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省房協會長建議 “廣州可放開非中心城區限購”

作者:牛思遠 來源:南方日報 時間:2015-04-03

4月2日,由廣東省房地產行業協會舉辦的“2015廣東房地產市場景氣分析會”在廣州舉行,邀請權威專家解讀新常態下穩定住房消費政策的內涵及外延、住宅市場的分化發展及風險和機遇等,并同期發布《2015廣東房地產藍皮書》(以下簡稱“藍皮書”)。

2015年版的“藍皮書”顯示,去年全省房地產市場進入調整階段,全年銷量同比小幅下降,但仍居歷史次高水平,均價總體趨于平穩。全年走勢看,隨著去年下半年政策環境不斷改善,商品房銷量觸底回升,第四季度成交面積創下歷史同期最高,但供求關系寬松,市場仍將處于去庫存階段。

全省

    去年第四季度銷售面積創紀錄

記者查閱“藍皮書”發現,2014年廣東商品房銷售面積為9315.76萬平方米,同比下降5.3%;銷售額8461.84億元,同比下降5.4%;銷售均價9083元/平方米,小幅下降0.1%。其中商品住宅銷售面積、銷售額分別為8163.56萬平方米、6960.26億元,同比分別下降7.6%和6.9%;合計銷售73.94萬套,同比下降6.5%;銷售均價8526元/平方米,小幅增長0.7%。

而從近五年廣東商品房銷售面積比較情況看,2014年僅低于2013年,處于歷史次高水平。其中,2014年第四季度銷售面積達到3388.23萬平方米,則為歷史最高水平。

“藍皮書”指出,廣東商品房當年批準預售面積與上年新開工面積高度正相關。但盡管2013年新開工面積達到歷史最高,2014年批準預售面積卻未迎來峰值,房屋上市率反而創下58.4%的低位水平,這與過去幾年新增供應較為充足有密切關系。2011-2014年去化率僅為74.5%,說明市場潛在供應充足,供求關系較為寬松。

不過,從商品住宅看,2011-2014年去化率達到88.9%;以2003年為起點,至2014年全省商品住宅累計去化率為96.5%,達到2007年以來去化率次低水平,但仍處于基本平衡狀態。比較而言,近十幾年廣東非住宅商品房的累計去化率明顯低于住宅去化水平,至2014年去化率為36.2%,為歷年最低。

庫存方面,截至2014年期末,全省商品房待售面積5467.99萬平方米,同比增長22.3%。除寫字樓外其他各類用房的待售面積均創下歷史新高,其中商品住宅待售面積3545.82平方米,同比增長24.6%,說明后市總體面臨較大的去化壓力。

 區域

    一線城市供求平衡 三四線供過于求

具體到我省不同城市的樓市表現,“藍皮書”指出,省內城市之間供求關系分化嚴重,一線城市供求關系總體平衡,二線城市相對寬松,部分三四線城市出現明顯供過于求。

從省內各城市商品住宅銷售情況看,大部分地市的商品房庫存量繼續增加。其中廣州去年以1196.23萬平方米的商品住宅銷售面積位居全省首位,惠州、佛山、中山、東莞分列第2—5位。

受市場調整影響,全省商品住宅銷售面積同比下滑7.6%,各地區也出現大幅度調整。其中珠三角的廣州、深圳、惠州、東莞、江門,粵東的汕頭、揭陽,粵西的茂名,粵北的清遠等9市住宅銷售面積同比降幅均大于全省平均水平。去年全省僅佛山等7市銷量有所增長,汕尾、梅州分別大幅增長94.8%和25.3%。

銷售均價方面,深圳、廣州、珠海、東莞、佛山的房價高于全省住宅均價,分別為24040、14739、11617、9156、8728元/平方米。

從同比數據看,汕尾、廣州、東莞、珠海、惠州、梅州、深圳、茂名、中山、湛江、揭陽等11市商品房價格有所上漲,其中汕尾市的銷售均價增幅全省最高,為11.6%;清遠、佛山、肇慶、江門、韶關、河源、汕頭、潮州、陽江、云浮則有不同程度的下降,降幅在5%以上的有汕頭、潮州、陽江、云浮共4市,其中云浮下降幅度最大,為11.8%。

值得注意的是,去年第四季度,隨著房地產政策和信貸政策轉變,廣東一半的城市成交量增長,一半的城市成交量下降,同比增速橫跨-34.9%至43.1%,城市間市場分化明顯。

“藍皮書”顯示,截至2014年末,我省大部分城市商品住宅待售面積均比上年有所增加,僅東莞、深圳、清遠、珠海、肇慶、韶關6市的待售面積基本維持在上一年水平或有小幅度下降。

從累計供應和銷售看,2010年—2014年的5年間多數城市的累計新開工量大于累計銷售量,其中江門、汕頭、清遠、深圳、廣州超過500萬平方米,市場存量較多。

   ■連線

    廣東省房地產行業協會新聞發言人黃毅文:

    樓市再現“火爆”可能性不大

此前,省房地產行業協會新聞發言人、副秘書長黃毅文曾表示,當前市場環境與2009年不可同日而語,供求關系、購房主體、資本投資渠道等都發生了變化,樓市再現昔日“火爆”的可能性不大。從總量來看,全省商品房庫存量高企,加上近年新開工面積增長較快,后市潛在供應較為充足,仍建議加快去庫存。

廣東省房地產行業協會會長蔡穗聲在主題演講中表示,2015年的政策基調與2009年的調控有很多相似地方,但無論是宏觀經濟還是市場環境都發生了很多變化。

對于住房市場出現的“新常態”,蔡穗聲建議政府通過去行政化、簡化行政審批流程、鼓勵全裝修交房、實行“熟地”“凈地”出讓模式及降低住房租賃稅費等方面的改革,為房地產市場的發展釋放紅利。

“廣州市完全可以在南沙等非中心城區逐步放開限購政策。”蔡穗聲說,這些地方放開限購不會產生很大問題,并能以此釋放政府去行政化的信號。同時,通過簡化行政審批流程降低交易成本,釋放大量生產力。

而對于企業,蔡穗聲建議應該拓展消費的寬度和深度,如為老年住宅設計開發托老中心、老年社區服務等。他認為,目前房地產市場的供求博弈關系天平逐步傾向消費者,房企應該對產業價值鏈條進行重新塑造,調整以往單純依靠賣房子的盈利模式。

 

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2015年,第十屆珠三角房博會將于5月22-24日在廣州琶洲保利世貿博覽館如期舉辦,廣東房協致力于將其打造成為房地產行業嘉年華,匯聚品牌房企、海外地產、城市專區、養老專區、新技術新材料專區以及友鄰省市專區,策劃系列高端活動,舉辦多場商務洽談活動。

 

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