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2014廣東房地產發展論壇

作者: 來源:廣東省房地產行業協會 時間:2014-12-23

(2014年度會員大會暨廣東房地產發展論壇系列報道之三)

 

省房協會長蔡穗聲

省房協秘書長王韶主持論壇

中國房地產業協會副秘書長王平

世聯行集團副總經理、董事會秘書袁鴻昌

省房協養老地產委員會副主任委員、至道中國總經理曾遠明

汕頭市龍光房地產有限公司總經理肖丹




  主持人:大家下午好,我是省房協秘書長王韶,上午我們成功圓滿的召開了2014年廣東房協會員大會,為即將到來的2015年開了一個好頭。
  即將過去的2014,對于廣東房地產而言是極其困難的一年,市場持續低迷,自8月份開始商品房銷售才逐步回升,降幅繼續收窄,商品房去化周期有所縮短,市場回暖趨勢四得到初步確立。但新常態下,伴隨國家宏觀政策環境、社會經濟環境、政府需求和土地供應渠道的轉變,房地產業依然面臨挑戰和考驗。
  本次論壇以“新常態、深轉型”為主題,重點討論十八屆四中全會后宏觀經濟與房地產市場走勢、互聯網思維與房地產業價值鏈重塑、新常態下養老地產、休閑旅游地產、縣域地產的機遇和挑戰等行業前沿問題,目的是更好的引領廣東房地產走出困境,開創新的發展局面。
  出席今天論壇的主要領導嘉賓有:
  汕頭市人民政府
  中國房地產業協會王平副秘書長
  廣東省住房和城鄉建設廳房產處潘偉堂處長、周卓豪副處長
  廣東省房地產行業協會蔡穗聲會長
  深圳市住房與城鄉建設局李延忠局長
  潮州市住房和城鄉建設局林建新局長
  云浮市住房和城鄉建設局溫耀良調研員
  汕頭市住房和城鄉建設局
  汕頭市房地產管理局
  韶關市住房和城鄉建設局何平良副局長
  揭陽市住房和城鄉建設局王集德副局長
  河源市住房與城鄉規劃建設局黃國全副局長
  河源市土地儲備中心朱振良主任
  茂名市水東灣新城建設管理委員會孫波主任
  揭陽市大南山華僑管理區陳海清副處長
  汕尾住房和城鄉建設局劉初棠副局長
  汕尾市房地產管理局劉升河局長
  肇慶高新區人居環境建設和管理局
  廣東房協常務副會長、輪值主席、珠江實業集團董事長鄭署平
  廣東房協常務副會長、萬科企業股份廣州公司總經理唐激揚
  廣東房協常務副會長、惠州隆生企業(集團)董事長劉小波
  廣東省房協副會長、龍光地產集團副總裁紀建德
  廣東省房協副會長、頤和地產集團執行董事趙永爽
  廣東省房協副會長、廣州新城市投資控股集團董事長曹志偉
  廣東省房協副會長、廣東宏遠集團房地產公司董事長鐘振強
  廣東省房協副會長、江門錦富房地產公司總經理王安泉
  廣東省房協副會長、韶關富康物業有限公司總經理鄭少初
  廣東省房協副會長、宜華地產股份有限公司董事長劉紹生
  廣東省房協副會長、汕頭城市建設開發總公司總經理杜川
  廣東省房協副會長、佛山東建集團有限公司副總經理呂文
  深圳市房協許權會長、呂晉川秘書長
  汕頭房協陳堅雄會長、郭以寧秘書長
  江門房協葉澤權會長
  河源房協黃少鴻會長、曹觀發秘書長
  云浮房協黃應健會長、程滿敦秘書長
  冒名房協陳桂會長、羊宇超秘書長
  汕尾房協黃賢德會長、羅豐秘書長
  東莞房協秘書長陳駿良
  揭陽房協秘書長方壽
  為保持一個良好的的會議環境,建議大家把手機調至靜音狀況,此外,本次論壇將由新浪網直播,詳情大家可以上網瀏覽。
  2015中國樓市態勢想必牽動著大家的心,在請出王平秘書長作主題演講之前,咱們先聽聽業界大佬是怎么看的。
  中國房地產市場進入新常態,轉型將成必然。——顧云昌原中國房地產及住宅研究會副會長
  房產商正在大規模的轉型,失敗者將出局。——任志強原北京市華遠地產股份有限公司董事長
  未來十年房地產市場將進入低速增長階段。——社科院
  中國房地產接下來有十年平穩發展期。—王健林大連萬達集團董事長
  中國房地產要由香港模式向美國模式轉型,房地產今后仍是黃金期,不止十年甚至更長。——蔡穗聲廣東省房地產行業協會會長
  下面有請中國房地產業協會副秘書長王平作專題演講,他演講的題目是“新常態、新思維、新行動”,有請。
  王平:非常高興站到這個舞臺跟房地產同仁交流這個題目,我也感謝今天的輪值主席,更感謝蔡會長的要求。為什么要轉型,為什么要深轉型?那就是有新思維,可能在這里我會舉幾個例子給大家聽,國外像中國房地產這個時期他們是怎么做的,我們國內是不是還會走這條路,或者是在這個基礎上提高再走。
  2005年中國有一批轉型的房地產企業,今天為什么40多個市長追著它們的項目,一個城市給它2000畝,每年只能做6個,我們做的項目為什么賣不出去,賣不出去是不是房地產的低谷,在這里都要回答這些問題。
  首先先做一個結論,中國房地產不是拐點,中國房地產不是走下坡,而是上了一個臺階,更平穩地快速前進。如果我把通訊業和房地產業比作一個行業,這就是新常態,這個“新”新在哪?“舊”舊在哪?就是通訊業如果90年代到現在一直做BB機,就像柯達膠卷一直做膠卷,那就會慢慢的走向困難,但是如果做手機和數碼相機,那就是永遠發展無致敬,所以我們需要新常態。
  我們到底走什么模式?也可能走美國的模式,美國的模式是不是一定要學呢?有的朋友問我,如果是BB機怎么銷售,BB機不開工就可以銷售,誰說違規了,你不要用違規的做法,你不要把銷售的錢放在你的兜里。1960年通用規則,拿到一塊地就賣,固定資產必須銷售前移,美國包括各個國家的飛機絕不會造100架才銷售,而是有訂單才生產,中國的房地產也將會是這樣的,國際通用規則就一條,比如說中國臺灣遇到這樣的項目,上來就銷售,跟銀行簽了合同,誰愿意買這塊地上的房子,誰到指定的銀行存款10萬臺幣,存的時候說目的是想買這個房,于是存款了,銀行很高興,他在存單上必須要寫明我要買多大面積的房子,寫清楚,這個單子剛存進去開發商就拿到了信息,當銷售到120戶的時候就開業主委員會,把設計公司的設計和整個業主交流,都同意了再開工,一旦開工這就是你的真實客戶,所以絕不能建完200戶再賣,賣不完天天貸高利貸,所以我們房地產已經到了頂層設計階段,這就是新常態。
  新常態、舊常態太容易了,我從1981年進入房地產,遇到了4次我認為新舊常態的對比,第一個階段是80年到90年,這個階段是計劃經濟,很多開發公司從80年代起步,當時我們協會也開展這樣的活動,告訴大家國家已經說了以后不給你計劃了,不給你剛才指標和銷售指標,完全自己開發自己銷售。當時很多企業不相信,就是抱著舊的計劃指標不放沒有走到新常態,第二個階段是90年到2000年,這個時候全世界都在走專業化,所以2000年王石說只做房地產的住宅,什么都不做,結果凡是做專業化的迅速成長。第三個階段是2000年到2008年,始終有人抱著舊常態,就是2000年危機了,世界金融危機了,抱著不放,于是縮手縮腳不敢動了,而僅僅三年的時間有些開發公司翻了十倍,因為他們堅信新的常態是發展而不是收縮,沒有受外界的影響。最后一個階段是1980年到2014年,新常態就是為流動人口服務,我們國家過去是短缺的時代,所以假如有1萬個家庭需要住宅,但是只能產生100套,這種短缺時代要多少就可以賣多少,拿了地就賣,但是今天我們國家已經到了新常態,就是為固定人口服務的時代逐漸減弱,變成為流動人口服務。我總結成一句話,迎接為流動人口服務為主的開發建設運營的新時代。把這個牢牢記住,全世界現在都在走這個規律,中國今天徹底到了,不轉型再做一樣的東西,BB機就遇到無數的困難,換句話說就是為中低收入居民家庭異地異國中短期休閑度假時代的快速到來,這就是轉型。
  所以舊常態、新常態我做了一個比較,舊常態是誰和權力接近誰可以拿到資源,新常態是市場需求為中心。舊常態是短缺經濟,新常態是過剩能力經濟。我們稍微一努力就會過剩,很多行業都是,我們具備了生產能力,有需求就能生產出來,舊常態是投資拉動,新常態是個性化多元需求拉動。舊常態是為固定人口服務,新常態是為流動人口服務。舊常態我們國家追求速度,而新常態追求的是供需平衡。曾經有這么一句話給大家一個參考,有一個村去年吃了1萬個饅頭,為什么今年非要1.1萬個饅頭,這種速度有意義嗎,為了保持1.1萬饅頭用多少資金刺激,生產出來的饅頭壞了怎么辦?埋了再生產,所以未來的世界一定是供需平衡的世界,所以GDP過去是決策的依據,未來是國家實力的象征,過去數量效應最好,我們的新聞聯播通常都是糧食增產多少萬斤,而未來是質量的產品,我們的糧食能不能不是基因的食品,過去舊常態主要是安居就業,只要住下來就能找到工作,未來不是,是你找好了工作才安居,在舊常態下租售并舉是以售為主,在新常態下是以租為主的。舊常態是以富人經濟學為主,誰可以跟富人打交道可以有穩定的合同,但是在新常態是窮人經濟學,像美國有一個企業說我可以在中國建一個企業一天掙1塊,13億人就是一天掙13億。美國人喜歡建一個項目能收100年的錢,這就是頂層設計的第二類。舊常態是快生活為主,新常態是慢生活為主。舊常態是締造的消費,就是農村消費和城市消費相結合。新常態是城市愿意田園生活,農村愿意現代的生活。所以舊常態是兩點一線,新常態是三點一面,在自己住宅和工作的地區拉出幾百公里,方圓要走遍玩遍休閑遍再擴大到中國,再擴大到世界,這是全世界的趨勢,中國也不例外。舊常態一般是走馬觀花,新常態是下馬體驗看花。舊常態掙錢是短平快,新常態是日進斗金。舊常態追求速度,新常態追求平臺。舊常態追求有沒有,新常態追求好不好。所以現在家里為什么堆的鞋多衣服多,就是因為窮怕了,只要進到家里就是我有了。但是新常態是物盡其用。所以舊常態不重視人財物占有率,新常態重視人財物的占有率,孫中山一輩子沒有掙錢,但是一輩子不缺錢。這就是今天,所以舊常態比較重視中央說什么,而今天新常態重視市場說什么,舊常態信息不對稱可以獲得暴利,新常態下是陽光互聯網下的直銷,什么叫大數據?就是精準服務。
  所以在舊常態下,行業差別比較大,新常態將走向行業平均利潤。我說的這些新常態是未來30年可能逐步實現的,但是這就是思維。
  所以我給大家看一下法國在中國今天的階段在干什么,法國我只能跟中國一個東西相比,大家看這個圖。法國有55萬平方公里,黑龍江有48萬平方公里,黑龍江有4000萬人,法國6600萬人,但是僅僅這么一個小的法國,相當于中國一個省的面積,比黑龍江多了2600萬,法國有96省,法國僅僅這么點面積,有96個省,36568個市鎮,我們整個中國才33281個建制鎮,整整中國才3萬多個,而僅僅一個法國就這么多,法國號稱有6000萬人,還可以迎接8000萬外來人口。所以人家房地產做到這種程度,到法國旅游就不用旅行社,從法蘭克福下車就可以直接去享受田園風光和酒窖的香味,在座的黑龍江和法國相比,房地產是零,才剛剛開始。
  所以今天中國的6600萬人為8000萬人如何去法國而服務,這個時代已經來了。所以中國的發展未來應該轉向所有的項目,這就叫手機項目。
  再看德國35.7萬平方公里,相當于中國一個省的面積,有9000萬人,有16個省,12220個市鎮,也可以容納將近7000萬人進德國,廣東大家問問自己的面積,比自己人口多一倍的人口進廣東,我們可以把他們接待好嗎?這種房地產才剛剛開始,既不破壞環境,還可以有效的接待外國的游客、休閑客。云南昆明做了一個決定,已有60個名鎮,現在要增加到100個名鎮,每個鎮可以讓外國人住1個月到8個月,不愿意走,為什么?這一切的一切都是未來房地產的發展趨勢,如果今天你是做膠卷的,一定不要不聽數碼相機的,如果是希特勒一定不要相信原子彈。這就叫轉型。
  看看英國,僅僅黑龍江省面積的一半,24萬平方公里,養活了6120萬人,英國怎么做的城市規劃呢?大家看英國幾乎都是島嶼,就這么點田地,2011年他們的新型城市規劃法給大家看看。田園城,今天的英國是最老牌的地主主義國家,轉型的時候他們做了一個決定,這里不看了,12萬人口的城市絕對不準集中建,一定要3萬人一個城市,12萬人這么分布,要在中國一定要把這4個拆了合到中間,但是在英國已經不做了,我相信20年后這個觀點會被中國人接受,但是已經付出了昂貴的代價,今天英國的新城市計劃出臺了,社區、餐飲自給自足,3萬人一個城市,6個衛星城,為了讓6個衛星城過得更好就建一個中心城市,這個中心城市7.5萬人,專門為6個衛星城服務,我們國家是6個衛星城為中心城市服務,在國際上全是倒著的,這個團部是為營服務的,絕對不是營為團部服務的,所以這7.5萬人的建筑都不能鋪地毯,中間必須是大綠地,6個城市用運河和輕軌連起來,而且可以容納25萬人來休閑,一部分人住在城里,一部分人住在鄉下,這就是英國的發展戰略。
  再看中國轉型的企業,最早轉型的企業,2005年在全國建了好多的項目,北京現在已經有兩個區一個縣都準備給它項目,一個給2000畝,現在自己有一個大學,大家看2000畝,光建住宅是賣不出去的,它知道未來的人不缺住宅,這個住宅必須要有就業人口,它在一個縣里面找到一個很偏僻的地方,然后用1000畝建住宅,可以容納5萬人,但是旁邊有很多的就業機會,所以這個住宅可以賣得很好。
  看看這個城,吃、住、游、購、文、娛全俱全,包括精神享受,現在市政府排隊把項目給它,地便宜的在這都不能說,因為帶來這么多的就業和財政收入,它獲得的土地都是最便宜的。
  再看有一個千戶苗寨,政府決定把這塊地拍賣給開發商,這個山有500多戶,那個山有500多戶,這個山非常高,一次我都上不去,房子很破,政府決定讓所有的苗寨將近1000戶搬下來住保障房,然后一半賣給開發商,這個項目實施之前被北京的一個規劃院院長發現,說這個項目不能建了,你要這么建這塊地就完了,政府掙了一批錢,開發商賣完掙一批錢,完了這個項目就是死項目,沒有解決千家苗戶的就業和生存,還把他們的農田占用了。這個規劃院院長用很長的時間跟他們說不要建這塊地,留著它,也讓城里人來這里享受。于是把這塊地重新規劃,規劃完了每天晚上容納3萬人,一個人花300就是1千萬,每天這樣的絡繹不絕的人口。現在政府又拿了一塊地建五星級賓館,為什么?外國人來得太多,把千戶苗寨的農民帶富了。北京還有一些來這做生意的,形成了產業聚集、人員聚集,而且流動人口在這住3天的不少,住一個星期的也不少,一直這樣走一波來一波。
  再看看航空開發公司,專門打造以客戶需求為導向打造體驗地產,在這里享受一切的航空夢,在這配建的住宅一搶而光,所以真正買房子的人不是給戶口而是就業,先就業后落戶,這個新時代將到來。
  再給大家看一個片子,就是韓國在海上做了一個24小時的不夜城,是澳門的3倍。
  (播放視頻)
  王平:大家觀看完了,不知道什么感覺?我只告訴大家這是房地產的iPhone10,所有的行業都是配套,集成出來一個東西為流動人口服務,而且就業人口500萬以上,這500萬就要在這住,是就業人口,所以大家想想未來的房地產,這就是趨勢,很多說我怎么可能,你千萬不要這么想,哪怕你做一個項目能結合10個需求都是創新,千萬不要抱著BB機不放,房地產到了,千萬別只會建住宅,中等收入限購是什么意思?其中一個解釋是抱著自己的觀點不放最后一下淹沒了。一定要放,我們會長有一句話,我們到了什么模式大家就要研究什么模式,哪怕明天的項目就增加一個需求,我們BB機里增加一個手電的功能行不行,BB機里面突然增加一個打電話的功能,然后變成電視機的功能,你一定要想,只要想就能成功。所以新常態的特點,第一個特點就是人的因素逐漸趨為零,不是人的因素不重要,是我們的行政管理將趨于零,不能讓政府官員那么累了,看看西方的官員,特別是德國,政府只管維持秩序,因為已經把人管交通變成紅綠燈管,所以警察是維持秩序,防止逆行,而我們中國5000年的歷史還在十字路口指揮交通,這是不行的,所以三中全會決定按市場抉擇,四中全會決定每個規則按程序辦,實際和程序、規則發生矛盾怎么辦?由人大授權先行先試,比如說上海自由貿易區,就叫先行先試,政策非常優厚,結果多少專家反對,最后人大通過4部法律在上海自由貿易區無效,給它授權,現在又要擴大到好多地方,就是要在中國注冊企業和美國、德國、日本是一樣的,我們不要一點一點來,能不能有大的突破。所以這就是人的因素趨向于零。
  第二個需求資本上升為第一資本,未來您100年200年為什么人服務?您為的這個人群能服務一輩子嗎?如果能,你就是一輩子的企業,如果服務5年就是5年的企業,服務100年就是百年企業,為流動人口服務可以服務1萬年,就是這樣的,所以需求資本是第一資本,如果馬克思活著再也不會寫人財物資本論,他將研究需求資本論,誰掌握需求誰就是爺爺。
  再有一個,人類的四大結構整體在提升,新常態下這幾個特點特點明確,人的因素為零,需求資本成為第一資本,四大結構迅速提升,全世界都尊重的規律,第一是衣食,然后是住行,然后是文游或者文娛,第四是康壽,現在康壽企業特別掙錢,我們如何在我們的行業里面能解決康壽問題,這是最重要的。
  再有一個,政府工作的重點變了,當前政府提出了中國經濟會議剛開完,看政府工作的重點在哪大家就知道關心什么,2014年是新常態、多樣化,國家剛剛說的新常態看習近平是怎么總結的,最大的常態就是企業生產經營困難增多,這已經到了生死存亡的時候,經濟下行壓力大,結構調整陣痛顯現,企業生產經營困難顯現。在這種常態下,大家看我們第一個常態就是個性化、多樣化的需求,消費成為主流,第二個需求就是新的模式正在涌現,第三個是國際收支這塊我們依然存在競爭力,生產能力上我們已經出現了長期供給不足,變成生產超出需求。再一個過去勞動力成本低,現在我們要靠人力資源進步提高。過去重視數量、價格,今天注重質量和差異化。等等這一切新變化、新常態給我們提出了要求,你看中央要求我們重視群眾的需求、消費的心理、社會的預期、企業家才能怎么發揮,人才資本的素質等等的,這一切都告訴我們新常態下,我們企業的戰略是,第一是縣、鎮、鄉村建設怎么帶動,怎么帶動整體的致富,帶領農民致富,政府把精力放在保障房,保障房也向社會購買,從抑制需求變成抑制平衡,習近平對于速度很反感,他在經合組織上說中國7%怎么了,需要多少增長多少,不需要吃1萬個饅頭就吃多少,不需要吃那么多沒必要,所以看一個區的住宅供應,再看一個縣的住宅供應,千萬不要圍繞著增長速度。
  最后,我再講一個訣竅,開發企業的最大戰略轉移,思維模式的變遷。我們過去都是C類思維,就是項目設計,B類思維是造幣廠,A類思維就是解決錢的問題。今天已經到了A類設計階段,所以叫頂層設計,就是做一個項目能收100年的錢,就像麥當勞是小企業,但是麥當勞的總部是大企業,國際上區分20人叫小微企業,20人到100人是中小企業,200人以上才是大企業,但是頂層設計是解決錢的問題,解決完錢都要投到B類設計,就是今天我們要轉型的內容,轉到哪去?轉到手機日進斗金,所以系統設計非常重要,項目設計是投入產出,給100萬賺200萬,所以我們按資分配將走向按勞分配,因為中國不缺錢,有好的項目錢跟著你走。大家想想未來的頂層設計就是不花錢也辦事。
  舉兩個例子結束今天的論壇,第一個例子是不花錢也辦事,第二個例子是分配好了辦得更好。第一個例子就是中國的航空業,現在大家機票還在買5折以下的,董事會做出一個決定誰買5折以上的機票我免費送你到機場,只要用頂層設計,社會不缺人財物,只要設計好了讓人人收益就是頂層設計,如果設計好了使一方受損就是欺騙,這個頂層設計包括第一個航空公司,第二個是買機票的客戶,第三個是汽車制造廠,第四個是開車的司機,做完這個設計一分錢沒花錢就賺了4000萬。為什么李嘉誠的項目都是十年以后賣,我們中國的企業都是建完就賣,李嘉誠就是做完了頂層設計才賣,大家說十年前開發商掙多少錢十年后掙多少錢?這就是頂層設計。按項目設計的思維永遠解決不了這類問題。
  第二個例子是奧林匹克,當時遇到三個問題,第一個運動員不報名,第二個秘書處沒有資金,第三個留不住人,然后就用頂層設計解決了一切難題,頂層設計太重要了,這就是轉型。秘書處把所有的廣告權收歸秘書處,收回來以后做了重新分配,所有的廣告費50%都是透明的,人人都知道,運動員到奧運會報名參賽,我不但不收會務費還給你錢,你來不來,結果就這么一條就完成了,那就是說可口可樂給10億,他把5億給運動員,把4億誰競辦成功給誰,把1億給秘書處,就整個完成了資金循環,最后實現了頂層設計。
  所以這里時間關系我衷心祝愿大家,在未來的時間里,用自己的思想做好中國的房地產市場,謝謝。
  主持人:我覺得我們王平的講話跟他人長的一樣,高大上,而且接地氣。今天我們王平主講的題目是新常態、新思維、新行動。他的講話的內容也跟我們傳統的有關市場分析的模式不一樣,以往專家講市場形勢分析我個人認為好像八股文一樣,通常第一段都是講過去的一年投資多少,賣了多少還有多少沒賣。第二段通常講經濟和政策情況是怎樣的,最后才說明年怎么樣,所以我覺得既然現在是新常態,那對于房地產形勢是怎么分析,我覺得也要搞點新常態,因為有關市場形勢的數據方面,我們袁總是高手,大家都是高手,我們可以看微信,可以上網查,甚至聽我講也可以知道,但是我們未來房地產因為一個規模,一個是利潤,一個是銷售,這些都遭遇天花板,我們不能再按照以往的做法來玩,所以我請王平直接告訴廣東的企業未來應該怎么辦,今天王平完全按照我跟蔡會長的設想,完全實現了我們的愿望,但不知道在座的嘉賓是不是滿意,如果大家滿意大家都舉起手給王平最熱烈的掌聲。

  主持人:我們的會議繼續,剛剛我們王平秘書長講得非常非常精彩,而且他講到方式和內容,跟我們常態下的房地產市場關系大不一樣。我建議接下來的兩位專家也跟王秘書長一樣,用新常態的模式展開對房地產的新看法。
  2014年,除新常態以外,還有一個關健詞是互聯網,從余額寶、支付寶到滴滴打車,雙十一剛過完,雙十二又接踵而至,有人視互聯網為洪水猛獸,也有人視之為良朋益友,不斷的整合資源,擴大房地產開發和服務的內涵,將房地產從類制造業向現代服務業轉變。
  房地產行業與現代服務業的相互融合是一個大趨勢。——遲福林博士生導師、海南省首批有突出貢獻專家
  房地產回歸服務原點。——王石萬科企業股份有限公司董事會主席
  做房地產也要有互聯網思維。——潘石屹SOHO
  互聯網房地產服務市場空間巨大。——
  互聯網和地產相互之間的碰撞大于機會。——柴志坤
  互聯網思維蓋不起房子。——毛大慶北京游客企業有限公司總經理
  接下來請世聯行集團董事會秘書袁鴻昌先生來跟我們作主題演講。
  袁鴻昌:謝謝王秘書長,也謝謝省房協給這么一個機會跟大家交流一下。
  在十年前龍光來到了深圳,正好我那會也做了策劃服務了龍光。其實房地產的新常態,2003年整個中國的房地產銷售額是7600多億人民幣,到了2013年是8萬億,當然這個市場漲得很快,但是之后怎么辦呢?這是我想問的第一個問題。第二問是再往后怎么走?世聯主要做一手房代理和咨詢,恰恰在昨天過了3000億,大家非常開心,應該說感謝在座的各位,有很多在座的朋友給了我們服務的機會。
  我大概是這么幾點跟大家交流一下,第一個是告別高增長、規模化。房地產如果再蓋房子就未必賣得出去了,中國從大的格局上來講,最近陳總寫了一篇文章,叫30年為一世,就是每個30年都有一個內在的規律,符合了這個規律就長得很好,粗略來看每個30年都發生很多的事情,即使在1979年到2009年也發生很多的事情,我們說1979年到1988年主要是包產包戶,解決了價格雙軌制,1988年到1998年,我們解決的是朱镕基把中國變成外向型經濟的國家。從1998年到2008年是我們最好的時候,因為1998年取消了實物分房,但是之后怎么辦呢?說實在話上一個十年黃金期的時候,政府主要做的對房地產的調控,最主要調的是需求,因為需求太猛了,城市化的第一個階段所有的農村的人都往城市涌,大家只要拿到地就意味著已經賺到錢了,但是這個日子已經過去了,再之后會怎樣呢?有的人說房地產到了拐點,過了8萬億就狂跌下來,可能在座的各位有些就在這個行業做不下去了,我個人的意見是什么呢?看看美國和日本,可能中國的房地產在高位的振蕩還有十年到二十年,大概美國在1972年,美國的房地產新建住宅量到282萬,一直到2006年,因為在這之后是世界金融危機,到2006年之前的30年,美國一直維持著新建住宅量是160萬到200萬之間,大概到90年代之后,美國的單套建筑面積是200平米,在美國公寓是很少的,主要是單套面積這么大,所以意味著美國每年新增的住宅建筑面積是3.2億平方米,大家知道美國大概3億人口,每人每年新增1平方米的面積,維持了30多年。還有一個是我們經常說的日本,大家知道日本的泡沫怎樣的。日本最火爆的時候是1985年,1985年日本被美國逼著牽著廣場協議,日元就升值,升值之后日本政府我覺得做了一個錯誤的決策,因為他想一升值日本企業出口就受到影響,所以日本政府把利率降到非常低,就意味著大家開始炒房、炒股,然后日本的資產價格奇高,我們說的日本的崩潰是1989年之后,當時日本的東京的房屋價格超過整個美國,1989年之后降下來了,但是即使降下來了之后,日本每年新增的建筑面積也有1.3億平方米到1.6億平方米,一直到了2006年世界金融危機,十幾年的時間在日本城市化結束了,人口紅利消失了,每年新增1.3億到1.6億平方米,意味著每個日本人每年新增1平方米的建筑面積,這就是我們看到的發達國家在城市化之后發生的事。中國2003年賣了12億的住宅建筑面積,今年我估計到年底咱們一盤算,2014年雖然可能哀鴻遍野,但是是我們歷史上第二好的年份,只是比2013年低了,因為大家知道除了絕對的數額高和低以外,相對的比較也很重要,就是這樣的情況。
  我覺得未來會維持在每年10億平方米到12億平方米的增量,能維持超過10年,這是世聯我們一直在一線見到消費者感受到的,比如說中國今年做的最多的一件事,大家知道在二線城市,現在除了5個城市還沒有解除限購,其他的城市都解除限購了,解除以后在我們的統計數據里面,改善型的住宅的比例升了接近3%,意味著剛需的產品降了3%,就是這塊的需求還挺大的,只是過往被壓抑了,到底真實的需求是多少呢?我們現在說政府不調控了會怎樣,我認為十年的時間,每年10億平方米到12億平方米,但是里面有一個特別重要的情況,就是發生的地點不一樣了,我不知道大家看過馮小剛的《非誠勿擾》嗎,里面葛優去了北海道的四朵金花的旅館,本來帶著美好的憧憬去的,結果是四個老太太,我想說的是那四個老太太的生命結束以后那個村莊就沒有了。日本的很多地方都被廢棄了,美國現在也是這樣的,美國也是主要在紐約、波士頓為中心的東部城市圈,一個是芝加哥的中心圈,還有一塊是華人為主的加州這塊,還有一塊是佛羅里達,主要是老人度假居多。就是這樣的情況,所以正好今天上午參加理事會,我也聽到有人說一家企業在一個城市要退出,其實我想作為市場的參與者來說,它的行為也可能是理性的,因為它可能認識到一個城市如果失去魅力了那干嗎在這里戀戰呢,其實我們最大的問題不是怎么蓋房子,而是在什么地方蓋,選擇什么樣的城市蓋,比如說我們廣州的一家企業,如果它說自己是第二大企業,沒有人敢說第一,它在鄂爾多斯做的一個企業到現在也是沒有需求的,所以選擇城市很重要。我們經常看到一些從設計上震撼人心的東西,但是你蓋好了以后誰去,怎么融資,怎么滾動開發這是最大的問題,所以新常態說白了就是這樣的問題。
  所以我想說的是什么呢?別企盼奇跡,尊重規律和市場,而現在新常態最大的問題就是回歸市場,新的班子上任以后,對房地產的發言越來越少了,有的人說開發商心里有點發酸,其實我覺得是好事,2009年咱們說振興十大行業,現在有哪個行業被振興呢?因為政府拼命的插手,這些企業都沒有起來,光伏、風電、鋼鐵這些等等的行業都沒有起來,所以回歸市場是件好事情,回歸市場要看清楚最重要的事就是供需,潘石屹也說他最牛的也是供需,包括我們經常舉例說香港的泡沫是怎樣的,我想說說我眼中的香港,我恰好有幸在香港工作過一段時間,那時候也對香港的房地產市場做了一點研究,大家知道香港是地少人多,從70年代經濟騰飛開始,房價一路上漲,中間波動了一下,波動的原因是什么呢?大家知道香港的港幣和美金的加息有關,當時美國有一任聯席會議主席叫洛克爾,把利息提得很好那會房價跌了一段時間,這之后是什么情況呢?從1984年開始,香港的房價一路上漲,相信在座的各位大家都是老廣東,比我更了解,中間如果有波動就是跟著金融的波動,這是正常的市場,到了1997年,我們選出了中國人自己的特首,董建華先生,他說香港人住房太困難了,我們承諾每年新增8.5萬個居住單位,大家應該知道這件事,恰巧1997年之后金融危機一路經濟下跌,那怎么消化呢?我想董先生當時沒有考慮香港一年到底需要多少,供需關系到底是怎樣的,結果這個時間點一直到了2003年,2003年他干了三件事,第一是取消8.5萬居住單位,那一年減到了6.8萬,第二把拍賣制度改成了勾地制度,還有第三點開始了優才計劃,就是大陸的專才可以赴港定居,這一下子把香港的市場托起來了一直到現在,包括現在香港反而是告別了正常的市場,現在又加了對大陸征收特別的交易稅,但是即使這么征收香港的房價還在增長,原因就是供需。
  講這么多,說白了就是房地產如果說難,可能也沒那么難,大家只要看清楚你所在的城市到底需求有多大。因為城市之間的競爭太厲害了,在座的有很多廣州開發商,我講一句不敬的話,從城市的競爭來講,現在大家都說中國的四大城市是北上廣深,可能現在在我們來看是北上深廣,因為最近有一家機構做了城市競爭力的排名,其中有一項是大家舉出自己城市最賺錢的公司是什么,廣州舉的恒大和富力,深圳舉的是騰訊、華為、中興、招商銀行、平安銀行等等的。其實最后城市的競爭說白了就是企業的競爭和產業競爭。我們現在說城市進步性的時候會看兩個數,人均收入是多少,就業人數是多少,上市公司是多少,把這些都看一遍之后你會發現城市的脈絡走向很清楚,有的城市你可能去都不要去,因為中國在城市化的第二階段,從2012年開始進入到城市化的第二階段,最主要的特征是人口流動是城市間的流動為主,而不是農村人口進入城市為主。我以前負責華東區域的,大家知道很多的蘇北城市,蘇北的土地比較便宜,但是真的不能去,蓋了很好的新區,修了很直的大道,但是每年人口凈流出接近十萬人,這就沒有辦法,全世界的城市都是這么發展的,城市越發達就越發達,越集中就越集中。所以在我看來,當時龍光的選擇很對,在2003年就到了深圳,現在深圳這個城市有一點點像美國的三番,高科技很多,年輕人都到這里尋夢,所以在我看來可能以后中國還是回到都市圈,各位拿地的時候還是要回到核心都市圈,現在的京津冀一體化已經提出來,然后長三角經濟圈,大飛機放到那,迪斯尼放在那,雖然現在地價非常高,但是高也是高的有道理,也包括珠三角的城市圈,可能要做這樣的選擇,如果真的是很小的開發商,即使在一個誠實里面也要選擇,如果大家到深圳拿到,我勸你們到南山、前海拿到,而不要在羅湖,各位如果做投資選錯了那是最大的問題。
  大概我前面三個講的說來說去都是市場、供需這些事,第四個我想講跟互聯網有關的內容。大家看到這個公式,實際上是一個企業的價值,在前30年什么是好公司呢?公司的價值等于第一個公式,P=MV,規模和速度,規模大的公司就是好公司,速度快的公司就是好公司,當時很多公司到香港上市的時候必問的一句話你的土地儲備有多少,你每年的銷售額有多少,甚至還有一個市銷率,所謂的大魚吃小魚,快魚吃慢魚就是這樣,但是現在大家看看恒大在香港的股價,今天好像是3塊多一點的港幣,而搜房小小的公司比恒大都高。后面的這條公式是現在對于市值的評價,公司的價值等于P=KN平方乘以M1M2除以R的平方,現在是公司的價值取決于關鍵客戶的數量,如果有十個老客戶和一個有100個老客戶的公司,價值不是差十倍而是差100倍,核心客戶越多中間的差異就越多。KN的平方后面的就是萬有引力公式,講的就是你跟客戶的距離,跟你公司的價值成反比,你跟公司的距離越遠你公司的價值就越小,這也解釋了今年最火爆的公司是阿里,它一上市現在可能是2000億美金的市值,原因是它用互聯網的手段跟客戶的距離很近,隨時可以跟你聯系,騰訊為什么價值這么大?很簡單,如果大家有幸去了騰訊的總部,它時時刻刻在那有個全球的地球儀,上面在閃亮,告訴你現在全球有6億多人在用QQ,4億多人在用微信。
  第五個講講所謂的投資時光機和服務業的春天,大家知道日本有這么一個人,叫孫正義,他有一個理論叫投資時光機理論,他認為今天美國發生的事,兩到三年后會發生在日本。所以他今天在日本賣蘋果手機,當時剛有蘋果的時候,日本人不用這個,但是孫正義說一定會用的,結果他就推蘋果手機,也賺了很多的錢。當然還有后半句話,兩到三年在日本發生,三到五年在中國發生,所以他堅定的投了阿里巴巴,他還認為五到八年之后會在印度發生,就是這樣的,這就是人類社會的規律,其實我們現在看很多中國的創新公司,拉到世界上來看可能也沒有那么創新,百度跟谷歌很像嗎?阿里跟亞馬遜像不像呢?就是這樣的。我想再說說,現在美國房地產開發商的總市值500億美金,在一個成熟的資本市場,現在美國的服務型的總市值是1000億美金,就是這樣的,這就是一個成熟市場對這一塊衍生物往下走的路數,大概就是這樣的,所以我想可能在座的開發商跟我們一樣,我們也面臨著轉型的壓力,對我們來說,把房子賣給客戶以后老死不相往來,但是我們今年開始做轉型,每天或者每個月都跟客戶有一個交流。在座的各位也一樣,如果你把房子賣給它以后,你等于剛剛打開了一扇門,以后的路還很長。房地產是一個金融產品,所以沿著房地產這條路往下走,一定可以衍生出很多有意思的東西,房地產行業的春天即將到來。而用互聯網思維,用整合的方式,用互聯網移動互聯的方式跟消費者拉近距離肯定是大的方向,我的第一部分就講的差不多這樣。
  我再用5分鐘的時間,把互聯網方面的探索簡單跟大家匯報一下。這是剛剛講的一些數據,這是世聯對于電商的探索,我自己定義我們的行業是這樣的行業:熱關注、冷業態、深服務、長周期。事實上現在一個買房人做的事情就是這樣的,我們說電腦或者互聯網到底顛覆什么了?就是信息檢索、達成交易和銷售服務。我們要做的是什么呢?這塊不細說了,實際上現在整個的客戶體驗并不好,世聯想做的事大概是這三個事。第一個是網上售樓處,第二個是線上展示系統,第三個是輔助交易系統。網上售樓處是現在世聯在全國的所有資源,比如說一點開萬科翡麗郡,在網上一點擊就可以看到所有的信息。現在大家知道很多客戶被銷售代表欺騙,比如你問他你的房子還有嗎?他一定說還有,你趕快過來,結果你過去以后他說對不起,3分鐘之前這個房子剛賣掉,我們想做的這件事是直接把銷控表放在上面,賣掉的是紅色,還可以賣的是綠色,你就可以直接進行查詢。比如說一棟樓,你隨便挑一個單位說想想它的效果圖,你找到這個比如說3樓,點擊進去就可以看到實際的效果圖,然后6樓也可以,20樓再點開景觀也出來了,這樣就很便利。第三個是輔助交易系統,我們希望銷售代表像平安的銷售代表,人手一個iPad,家園云貸銷售代表把你的信息收入進去,可以在中央系統一路運作好,然后錢就進來了,包括定金理財,大家現在都知道1萬抵10萬等等,你把錢打進來之后可以先作為資金理財,大概就是這樣,簡單過一下。也包括收樓驗樓,一張表格打下來打勾,哪個地方做得不好就傳到系統里,也包括裝修推薦,買了房子以后還可以推薦這些裝修公司給你,供客戶參考。也包括售后租售,出租和出售我們可以告訴你周邊的租金和市場情況大概怎樣,售價怎樣,這樣出租和出售的時候你可以有一些參考。還有海外資產,現在世聯在全球有10個講英語的城市已經可以賣它的樓,最后是一個我的資產圖,它每天是更新的,你的資產價值是多少的,你所關注的資產每天的價格變化是怎樣的,有點像大家打開自己的股票賬戶,當然還有你現在個人的資產經營狀況,現在定金多少錢,家園云貸多少錢,特別年輕人每天早上想賴床的時候一看,還要還這么多錢,趕快去工作。
  期待大家關注我們,以后我們會用互聯網的手段更好的服務客戶,也更好的服務各位,謝謝大家。
  主持人:謝謝袁總,互聯網思維真的是世界新商業模式的一種發展潮流,為了更好的領悟這個互聯網思想,省房協整個領導班子還真的進行了一次深入的學習,就是要運用互聯網的精神、思維、方法、方式來創新指導我們的工作,平臺戰略呢,其實我們協會就是一個平臺,平臺是一個開放的,平臺也不是單個主體,而是多個主體,在平臺里面,每一個主體都是平衡、協商、共享的,沒有說某一個主體最厲害,平臺里面講究的就是1加1大于100,這就是平臺戰略的精髓。
  剛剛前面兩位專家講了新常態下面的互聯網思維和運作模式,我們可以看到新常態下商業住宅開發的單一模式肯定會被打破,多元化將是新常態下房地產發展的一個趨勢,不可逆轉的趨勢,所以養老地產在今年在我們廣東非常熱,所以廣東房協在去年也專門成立了養老地產專業委員會,正因為受到關注,所以省房協的養老地產委員會的活動開得非常有聲有色,我們的地產商都未雨綢繆,都想早點進入這個行業。接下來看看我們請曾遠明來給我們進行演講。
  曾遠明:謝謝秘書長,各位省房協的會員和廣東省的同行們,大家好。
  今天是2014年的12月18日,2014年的年頭和年尾,房地產應該發生了根本性的變化,所以我想分享一下我自己感受到的根本性變化,我先做一個調查,在座的房地產開發商甲方的舉一下手,有沒有乙方的?很少,還有沒有做丙方的,知道什么叫丙方嗎?就是第三方,沒有,但是我今天談的就是丙方。
  我1993年畢業,做開發商做了18年,然后過去4年我做乙方,這一年來我不知道被逼成做丙方,這就是過去大概今年內發生的事情,我從時間軸來看,這是我們在江蘇的一個項目,中國建筑十強單位之一,它做了開發商,做開發商的過程中發現光從施工單位做開發商覺得沒有競爭力,他要找到自己的競爭力,所以他要做養老,做養老我們給它做策劃和設計,我的合作伙伴是澳洲做養老設計的權威,幫他做完了設計他說不行,他說如果幫他做一個規劃顧問那不行,養老的核心問題是在運營,必須要幫我整合運營機構,所以我幫他做運營的工作,這是一個月前在海口,雙匯集團投資了房地產,我幫它模式設計,它說他要做中國房地產最持續可開發的模式,我們幫它在海南做了一個養生度假的項目,做完了以后不讓我們走,必須要幫他們整合全世界最健康的養生專家來管理,我被逼又做了丙方。這是剛剛4天前萬科,今年3月份萬科委托我們做萬科的戰略轉型的002號專案,這個合同剛完,可以透露秘密了,002號專案是兒童教育親子商業專案,萬科在一個月前發了一篇文章,不知道大家有沒有留意,萬科有一天如果不賣房子了,賣月餅還是賣學校?它真的要賣學校,這是4天前的事情,我們在廣州大劇院跟萬科做了合伙人,做了萬科教育營地的合伙人,所以今年來,我們從乙方的咨詢顧問、策劃代理機構被逼著成為了運營方,我理解的丙方。
  為什么我們淪落為丙方呢?剛剛我已經帶出落了,這個是海南的項目,雙匯為什么一定做這個?大家做海南房地產的人都知道,旅游用地有16%的面積不能銷售,必須拿產權經營,這是很多地方政府現在越來越嚴格要求的,開發商不能把房子賣了就走,16%的面積不能賣,我們幫它在那里做了一個健康養生的度假酒店,原來的定位是在這個地方做一個度假會議酒店,資產回報率5%,20年才回本,后來我們幫它找到全世界最優秀的一家做健康管理目的地的管理公司,一般的度假酒店和一般的商務酒店的客戶回頭率不到10%,然后個人的開房率60%已經不錯了,那個酒店做到了客人的回頭率連續18年達到60%,我在那個項目參觀的時候我見到美國的非常有影響力的女性,她在那里說中國不會健康養生,我已經連續18年來這里度假,每次來至少花2萬美金,所以那個項目做十年的資金回報率,而且在這個項目上一旦裝了這個項目進去,整個項目就不是賣房子,而是賣健康。所以這個開發商一定要逼著我們從乙方當丙方。這就是我們剛剛前一個月的簽約儀式。這是我們在江蘇龍信做的項目,這個開發商要做養老,它知道做建筑要開始產業化的時代了,它在房地產業要做養老,叫養尊處優,在它的項目里面我們做了CCFC模式,可持續照料的家庭居家生活方式,不是把老人全部放在一個社區,而是老人、小孩、年輕人放在一起,所以它一定要我們做丙方。
  市場上還有人在說萬科到底要不要做商業,要不要做多元化,我告訴大家萬科為什么做親子商業,它認為以后如果要賣樓,它發現深圳最旺的區,房價最跌不了的區叫百花社區,百花社區為什么掉不了房價呢?因為里面有最好的學校,就是如果我們的房子依附在教育、養老的領域里面,房子的資產增值率是高的,所以萬科一定要做學校,但是不可能靠政府配體制內的教育,所以做體制外的教育,廣州的這個項目這個月看,我們要開第一個社區教育營地,歡迎大家來看。所以我們被逼做了丙方,為什么?我認為可能跟習近平有關,因為新常態的問題。
  所以經濟工作會議下講的9個特征8個關注,我認為里面我看到的東西,真的跟我們現在房地產面臨的問題是一模一樣的,所以下來我想把我們這一年來所看到的整個行業準備要洗牌的邏輯和趨勢來分析一下。這是郁亮講的話,他說包括萬科在內的所有房企都沒有拿到下一個時代的入場券,這句話不是空喊的,講完了第二天報紙就登了,萬科要開它的新模式,新模式就是萬科派、萬科云、萬科里,這三個東西代表了萬科在互聯網時代做的新產品,這個是做租賃物業的,剛剛王平秘書長講的流動人口,萬科已經做產業了,萬科已經做社區商業了,三個模塊廣州全部推出了,今年華南的動作很大。為什么他們要推出這個?我分析了一下,上半場,房地產過去的30年是房地產的上半場,上半場的核心是什么?在座的甲方都知道首先是要掠奪資源,買最的好土地,紅線外的資源最好,就是教育、醫療、交通這些是最好的土地,第二是成交為王的經營,過去是關鍵要賣得快,房子賣不快一定死定。第三是速度與規模的競爭,一定要講大規模。這是過去房地產的發展情況,但是過去30年的情況還能持續嗎?是不是真的就只是資產的成交就能解決問題?
  剛剛袁總給我們說了公式,我也講一條公式,我的公式跟你的公式有點不一樣,但是大家說的問題是一樣的,這條公式我覺得很好的反映了企業經營的實質,P是公司業績,首先跟現金流有關,第二跟資產的收益率有關,這是袁總剛剛的第一條公式,這個R是資產收益率,B是過去大家企業非常關注的,是業務的增長和時間的關系,還有過去我們開發商甲方最忽略的東西是什么,我認為最忽略的是客戶,沒有真正關注過客戶,這是第一,第二所有的消費體驗里面,買樓的消費體驗是最差的,你去菜市場買菜,那個賣菜的阿婆都會把你哄開心的,但是房地產不會。還有一個是HR是人力資源,這是過去房地產行業最忽略的。
  下來房地產的下半場意味著什么,我認為三個根本的轉變,從掠奪紅線外的資源變成內生資源式開發,自己在自己的項目里面必須要有資源,是自己做的,而不是買地的時候天然在那的,就算買地時候有天然的資源地價已經抬上去了。第二是粘接為王式經營,這也是互聯網的思維,客戶不能長期需要你你就沒有用。第三個要變成內容生態鏈競爭,就是我們在里面一定是有各種各樣的業態,這些業態之間互相之間是生態式的,是可以循環的,這樣的一個判斷來源于什么?首先剛剛其實王秘也好,袁總也好都講到了,整個新常態核心帶來的是要關注我們的物質文明提升和精神文明,這里面涉及到健康問題、養老問題、教育問題、文化娛樂問題、食品安全問題,這些問題應該是我們的內容和內在資源的覆蓋點之一,起碼要選一點。第二要不做縱向整合要不是橫向整合。粘接為王怎么做到呢?核心是在于我們社會變遷下正確理解人,跟王秘書長講的流動人口有關系。我們講的開發商以后要著力點的,內容競爭力的四要素,這里面有兩個要關注的,一要關注的是需求鏈,第二要關注的是產業鏈,然后把產業鏈和需求鏈連接起來,這就是你的生態內容競爭的聚焦點,所以我剛剛分析了房地產的上半場,到下半場的三個根本性的改變,這里面通過萬科看到它在做了,而且做得非常的快,今年上半年以前叫城市配套服務商,以后除了住宅地產,還有消費體驗地產等等的,第二是要關注客戶CR,HR是什么,今年萬科不提職業經理人的口號了,提的是事業合伙人,它要推事業合伙人的機制,所以說上下半場的根本改變其實有很多企業已經在做了。
  所以我說房地產在新常態的思維要變成我們要具備丙方思維,我做開發商的時候也覺得很爽,可以隨意的蹂躪乙方和丙方,但是甲方要開始要有丙方思維了,丙方思維的核心就是運營方的思維,服務方的思維,沒有這個思維不行。第二要自己做資源,第三要有合伙意識,跟員工要有合伙意識,跟合作方要有合伙意識,在座的今天有老板和職業經理人,老板要跟下屬提合伙人制度了,我覺得是時候了。這是我整合的我的事業合伙人,我們內部也要推自己的內部合伙人制度,因為我也要有我的丙方思維。而且這些人什么人可以成為事業合伙人呢?我認為事業合伙人的標志是,以前的人才要不是橫向要不是縱向的,橫向就是通才,縱向人才是專才,我認為未來最吃香的人才是通兩個專業,而且橫向還要通的人才,而且不能是懂財務和稅務的,要是懂工程和財務的,懂工程和金融的,要跨兩個很大的行業,這才能做事業合伙人。
  以上只是回應今天的主題,新常態,因為今天房協也要求我多講講養生和養老,所以我下面講到一個具體領域的結合問題,這個領域的結合問題就是房地產怎么跟養生、養老行業結合,當然我認為養生、養老這個詞不專業,準確來說是健康與養老產業結合的開發模式和營銷策略。
  簡單來講,我告訴大家健康與養老產業最簡單的分法,前半段叫健康管理,中間是急性醫療,后面是康復護理。健康管理指的是治未病,就是沒有病防病,這在醫學里面就是和預防醫學等同起來,中間環節是急性醫療這個和現代臨床醫學掛鉤,康復護理是和康復醫療掛鉤,這是三個大板塊,這三個板塊分別可以跟房地產結合,有三個模式,第一個模式可以做健康養生度假模式,還可以做度假養生居住模式,當然這兩個也可以整合。還有在健康管理我認為最好可以和遠郊項目和旅游目的地結合,因為做健康管理的人是想離開他的城市,玩得更開心,在玩中來療養,這是最好的。康復與護理,我們現在口頭上大家講的養老是狹義的養老概念,狹義的養老概念是和城市結合的,在遠郊不能做真正的養老的,城市里面可以做養老,養老的模式在中國我認為最可行的模式是可持續照料的全齡社區,中國人的居住習慣和傳統的道德觀念,是不允許把所有老人集中在一起住的,所以我們要做的是全齡社區,而不是只有老人的社區。
  第一我來講剛剛模式里面的第一塊,健康與養生度假模式怎么做,這塊不說大家不知道,其實在國外已經流行了60年了,國外早就把這個領域很清晰的定義為健康養生與旅游度假完美結合的,通過非醫療化、非侵入式的健康管理與酒店管理體系相結合,以全面健康提升為目的的健康管理體系。這個模式相當于做一家度假酒店,但是不是傳統的度假酒店,這種模式在全世界已經發展了60年,有4大模式,然后這種模式里面必須要有6大要素,不會賣住房的,這些模式里面都不賣住房,都是賣套餐,一賣就是7天、14天的套餐,一個套餐人均消費至少900美金,所以7天之后至少是3、5萬人民幣,但是這個因為它有效,核心是有效,它不是賣這個,而是做診斷、整體健康提升及療程服務、健康有機餐飲、健康設施等等的,我們傳統的酒店會議室在這里大家單個人買單的很少,但是在這里所有的人都是單個買單。這個市場在美國做到了1000億美金,這是我講的第一個模式,特別適合于遠郊資源或者旅游度假目的地,為什么呢?既然人家去健康養生了,資源一定要好。
  第二個模式是度假養老居住模式,這種可以賣房子可以做消費,這種模式大家最熟悉的就是在海南,這塊不多講,但是這塊其實現在發展起來,海南的這塊很有文章可以做,已經不僅僅是賣房子了,一定是房子加服務加配套,而且不僅僅是賣產權,可以賣使用權,一定要把這個模式做出新的東西,在海南有的玩的,在云南也有的玩,在中國我認為核心就是這兩大區域。
  急性醫療我不講,我們主要講康復護理這塊,首先我們講老人怎么分,我看到很多奇奇怪怪的分法,我認為這個分法最好,我們把老人分成健康活躍期長者、行動緩慢者、行動不便、還有無法自由行動的。在中國的生活環境下,其實我們中國的十二五規劃,養老的問題已經清楚的寫在國家的文件上,中國養老的劃分是這樣的,是9073,只有3%的老人國家認為需要去養老院,養老院就是機構式養老,7%國家認為要放在社區里面養老,90%是居家養老,所以養老的問題不是哪個開發商認為以后要不要做養老,是必須要面對的,因為老齡化的程度越來越高,而且老人是在家里養老的,我們這段時間不斷的幫客戶做一件事情,幫我們客戶進行他的套內空間的適老化改造,很多老人到了70歲、80歲,家里面由于沒有適老化的設計,有70%的老人是在家里受傷的,所以我們的房子如果做適老化,現在提前就去做,這就是一個細分市場,當然現在很多開發商認為我投了適老化的設計,增加了成本,能不能拿出我的收益,這是一個命題,要看怎么做。
  所以我們認為在中國應該做一碗糖距離的居住模式,長者樓棟散落在社區中,內部采用適老化設計,建筑外部和其他樓棟不作區分,周邊樓棟可與長者樓棟搭配形成老少居,整體形成活力社區,更適合中國人的生活習慣和養老觀念。在這里面可以有各種形式的床位,包括可以在社區里面以后除了有托兒所、幼兒園,十年前我們的幼兒園還是我們的負擔,現在要搶一個幼兒園不知道多賺錢,我告訴大家十年后,如果社區里面有托老所一定賺錢,現在考慮可以做托老所了,我們說早上8點鐘子女把家長送過來放在這里,晚上7點鐘接走,包他三餐,白天在這里做活動,做書法和物理治療,做老年人的聯誼活動等等的,這種形式就解決了我們的居家養老問題,他是在居家的但是又可以提供服務,甚至老人到了一定的年齡可以上門服務。所以養老的市場已經擺在你的面前了,所以在這塊來講,我剛剛講到的做養老如果做大社區不敢做,先從長者日托社區做起是一個很好的途徑,培養了開發商的丙方思維,先做一個長者日托中心,培養我的運營能力,到將來我去放大我的運營能力,這是有可能的。
  全國現在從今年已經有很多的項目推出了,我介紹給大家了解一下,一個是海口,適合活躍長者度假的模式,但不賣房子,只按天賣。我建議大家這個假期家里有老人可以去,它推出了適住項目,7天一個老人,春節期間7天一個老人6晚,2362塊,在那里住7天6晚,非常好,而且那里的設施全部是適老化的,而且有為老人的服務團隊,而且有應急團隊,旁邊很近就是海口人民醫院,家里面都放心,讓老人去那邊活動。這也是一家長者護理機構開的新模式,以前是開在北京,開的是老人院的模式,但是在海南的相當于養老度假的模式,不賣產權的丙方思維。
  第二個模式是北京的泰康人壽做的模式,險資進入養老,我認為房地產追逐的是現金流,保險業追求的是長線的回報,它就把這兩個結合在一起,這是保險公司,然后現在已經有開發商在找保險公司在談,跟保險公司合作做養老模式,這是很好的想法。
  還有活躍長者度假居住模式,這是在三亞,我不多講,不用做很多的設施,只要做老人玩的東西就可以了,老人打麻將我三餐廳煮給你吃,老人就很高興。
  萬科做的模式就是我們剛剛說的CCFC,就是全民社區,它在4000多畝的用地里面做的,這四種模式都可以供大家參考,我認為健康與養老的這個產業非常的朝陽,雖然是照顧夕陽客戶,但是行業是朝陽的,所以在這個產業里面總可以找到我們可以進入的領域,所以我覺得這個模式可以大家去研究,當然這個模式解決的以后不僅僅是模式問題,營銷問題和運營問題非常復雜,我們現在在做幾個養老項目的運銷和運營,非常的復雜,因為代理公司沒辦法賣養老項目,跟原來的思維完全不一樣。我們總結下來四句話可以幫助大家,第一是養老項目的營銷最關鍵的是什么?到底搞清楚賣什么,一定是賣生活方式,不是賣房子,第二怎么賣?整個賣的過程是建立信任的過程,你的銷售人員對客戶不是建立長期的信任,沒辦法賣的,為什么?人家要把最后的時光委托給你,如果沒有信任怎么可能。第三什么時候賣,不能簡單賣樓,一定具備體驗服務的條件才能賣,誰來賣?銷售團隊不能賣,一定是運營的團隊來賣,誰運營誰銷售,他的承諾就是一字千金。
  我們今年也要推不老節不老精神,因為我們認為我們的長者不夠活躍,我們要提倡不老精神,我們會推不老節來代替不老營銷和不老的項目。
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