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粵住宅待售面積比增24.6%創新高

作者: 來源:南方日報 時間:2015-02-03

  1月29日,廣東省房協發布《2014年度廣東房地產市場分析報告》。報告顯示,2014年,廣東商品住宅銷售面積、銷售額同比分別下降7.6%和6.9%。從全年走勢來看,1-8月,銷量同比降幅總體逐月擴大;下半年,隨著各地行政干預逐步退出,降息和差別化住房信貸政策的有效刺激,銷量趨于好轉,全年呈現先降后升態勢。值得注意的是,截至2014年期末,全省商品房待售面積5467.99萬平方米,同比增長22.3%。其中,商品住宅待售面積3545.82萬平方米,同比增長24.6%,創下歷史最高,顯示后市去化壓力仍然較大。
  ●南方日報記者盧軼
  銷售
  2014年銷量為歷史次高
  2014年市場進入自我調整階段,全省商品房銷售面積9315.76萬平方米,同比下降5.3%;銷售額8461.84億元,同比下降5.4%;銷售均價9083元/平方米,小幅下降0.1%。從近5年商品房銷售面積比較來看,2014年銷量雖然下調,但僅次于2013年,處于歷史次高水平。
  按用途分,商品住宅銷售面積、銷售額分別為8163.56萬平方米、6960.26億元,同比分別下降7.6%和6.9%;合計銷售73.94萬套,同比下降6.5%;銷售均價8526元/平方米,小幅增長0.7%。辦公樓銷售面積230.45萬平方米,同比下降10.3%;商業營業用房銷售面積491.06萬平方米,同比增長13.2%;其他房屋銷售面積430.70萬平方米,同比大幅增長36.7%。此外,商品住宅銷量占商品房總銷量的87.6%,同比下降2.2個百分點;辦公樓占2.5%,小幅下降0.1個百分點;商業營業用房占5.3%,同比提高0.9個百分點。
  庫存方面,截至2014年期末,全省商品房待售面積5467.99萬平方米,同比增長22.3%。其中,商品住宅待售面積3545.82萬平方米,同比增長24.6%;辦公樓198.69萬平方米,同比下降4.5%;商業營業用房818.36萬平方米,同比增長16.9%。除寫字樓之外,其他各類用房的待售面積均創下歷史新高,說明后市總體面臨較大的去化壓力,加快去庫存仍是當務之急。
  資金
  房企資金流較為緊張
  資金方面,2014年,房地產企業到位資金11326.60億元,同比增長8.2%,增幅為2003年以來的次低水平,也是除2008年之外,唯一僅實現個位數增長的年份。
  從商品房銷售額占到位資金的比重情況看,2014年全省商品房銷售額8461.84億元,占本年到位資金的74.7%,該比重為2006年以來的最低水平,反映出當年房地產企業運作中資金缺口相對較大。與當年完成投資額相比,2014年商品房銷售額與完成投資額的比值為110.8%,比上年大幅回落26.3個百分點,為2006年以來的次低水平,反映出當年房地產企業的資金流較為緊張。
  投資方面,2014年,全省房地產完成投資額7638.45億元,同比增長17.2%,增速同比下降4.6個百分點。從地價與房價水平的比較看,在同樣不考慮容積率因素的情況下,2014年土地平均購置價格相當于商品房平均銷售價格的48.2%,大幅高于其他年份水平,地價的過快上漲推高了市場風險。
  風險
  局部市場有下調風險
  報告指出,新常態下,國家仍將繼續實施穩健的貨幣政策和積極的財政政策,支持和鼓勵合理住房消費的差別化信貸環境有望繼續實施。但隨著人口紅利的消失以及城鎮住房短缺時期的過去,以住宅開發為主的傳統房地產發展方式將難以為繼,房地產轉型升級的步伐將不斷加快。
  世聯行集團市場研究部分析,預計2015年行業整體的調控將延續去年的主基調,貨幣政策將適度寬松;房企直接融資渠道會進一步放寬,將促使行業集中度提高。市場供需層面,省內主要城市已進入實質性去庫存階段,預計成交將整體維持高位水平,但局部市場依然存在進一步向下調整的風險。特別是住宅市場方面,預計2015年仍將是積極消化庫存的關鍵時期。
  報告指出,隨著行政干預退出,在穩健貨幣政策和積極財政政策刺激下,消費預期繼續好轉,預計市場或延續去年8月份以來的態勢,全年市場保持謹慎樂觀,住房價格維持穩定。對于庫存去化周期較長的城市和企業,建議根據市場細分采用租售并舉的方式以加快存量房的消化速度。

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