的需求,總是考慮選購別墅。你到那邊去蓋三房四房,我說你千萬不要這樣做,否則虧死你,三房別人都是考慮別墅而非普通住宅。因此,我們要尊重當地人的習慣開發。
  張鷹昊也同意這個觀點,現在往海外投資的客戶,首先是保本,然后是想體驗生活。他指出,現在進行海外投資,從個人來看一般是具有多重目的的,包括移民、教育、養老、旅游度假休閑等,最后才是一些資產綜合性的回報。張鷹昊表示,投資客會通過這幾點不同的目的選擇不同的國家,比如說健康養老的話就是環境比較好的加拿大、澳大利亞的,移民就是考慮哪個國家更好簽證,這時候葡萄牙或者韓國優勢相對突出。接著考慮子女留學,肯定是大都市,像倫敦、悉尼、波士頓這樣的地方。現在國內的人不僅僅是看到投資回報,哪怕不保值,但是只要目的達到,也就可以了。
  頤和地產集團海外項目策劃經理張鷹昊認為:真正選擇海外投資的人,并不是把只有一套房子的錢賣了去到國外,而是真正有余地去支配自己的資金。所以這個時候第一位往往不會考慮投資,如果是為了家庭度假,可能去度假島。所以說在選址上,包括自己做的產品定位上,都是要考慮的。
  企業在海外進行戰略性擴張,應該把企業在國內的優勢發揮出來。其實在海外投資只是一個讓自己的產品多元化,讓自己的集團發展戰略起來的因素,其實并不一定是能獲得巨大的收益,或者怎么樣,只不過是另外一條途徑而已。

 

 

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      頤和地產副總裁趙永爽:要在市場最好的時候入手 
      合富輝煌黎文江:現在只是波動期 還不需要救市 
      合富輝煌黎文江:看好當前樓市 六月是買房好時機 
      黃韜:真正采用零首付的買家不多 呼吁趕緊入市買房 
      合富置業梁燕明:亮點在促銷力度大 郊區剛需盤受熱捧 
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