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廣州二手樓買賣擬設交易專用賬戶

作者: 來源:南方都市報 時間:2015-03-25

提要:未來,廣州市民買二手樓也可將購房款存入像“支付寶”這樣性質的存量房交易資金專用賬戶了,銀行會根據房屋交易的程序將錢劃入賣家子賬戶,而整個存量房交易資金專用賬戶由政府的職能部門來監管。

??未來,廣州市民買二手樓也可將購房款存入像“支付寶”這樣性質的存量房交易資金專用賬戶了,銀行會根據房屋交易的程序將錢劃入賣家子賬戶,而整個存量房交易資金專用賬戶由政府的職能部門來監管。

??日前,廣州房屋管理部門拋出《廣州市存量房交易資金專用賬戶管理辦法》(下文簡稱《管理辦法》)的意見征求稿,這是繼去年實施《廣州市房屋交易監督管理辦法》后的一個實施細則。廣州市二手樓交易資金專用賬戶將由廣州市房屋交易監管中心開立、公布和管理。

??由買賣雙方在合同中約定一家商業銀行,將與該房屋交易相關的房款(比如定金、首期房款、按揭款、買受人為出賣人償還的原貸款等,但不包括二手樓交易雙方當事人應當支付的各項稅、費)放入這個賬戶,這個賬戶與廣州市房屋交易監管中心負責建立維護的廣州二手樓網上交易管理系統聯網,根據房屋交易流程和進度將涉房款項劃入賣家賬戶。

??《管理辦法》對于交易過程中各個角色都界定了非常明確的權責———比如對促成交易的中介,他們應書面告知買賣雙方可自愿選擇房地產行政主管部門設立的專用賬戶劃轉二手樓交易資金,而且,中介不能額外收取服務費,也不可以直接或間接代收代管二手樓交易資金。

??焦點關注

??南都記者從熟知該辦法的官方人士處獲悉,《管理辦法》在相關政府職能部門和銀行機構系統內征求意見時,有兩個焦點頗受關注———

??購房款打入資金監管賬戶強制還是自愿?

??目前《管理辦法》(意見征求稿)的表述是由買賣雙方自愿選擇。該人士說,雖然說不強制,政府部門將服務做到方便快捷安全的話,市民應會慢慢習慣使用這個專賬,比平時更加方便,而且整個交易的后續不需要再跑銀行。

??購房款在過戶之前還是之后劃入賣家賬戶?

??對此,《管理辦法》(意見征求稿)也有非常明確的規定。

??比如說,買賣雙方所選擇的商業銀行應當及時將收款電子信息上傳至二手樓網上交易管理系統,房地產交易登記機構核對確認收款電子信息后才可辦理二手樓轉移登記,并應及時將轉移登記信息傳至二手樓網上交易管理系統。

??又比如說,買家辦理銀行貸款的,申請辦理房屋轉移登記前應當將首期房款存入所選擇的商業銀行專用賬戶下設子賬戶。獲準貸款金額少于二手樓買賣合同約定貸款金額的,差額部分由買家在申請辦理房屋轉移登記之前,存入所選擇的商業銀行專用賬戶下設子賬戶。

??此外,《管理辦法》明確,二手樓交易資金不得作為市交易監管中心資金被凍結和扣劃。而如果人民法院在訴前保全、訴訟保全、案件執行中,涉及凍結、扣劃專用賬戶中二手樓交易資金的,商業銀行應及時告知交易雙方當事人、市交易監管中心,必須維護買賣雙方當事人的合法權益,確保二手樓交易資金安全。

??政策點評

??中介

??賣家想早點拿到錢不一定愿意

??有從業多年的中介人士認為,《管理辦法》可行性估計很低,對于目前二手市場的賣家來說,他們都盼著早點拿到購房款,而不是等所有流程走完、買家拿到房產證之后房款才到賬。有從業六年的中介從業人士對南都記者說,盡管現在也有銀行托管交易資金服務,但他和身邊的中介朋友一直未“體驗”過,他詬病這個辦法“不實際”。

??律師

??操作復雜買賣雙方易引發新糾紛

??廣東粵廣律師事務所律師張揚也認為,《管理辦法》是好的措施,可以避免很多糾紛,但操作上較復雜,需要專業的中介予以指導,而在實際中,中介有時候可能并不愿意引導買賣雙方適用這種做法,而《管理辦法》沒有明確這種情況該如何處理。此外,當錢打入專項資金賬戶,而買賣雙方出現糾紛,政府方面無權扣押資金,如果一方要求專項資金退回另一方不同意時,則容易引發新的糾紛。

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