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新常態 新思維 深轉型

作者: 來源:廣東省房地產行業協會 時間:2014-12-22

2014廣東省房協會員大會暨廣東房地產發展論壇在汕頭成功舉辦

(2014年度會員大會暨廣東房地產發展論壇系列報道之二)  

  為深入分析當前房地產存在的機遇和挑戰,探討行業轉型升級的機遇與挑戰,貫徹省委省政府振興粵東西北戰略,廣東省房協于12月18-19日在汕頭成功舉辦了“廣東省房地產行業協會2014年度會員大會暨廣東房地產發展論壇”。大會以“新常態、深轉型”為主題,重點討論十八屆四中全會后宏觀經濟與房地產市場走勢、互聯網思維與房地產業價值鏈重塑、新常態下養老地產、休閑旅游地產、縣域地產的機遇和挑戰等行業前沿問題。
  大會得到了首席戰略合作企業龍光地產的大力支持。300多位來自全省的品牌房企,上下游產業鏈條、政府有關部門、各地市、區房協等的負責人代表,齊聚一堂。大會內容包括廣東房協六屆三次理事會議、2014年度會員大會、廣東房地產發展論壇、政府·協會·企業首腦圓桌會議、中國(廣東)縣域房地產發展論壇、龍光之夜廣東省房地產行業協會2014年度會員大會頒獎晚宴等活動,并重磅發布了《2014廣東省縣域房地產發展研究報告》,組織參觀龍光尚海陽光和宜華木華館等特色項目,會議內容豐富,專家觀點多彩紛呈,受到參會代表廣泛好評。
  會員大會:夏海鈞等增補為副會長,強調協會的核心競爭力在于維權與研究
  2014年度會員大會于18日上午召開,會議通過了六屆三次理事會審議通過的廣東省房協秘書處2014年度工作報告、廣東省房地產行業協會第六屆理事會副會長、理事調整名單,廣東省房地產行業協會第六屆理事會增補理事、常務理事、副會長名單,廣東省房地產行業協會第六屆監事會監事長調整名單;廣東省房協秘書處2015年工作要點;2014年1-11月秘書處財務狀況表;廣東省房協2014年度取消會員資格建議名單;廣東省房地產行業協會監事會2014年度工作報告;《廣東省房地產企業社會責任指引(2015年版)》等。
  會上,恒大地產集團有限公司總裁兼執行董事夏海鈞、招商局地產控股股份有限公司廣州公司鄧錦雷總經理、廣東能興房地產開發有限公司董事長陳俐、汕頭市城市建設開發總公司總經理兼黨委書記杜川調整或增補為副會長。王韶作了廣東省房協秘書處2014年度工作報告,重點介紹了2014年秘書處通過與各市房協合作共同推動行業維權的成果。他強調協會的核心競爭力在于維權與研究。此外,他還表示2015年協會將繼續推進行業維權、社會責任和綠色住區建設、收集國內外轉型升級的優秀經驗和經典案例,引領行業轉型;運用互聯網思維,通過微信等創新和提升會員服務等。
  政府·協會·企業多方對話,成效初顯
  省房協蔡穗聲會長,省住建廳住房發展與房地產市場監管處處長潘偉堂、副處長周卓豪,汕頭市政府副秘書長王德聲,深圳、汕頭、揭陽、汕尾、河源、珠海、佛山、茂名、惠州、澄海、揭東、大南山、江海、臺山、興寧、廣寧、高要等市、縣、區住建局、房管局領導,珠江實業、龍光地產、恒大地產、招商地產、越秀地產、富力地產、中信地產、頤和地產、美林基業、江門華駿達、肇慶百花園、誠豐集團、三正地產、翔順集團、鴻藝地產、能興地產等省房協副會長或其代表近40人出席了“政府·協會·企業首腦圓桌會議”。
  政府代表們認為,政府應從政策、服務、輿論三個方面為房地產的發展營造良好的經營環境,通過提升城市整體價值、完善法規政策、簡化行政審批程序、加大稅收優惠政策等措施支持房地產業健康平穩發展。企業代表們對此深表贊同,并就土地、稅收、監管及服務等方面提出了建議。蔡穗聲作總結發言。他認為,新常態下房地產企業應加快轉型升級,開發企業可以憑借其較強的資源整合能力,與地方政府在基礎設施建設、產業配套設施建設等方面加強合作;政府部門應借鑒新加坡等發達國家和地區的經驗,加快行政審批制度改革,為企業創造更好的經營環境。他表示,省房協愿與各地政府部門在土地推介、市場研究、政策制定、推動企業轉型升級等方面開展廣泛而深入的合作,共同促進我省房地產業健康平穩發展。
  第二部《廣東縣域房地產發展報告》直呈縣域地產危與機
  據廣東省房協秘書長、新聞發言人王韶介紹,《廣東省縣域房地產發展研究報告2014》對廣東省縣域經濟環境、房地產整體市場、各縣市房地產市場及發展環境進行系統分析。《報告》在去年研究成果基礎上建立數學模型,對全省各縣市房地產業發展情況綜合排名,提煉縣域發展典型案例,并提出縣域房地產發展建議,《報告》將成為企業投資縣域房地產和政府制定有關縣域房地產政策的重要參考資料。
  據了解,《2014廣東省縣域房地產發展研究報告》針對新型城鎮化發展需要和我省房地產業發展實際提出了三條建議:
  1.房地產業應與經濟社會協調發展。以配合縣域實施產城融合為主,促進當地產業發展和就業支撐,更注重對社會責任的承擔,而不應延續過去“以地養城”的經營城市理念過度開發。2.縣域房地產發展模式應順勢轉型。參與?PPP模式(政府與社會資本合作)的項目開發建設,適度開發園區地產、產業地產、養老地產、文化旅游地產等新型地產,結合產業轉移政策參與產業園區的生產車間、職工宿舍等的配套建設,以互聯網思維搭建服務平臺,開展多元化經營服務活動。3.項目開發應向集約型智能化升級。由粗放型向集約型轉變,更好地規劃小區的功能,加強社區服務,改善居住環境;加快推進住宅產業現代化進程,實施綠色建筑計劃,完善綠色建筑標準及認證體系,強力推進建筑工業化、標準化,提高住宅工業化比例。
  兩大論壇嘉賓云集,深度剖析行業未來
  大會以“新常態、深轉型”為主題,舉辦了廣東房地產發展論壇和中國(廣東)縣域房地產發展論壇。論壇圍繞著十八屆四中全會后新常態下,中國房地產將會出現什么樣的新常態,房地產企業如何應對;房地產互聯網思維愈演愈烈,解析大型企業如何繼續獨占鰲頭,中小企業如何維持乃至顛覆行業,中國房地產企業如何從類制造業向現代服務業轉變;在人口老齡化趨勢不可阻擋的態勢下,養老產業前景愈發明朗,房地產企業介入養老產業的契機是什么,養老地產存在何種挑戰和機遇;在新常態下,房企該如何轉型升級,中小城市房地產業的前景是否光明;鄉村旅游項目開發的建議和模式。特別邀請了中國房地產業協會副秘書長王平、世聯行董秘袁鴻昌、至道中國總經理曾遠明、龍光地產汕頭公司總經理肖丹、廣州市同創卓越房地產顧問有限公司總經理趙卓文、湖南師范大學教授常疆等嘉賓對上述問題剖析。
  中房協副秘書長王平:迎接為流動人口服務為主的開發建設運營的新時代
  開發企業的最大戰略轉移,是思維模式的變遷。我們過去都是C類思維,就是項目設計,B類思維是造幣廠,A類思維就是解決錢的問題。今天已經到了A類設計階段,所以叫頂層設計,就是做一個項目能收100年的錢,就像麥當勞是小企業,但是麥當勞的總部是大企業。
  舊常態是投資拉動,新常態是個性化多元需求拉動。舊常態是為固定人口服務,新常態是為流動人口服務。舊常態我們國家追求速度,而新常態追求的是供需平衡。需求資本上升為第一資本,未來100年200年為什么人服務?為的這個人群能服務一輩子嗎?如果能,你就是一輩子的企業,為流動人口服務可以服務1萬年,需求資本是第一資本。
  過去舊常態主要是安居就業,只要住下來就能找到工作,未來是你找好了工作才安居,在舊常態下租售并舉是以售為主,在新常態下是以租為主的。舊常態是以富人經濟學為主,新常態是窮人經濟學,像美國有一個企業說我可以在中國建一個企業一天掙1塊,13億人就是一天掙13億。美國人喜歡建一個項目能收100年的錢,這就是頂層設計。舊常態是快生活為主,新常態是慢生活為主。舊常態是締造的消費,就是農村消費和城市消費相結合。新常態是城市愿意田園生活。所以舊常態是兩點一線,新常態是三點一面,在自己住宅和工作的地區拉出幾百公里,方圓要走遍玩遍休閑遍再擴大到中國,再擴大到世界,這是全世界的趨勢,中國也不例外。舊常態一般是走馬觀花,新常態是下馬體驗看花。舊常態掙錢是短平快,新常態是日進斗金。舊常態追求速度,新常態追求平臺。舊常態追求有沒有,新常態追求好不好。在舊常態下,行業差別比較大,新常態將走向行業平均利潤。我說的這些新常態是未來30年可能逐步實現的,但是這就是思維。
  世聯行副總裁兼董事會秘書袁鴻昌:房地產新常態與互聯網新思維
  新常態下的房地產首先就是告別高增長、規模化,預計未來每年的銷售面積在10-12億平面米的增量。其次是要尊重規律和市場;第三是謹慎選擇投資城市。
  房地產跟互聯網的結合有很多方式,世聯做的主要是三個大方面:
  第一個是網上售樓處。網上售樓處是集合世聯在全國的所有樓盤資源,在網上一點擊就可以看到所有的信息。比如直接把銷控表放在上面,賣掉的是紅色,還可以賣的是綠色,你就可以直接進行查詢。
  第二個是線上展示系統,一個項目隨便挑一個單位就可以看它的效果圖,3樓可以,6樓也可以,20樓再點開景觀也出來了,這樣就很便利。
  第三個是輔助交易系統,銷售代表人手一個iPad,也開發了家園云貸,訂金理財,按揭貸款,售樓驗房,裝修推薦,售后租售等輔助交易系統,通過互聯網解決客戶很多需求。比如收樓驗樓,一張表格,哪個地方不好直接打勾傳到系統;包括裝修推薦,買房以后還可以推薦裝修公司給你,供客戶參考;包括售后租售,可以告訴你周邊的租金和市場情況大概怎樣,售價怎樣,這樣出租和出售的時候你可以有一些參考。還有我的資產圖,它每天是更新的,你的資產價值是多少的,你所關注的資產每天的價格變化是怎樣的,你現在個人的資產經營狀況,現在定金多少錢,家園云貸多少錢,特別年輕人每天早上想賴床的時候一看,還要還這么多錢,趕快去工作。
  至道中國總經理:新常態下養老養生地產開發的路徑與模式
  簡單來講,健康與養老產業最簡單的分法,前半段叫健康管理,中間是急性醫療,后面是康復護理。健康管理指的是治未病,就是沒有病防病,這在醫學里面就是和預防醫學等同起來,中間環節是急性醫療這個和現代臨床醫學掛鉤,康復護理是和康復醫療掛鉤,分別可以跟房地產結合:
  第一個模式可以做健康養生度假模式,或者做度假養生居住模式,當然這兩個也可以整合。健康管理最好可以和遠郊項目和旅游目的地結合,因為做健康管理的人是想離開他的城市,玩得更開心,在玩中來療養,這是最好的。
  健康與養生度假模式怎么做?國外早就把這個領域很清晰的定義為健康養生與旅游度假完美結合的,通過非醫療化、非侵入式的健康管理與酒店管理體系相結合,以全面健康提升為目的的健康管理體系。這個模式相當于做一家度假酒店,但是不是傳統的度假酒店,這種模式在全世界已經發展了60年,有4大模式,然后這種模式里面必須要有6大要素,不會賣住房的,這些模式里面都不賣住房,都是賣套餐,一賣就是7天、14天的套餐,一個套餐人均消費至少900美金,所以7天之后至少是3、5萬人民幣,但是這個因為它有效,核心是有效,包括做診斷、整體健康提升及療程服務、健康有機餐飲、健康設施等等的,這個市場在美國做到了1000億美金,這是我講的第一個模式,特別適合于遠郊資源或者旅游度假目的地。
  第二個模式是度假養老居住模式,這種可以賣房子可以做消費,這種模式大家最熟悉的就是在海南,一定是房子加服務加配套,而且不僅僅是賣產權,可以賣使用權,一定要把這個模式做出新的東西。
  所以我們認為在中國應該做“一碗湯”距離的居住模式,長者樓棟散落在社區中,內部采用適老化設計,建筑外部和其他樓棟不作區分,周邊樓棟可與長者樓棟搭配形成老少居,整體形成活力社區,更適合中國人的生活習慣和養老觀念。在這里面可以有各種形式的床位,包括可以在社區里面以后除了有托兒所、幼兒園,十年前我們的幼兒園還是我們的負擔,現在要搶一個幼兒園不知道多賺錢,我告訴大家十年后,如果社區里面有托老所一定賺錢,現在考慮可以做托老所了,我們說早上8點鐘子女把家長送過來放在這里,晚上7點鐘接走,包他三餐,白天在這里做活動,做書法和物理治療,做老年人的聯誼活動等等的,這種形式就解決了我們的居家養老問題,他是在居家的但是又可以提供服務,甚至老人到了一定的年齡可以上門服務。所以養老的市場已經擺在你的面前了,所以在這塊來講,我剛剛講到的做養老如果做大社區不敢做,先從長者日托社區做起是一個很好的途徑,培養了開發商的丙方思維,先做一個長者日托中心,培養我的運營能力,到將來我去放大我的運營能力,這是有可能的。??
  海口一個適合活躍長者度假的項目,他不賣房子,只按天賣。7天一個老人,春節期間7天一個老人6晚,2362塊,在那里住7天6晚,那里的設施全部是適老化的,有為老人的服務團隊,特別是應急團隊,旁邊很近就是海口人民醫院,家里面都放心。
  汕頭龍光總經理肖丹:深耕區域,聚焦剛需
  新常態下,房地產會有四個轉化:一是從高速增長期向行業整體企穩向好發展;二是粗放型向精細化;三是同質化向創新的思考和資源整合的嘗試轉變;四是賣方市場轉向買方市場。
  未來幾年,龍光地產堅持“深耕區域,聚焦剛需”的發展戰略,聚焦經濟發達的珠三角乃至兩廣區域,以穩健投資和低成本策略,在已進入城市積極拓展優質土地資源。同時,順應國家鼓勵剛需住宅需求的大勢,龍光地產堅持剛需、改善型產品為主的產品定位,通過貫徹高周轉運營策略、實施“雙高均衡(高周轉與高利潤)、精細管控”的經營模式,實現規模與利潤的同步增長,以獨特的“龍光模式”打造出企業獨特的核心競爭力。
  隨著國家新型城鎮化規劃的推進,我國將逐步實現經濟結構與產業的轉型與升級,產業地產、智慧城市、旅游地產等細分產業的投資領域將迎來新一輪的市場發展機會。龍光地產已經開始新型城鎮化相關項目的嘗試,并將在今后探索養老地產、旅游地產等多元化布局。比如,旅游養生龍光去年就在廣西拿到2000年福壽文化的永福村,那里的水和土是有防癌作用的,我們正在做健康養生度假產品的研究。高端寫字樓和酒店包括有汕頭龍光的世紀大廈和喜來登酒店等第一批試點項目,接下來還有兩個城市綜合體,并將打造龍光世紀這么一個寫字樓系列品牌。
  汕頭作為粵東城市群的核心城市和經濟發展的橋頭堡,是粵東西北發展的戰略重點。而龍光集團作為發源于汕頭的企業,深耕汕頭及兩廣地區18年。18年來,龍光在汕頭開發項目達30余個,實現開發面積445萬平方米,占據汕頭房地產市場超過1/3的份額,擁有業主超過10萬人,成為在汕頭發展中走在最前沿、引領人居潮流的領軍企業。
  龍光地產作為見證城市規劃發展和建設先驅者,一直扮演成熟的城市運營商的角色緊隨汕頭經濟發展脈絡穩步發展,隨著北拓東進的城市發展戰略,龍光地產每到一處地方都帶動了片區的蓬勃發展。如2000年,700畝城中村經典改造項目金禧花園,開啟汕頭北區居住新紀元;2004年,打造城市東區標桿陽光海岸,開啟品質居住時代;2010年,東區尚海陽光開啟品質豪宅時代,將城市品質豪宅推上新臺階;2011年,精筑意國風情龍騰熙園,讓幸福攜城北挺東進;2013年龍光喜來登國際五星級酒店,帶動中心城區繁榮;2014年,新東區湖海大宅御海陽光,北山灣片區碧海陽光,無不引領當地生活方式的進化,兩大新區發展指日可待。
  汕頭龍光不斷將國內外領銜的人居產品設計帶到汕頭,回報汕頭人民。如開啟汕頭品質人居時代的陽光海岸,首創園林引入活水;東區豪宅標桿龍光尚海陽光,首創天際泳池,雙層大堂設計等;汕頭引進汕頭首家國際五星連鎖酒店的標桿喜來登酒店;新東區湖海大宅龍光御海陽光拓荒濱海新區。龍光從提升汕頭人居品質出發,產品持續創新升級,產品覆蓋了低層、小高層、高層、超高層等完整形態。
  專家觀點速讀
  廣東省房協會長蔡穗聲:房地產從類制造業向現代服務業轉型
  從廣東房地產業對經濟的貢獻率看,隨著經濟發展方式轉型升級,傳統的房地產業對經濟發展的拉動作用已明顯不如過去突出。新常態下,房地產市場短缺的狀況得到了極大改善。作為中國經濟最強發動機的房地產,其產業地位和依賴度下降,發展動力趨向平緩。地方政府更強調產業帶動,更注重城市運營,更看好復合型地產開發模式。土地供應“嚴控增量、盤活存量”,傳統的“征地-賣地”模式發生改變,存量土地再開發將成為未來中心城市土地供應的主要方式。未來10年,房地產面臨從類制造業向現代服務業轉型的重大趨勢。新常態下,應顛覆傳統,樹立服務和金融思想,通過金融支持和服務運營、植入互聯網思維等手段尋求長期持續經營,盈利模式從直接賣房賺錢變為長期經營賺錢,從類制造業向現代服務業轉型。
  廣東省房協副會長、龍光地產執行董事兼執行副總裁紀建德:龍光開啟多元化探索
  當前,新常態下的中國經濟正面臨著轉型升級,在龍光近1300多萬平方米的土地儲備中,超過60%位于珠三角經濟高增長區。未來,龍光仍將繼續立足兩廣,積極關注其他經濟高增長區域投資機會,大膽探索旅游、養生、商業地產等領域的發展機遇,不斷提升競爭力。
  同創卓越總經理趙卓文:縣域地產如何發展并實現轉型升級
  中國已經進入休閑經濟時代,泛鄉村地產悄然興起,縣域房地產怎么發展,怎么轉型呢:第一個是要因地制宜、緊抓資源,實現新時期的土地價值再造;第二點要打破單一的住宅發展模式,實現多元化的發展。是逆城市化的產品發展,實現每家每戶在周末去種種菜。不一定是要拿到建設性用地,集體建設用地包括農地,包括一些集體控制的土地資源都可以;第三個是品質提升和規模發展;第四點要抓住產業轉移契機,以產業帶動需求;第五個是網絡時代和軌道交通時代的產品再造;第六個是泛鄉村地產的升級和發展。
  湖南師范大學教授常疆:鄉村旅游的7種模式
  第一是都市近郊型;第二個是農業科技型,它的經驗最核心的就是科研成果直接與旅游資源相結合,或者科研成果直接變成旅游資源;第三是民間藝術型,民間藝術型總的投資也不大,以金山的農民畫村為例,項目的整個成本并不高,關鍵是在民間藝術的傳承和保護,實現了非盈利性和盈利性的旅游活動相結合。第四是民俗依托型,就是一定是有原生性或者具有某種獨特性的資源,再加上參與性,做得最好的應該是麗江;第五是古村古鎮型,因為烏鎮在全國來說有一定的獨特性,江南水鄉、小巧流水很多,而且在保護上做得比較好,總結為5個字,就是遷、拆、修、補、飾;第六是特色農莊;第七是成熟景區周邊型。

 

主持人:省房協輪值主席、常務副會長、廣州珠江實業集團有限公司董事長鄭暑平

汕頭市政府副秘書長王德聲致辭

省房協副會長、龍光地產控股有限公司執行董事紀建德致辭

省房協秘書長王韶匯報秘書處2014年度工作報告

廣東省住房和城鄉建設廳住房發展與房地產市場監管處處長潘偉堂致辭

 

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