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直播: 2015廣東房地產市場景氣分析會

作者: 來源:新浪樂居 時間:2015-04-03

4月2日,由廣東省房地產行業協會舉辦的“2015廣東房地產市場景氣分析會”在廣州舉行,邀請權威專家解讀新常態下穩定住房消費政策的內涵及外延、住宅市場的分化發展及風險和機遇等,并同期發布《2015廣東房地產藍皮書》。

據悉,《廣東房地產藍皮書》已是廣東房協連續第十年出版發行,內容主要分析回顧了2014年廣東房地產總體市場運行及各市住宅市場、固定資產投資、保障性住房建設管理、商業地產、縣域地產、養老地產等發展情況;前瞻預判2015年全國房地產和廣東主要城市的房地產外部環境及市場走勢。

一、發布會時間與地點

時間:2015年4月2日14:30-17:30

地點:廣州市黃埔大道西243號廣天大廈7樓多功能會議廳

二、組織機構

主辦單位:廣東省房地產行業協會

主持人:尊敬的各位領導、來賓:大家下午好!

我是省房協的王韶,今天的會議由我來主持。經歷了漫長的冬天,我們終于迎來了生機昂然的春天,再加上“3.30新政”的利好。在明媚春光中,我看到了一張張如桃花般燦爛、且非常熟悉的笑臉。此時此刻,我想起了唐代詩人白居易膾炙人口的《大林寺桃花》:人間四月芳菲盡,山寺桃花始盛開。長恨春歸無覓處,不知轉入此中來。這首詩應該比較能代表此時此刻我們作為房地產從業人員的心態,不知道這首詩來描述各位的心情,是不是恰當的?

廣東省房地產行業協會秘書長王韶

為了節省會議時間,簡化會風,到場的領導和嘉賓我就不一一介紹,但有一位嘉賓我是不能不介紹,關注關心省房協的朋友都知道,10年以來,每年在這個時候我們都會舉辦廣東省房地產市場景氣分析會,并發布藍皮書。這個會議召開了10年,藍皮書也發布了10年。到場的各位領導和嘉賓就不一一介紹,但有一位嘉賓我不能不介紹,它風雨無阻,準時準點來到我們的會場,以其專業、客觀、權威、前瞻的觀點析疑解惑、指點迷津,被譽為廣東房地產市場的指路明燈,它就是《廣東房地產藍皮書》。

??我們以一種比較簡單的方式作為《2015廣東房地產藍皮書》的首發式,這個報告我們每年都有四大部分:總報告、綜論篇、展望篇和專題篇。總報告對全省房地產投資開發、銷售情況、供求關系進行探析,各市商品房市場“顏值”表;綜論篇分析全省投資環境、保障性安居工程建設管理和商業地產風險,這些年商業地產發展,同質化研究等相關矛盾、風險已經突顯出來;展望篇揭秘國內、廣東各地樓市“素顏”,問診各市房地產機遇與挑戰以及形勢探討;專題篇內容,如今有一個創新,熟悉省房協的朋友都知道,縣域房地產發展論壇已經連續召開了2屆,這個論壇是中國唯一一個比較大型、專業的研討會,搞得非常不錯。前年在臺山開的時候出席嘉賓700人,去年在汕頭召開也有300來人,人數說明不了問題,最重要是我們也發布了中國首部縣域房地產市場報告,這是非常值得大家一看的,如果有興趣,大家可以給電話給省房協,我們可以提供這個報告給各位。我們對全省當時67個縣市,根據市場發展的潛力以及面臨風險做了排名榜,做得比較好了,也針對中國慢慢進入老齡化社會,藍皮書也加大對養老地產的研究和探討。順便說一句話,今天就有三場活動,但考慮這個會議重要性,會長、秘書長都親自到場。

??我們的藍皮書經歷了十年,由于時間和水平的問題,《2015廣東房地產藍皮書》還是略顯稚嫩,歡迎各位批評指正,謹以此為首發儀式,感謝在藍皮書編撰過程中給予支持的所有作者和機構!感謝一直支持省房協藍皮書發行的各位作者!

分析會現場

??接下來,我們將正式進入景氣分析會環節。

??今年,李克強總理的《政府工作報告》提出了“支持居民自住和改善性住房需求”,各省、市、自治區的《政府工作報告》無一例外的把房地產從過去的“抑制”、“調控”改為“促進”和“支持”。3月30日,央行、住建部、銀監會三部委聯合發布房貸新政,給業界注入了一支強心針。其中,下調了住房公積金和第二套商業性個人住房貸款最低首付款比例。房貸政策由非常態向常態回歸,有利于釋放自住和改善性購房需求,房地產是不是將再次迎來明媚的春天,非常值得我們關注。所以今年景氣分析會的主題是:穩消費、促發展。 

??今天我把我們會長拉出來了,為什么要強調“拉”呢?會長一向把機會讓出來,讓給其他專家,我說現在房地產面臨非常關鍵的時,是會長出來表態的時候了,是會長出來給大家鼓氣、加油的時候了,會長還是非常尊重我們的意見,所以他今天親自出來講,等一下麻煩大家給更加熱烈的掌聲支持我們的蔡會長,多謝各位!

??在蔡會長演講之前,我請大家聽聽國內的著名專家是如何看待“穩定住房消費的”和“3·30新政”。

??清華大學教授、博士生導師蔡繼明:新型城鎮化有助于穩定住房消費。

??經濟學家馬光運:穩定住房消費有穩定經濟和穩定地產兩方面訴求。

??浙報傳媒地產研究院院長丁建剛:穩定住房消費,明確進入救市時代。

??中國房地產研究會副會長顧云昌:穩定住房消費意在促進房地產軟著陸。

??人民網:別把“穩定住房消費”當救市稻草。

??中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛:應對目前經濟下行壓力,實現穩增長、惠民生、促改革、調結構將具有積極作用。

??中房信研究總監薛建雄:遠郊和三四線以下城市,總需求不足,流通性加大了,只會促進當地樓市從有價無市轉變為明顯下跌。

??民生證券:現在救市只能緩解短期問題,但無法扭轉中長期趨勢。

??好,接下來有請廣東省房地產行業協會會長蔡穗聲為我們講述“穩定住房消費”的政策背景;住房市場的新常態;以及開發商如何適應新常態。他演講的題目:新常態下的住房消費。

 

蔡穗聲:新常態下的住房消費

蔡穗聲:各位來賓,各位媒體朋友大家下午好!我講的題目就是“新常態下的住房消費”。

35年前的今天是很有意義的日子,鄧小平有一個很重要的講話,談到城鎮住宅的問題,過兩個月之后中共中央國務院正式允許實行住房商品化政策,自此揭開了中國城鎮化住房制度改革的序幕,這是非常有意義的一天,也是非常有意義的一段話。

廣東省房地產行業協會會長蔡穗聲

??講幾個內容:一、似曾相識,2015年2009年。2009年的中共中央調控的主要基調,在這里很簡練的羅列出來,穩定房地產投資,今年是支持居民支柱和改善型住房需求,這是有很大的相似之處。我們對比了一下中央政府上一屆政府跟這一屆政府房地產市場調控的政策措施,我也不想一一念,大家也很清楚看到,最近以來所謂的新政從銀行貸款首付比例到利率下限的下調,到營業稅的免征年限都有比較寬松的一些政策。這些跟2008、2009年這一輪也是為了刺激消費,鼓勵房地產投資,是有很多相似之處。盡管現在還有很多不完全比如說契稅的下調問題還沒有很明確,但有一些政策也是可以期待的,隨著下一步進一步整個形勢發展,和各地市場的狀況,我相信中央政府或者地方政府會根據實地情況作出適當調整。這個調整方向還是寬松的方向,也就是說還是支持自住型的住房消費和改善性住房消費,這是一個基本政策基調。現在跟2009年有很多相似地方。

??現在我們又說是一個新常態,從宏觀經濟,無論是宏觀經濟還是到市場環境都發生了很多變化,我們在四個方面進行分析:宏觀經濟,我們都知道,習近平總書記講到三個轉變,高速增長到中高速增長,結構不斷優化政策,要素驅動轉向創新驅動,這些都是表明宏觀經濟的變化。

??調控機制不斷建立,經過這些年的時間逐步把其建立起來了,有幾項行政性的干預措施已經出來了,因地制宜這個措施貫徹下來,這一屆的思慮很明顯不是一刀切,不同層次有不同的思路,投資性的需求,或者鼓勵更多供應,賦予地方政府一定的權利,要求其有穩定市場的責任,確保低端有保障,中端有支持,高端有市場,讓投資性需求有所退場,緩慢性需求緩慢釋放。

??無論政策發展什么變化歸根到底都是市場供求關系,市場供求關系現在也有一些新常態,表現在哪里?我們看看目前新開工、銷售情況,我們這個圖有一個概念叫做去化率的概念,去化率概念在全國不同的學者、機構有不同的解釋。省房協研究部的解釋是把從去年說起2013年新開工住宅面積作為一個分母,2014年住宅銷售面積作為分子,等于拿今年銷售除去年新開工,理論上認為去年新開工今年基本上進入市場,我們就看看其關系,還存多少。如果按這個關系分母2013年-2014年12個年度來看,我們看出來早幾年比較低,06、07年就1.16、1.28,當年銷售是超過了前一年的新開工面積,消化了以往一些庫存了,但08年就跌得有一點趨勢了,前幾年還在上漲。11年開始發生一個逆轉,11、12、13、14,除了13年是1.13以外,其他都是1.0以下的,而且還持續幾年。去年0.81。這個東西就說現在的去化率有可能進入一個逐步降低的形勢,這值得我們關注的。

??再看一下待售面積,這是逐步增加的,從這里可以看出來。這是商品住宅的待售面積,去年是3545萬平方米,2013年2844萬平方米,這是多年累積起來的數據,這是增長比較快速的。當然有一些媒體也拿我們的數字跟外省進行比較,我跟他們說,我們不認為現在是一個很可怕、很大的問題,畢竟如果分析到我們3545萬平方米跟廣東每年銷售商品住宅大概7000萬平方米就是一半的數量,也就是說半年時間可以消化庫存的商品住宅,所以我們不認為這是很嚴重的狀態。但說明一個逐步在增長的狀態,這個狀態如果不產生逆轉,誰來反應供求關系在逆轉,現在庫存逐步加大,需求跟以前相比不像以前那么供需緊張狀態。

??如果看人口變化,廣東省那么多年以來2013、2014年我們看出來有一些2013年-2009年是1億人口的大省,全中國人口最大省。增長密度比較高最高3.1,但從11年開始發生逆轉,11年人口增長0.6、0.8、0.5、0.8,增長率是降的,人口增長主要就是流動,自然增長率變化不大,我們實行嚴格的計劃生育的政策。但流動外省對廣東流進人口11年開始實際上是下降的,所謂人口紅利實際上是逐步消耗了。從住房需求主力軍來看,首次置業也就是25-34歲,改善性需求34-49歲,這兩部分加起來也就是10%的人口,這些還是未來住房需求的主力軍。

??購房群體的變化,我們分析整個住房的市場供應關系的變化中,購房群體變化我認為逐步的從以前面對50、60、70后轉向80、90后,他們從生力軍到主力軍,這些人的購買力、購買意愿,需求特點非常不一樣的,今天不可能展開分析。舉一個例子:80、90后住房跟家庭有關系,跟家庭觀、婚姻觀,家庭結構觀有關系,但現在80、90后婚姻觀,比如說是不是要結婚,結婚是不是一定要生孩子,是不是說像以前比較傳統的家庭20多歲就應該結婚了、30多歲就應該生孩子,生孩子就有一個完整的家庭結構,這個我覺得80、90后不一定是這個狀態,這其中有很多變化。這樣對住房的需求,是有一些不同的,包括買房、租房,買房對房子結構、設計需求這些都不一樣。

??廣東商品住宅均價還是比較高的。從06年開始一直到去年14年每一套商品房住宅從50多平方米漲到90多平方米,這是每一套平均面積。但這幾年大概是110萬左右平均一套住房的價格,這是平均水平。深圳是平均每一套是224萬,廣州164萬,其他大部分都在70萬一套左右。這決定了現在首付的門檻,首付門檻決定消費者能不能進入這個市場,以后的按揭支付,他是否支付?能否承受這個支付。

??首付門檻如果按90平方米來看,兩成首付深圳首付需要30萬,廣州20萬,其他城市(珠海、佛山、東莞)大概10萬,再往下的其他城市就是10萬以下。如果144平方米以下的3成以下首付,深圳買一套房需要50萬,廣州40萬、珠海、東莞、佛山大概就是30萬左右的水平,其他就是20萬左右的水平,這個就決定了現在的消費者80、90后進入門檻,如果我們單價高每套面積大,也就是說話進入門檻就很高,可能支付不起,當然還有一個條件就是能否降低首付降至2成,這樣又把首付門檻降低到三分之一。

??剛才幾個分析從市場供求關系,幾個方面我們講到市場住宅的供需平衡關系,逐步走向寬松,所以庫存有一些加大,另外一個人口逐步的減少,外來人口減少了,這說明人口紅利消耗。購房主體發生變化,80、90后,這就看進入門檻跟單價、套面積、首付比例這三個因素都有關系。這三個因素都控制住,或者降下來意味著有更多年輕人可能跨入這個門檻。新常態核心要素資源,房地產的資源核心就兩項資金、土地。

??從資金資源來看,進入體制改革是改革的重要領域之一,去年央行提出好幾個新的東西鼓勵發行住宅抵押貸款支持證券,房地產投資信托基金這做了好多年了,使得房地產企業逐步由以往的間接融資轉向直接融資,商業銀行目前來看對信貸投資,房地產的信貸款還是比較謹慎,個人貸款相對比較寬松,這些都促使房地產企業更多跟金融業結合,其實從房地產企業、從國際發展方向來說,這是兩個方面的結合:一、跟服務業結合,房地產業從以往的建設、售賣逐步更多轉向服務;二、金融業結合,本身最好跟金融嫁接或者自己就有金融。我們看到新加坡凱德,大集團就有三大業務,金融、商業地產、住宅地產。本身金融就是支持其貸款,不需要外面的力量,這是資金要素。2004-2014年發行房地產貸款,大概就是2800多億的總額,房地產占的比例前年是35%,去年33%。土地資源發生變化,農村集體經營用地,這些用地允許入市流轉,增加供應量,對供應渠道豐富了,不再是地方政府唯一供應主體,也提高農民財產性首付,這樣就給市場需求增加了一大重要領域。

??概括起來,進入新常態,我們不要把2015年又等同于2009年,政策雖然有很多相似之處,但我們講市場大環境發生變化,無論宏觀環境還是房地產內部環境都有重大變化,需要我們在行業、企業有新思路應對好像曾經熟悉的政策環境,不要用以往熟悉的套路應對熟悉的政策環境。

??下面講住房消費4.0。

??當前中央政策基調穩定住房消費,也就是支持居民自主和改善型住房需求,以及促進房地產市場平穩健康發展,這是基本的基調,這個基調不太可能會有變化。里面就有一些具體內容,比如說完善住房體系,住房保障體系今年有一些新東西跟以前不一樣,這是強調城鎮棚戶區和城鎮舊、危房改造,城鎮棚戶區我們以前理解為是北方工業城市一些工礦城市、工業礦區的一些簡易功能房屋,所謂的臨時房,現在中央提法擴大,擴大到全國范圍內的舊城區,以前的舊城改造,都納入棚戶區和危房改造,這是完善住房保障體系的重要內容,這值得業界高度關注這個內容,里面也談到具體數字安排,這是政策基本基調。

??住房消費的新特點:我認為總體上把握還是供求關系,總體我們認為是平衡的,大體平衡。也就是說過去20、30年以來中國城鎮住房需求嚴重短缺,供不應求的局面基本上過去了,或者說大體上過去了,但存在結構性失衡,“結構性”是指地區結構性失衡,比如說廣東省一些重點城市廣州、深圳住房還是相對有一點緊張,城市里面的中心城區還是相對緊張,這是結構性失衡,當然包括品種結構性失衡,比如說中小戶型相對少一點,這是供求關系總體衡量。

??供求對象:80、90后;消費模式,去年住建部發一個文專門探討租賃,住房租賃,這是多年來很少見的,我以前一直批評政府,這些年發多少文件鼓勵或者壓抑住房買賣購買,但是很少看到文件談住房租賃,房地產市場體系有兩個腿很重要,現在拐了一個。中國政府十幾年來很少在住房租賃上有一個完整的體系去鼓勵、培育其發展,變成房改以來一個方向、一條腿,鼓勵買房,刺激買房,刺激住房消費,這是一種不完整的住房體系,去年住建部有新文件。供求博弈關系,盈利天平逐步傾向消費者,不是以往由企業說了算,而且接近消費端應該有更多的盈利機會,所以需要我們開發企業對我們的產業價值鏈條做一個重新塑造,以往的盈利模式需要有一些重要調整。

??我們有三代住宅:第一代住宅,講究居住面積,80、90年代的商品住宅,90年代前期基本上是這樣;第二代講究小區居住環境,注重生活環境,生活質量,買房是買一個生活方式,但偏重于景觀還不是生態,只是外觀好看,文化方面迷失自我,刻意追求品位,宣揚至尊享受的消費觀念;第三代體現對自然資源的節約使用,公平問題,富人與窮人的公平,對當代歷史的尊重,用現代材料和現代工藝構筑適合人們生存的生態環境,講究節約。

??下面把消費軌跡分為4.0版本,也是仿德國工業4.01。1.0第一代住房居住面積,我們追求居住面積,面積越大越好,100-130平方米這才是好房子,還有質量要好,不要漏水,這是1.0,五羊新城是50年代中期是中國最好的住宅小區,上級組織了很多人來考察、學習;第二代好房子+好環境,這表現在華南板塊,當時有一個口號2000-2005年之間全國樓市看廣東,廣東樓市看華南板塊,祈福新村、星河灣,這些都是做到了極致,他們重視環境、重視生活環境,但還不是生態,對當地文化不夠尊重,講究品質還有一點迷失自我,還有一個不好就是推崇至尊享受,這不代表現代思想,而是比較陳舊的意識,這個意識不太正確,我曾經發布文章抨擊過。3.0代版本,樣板就是嶺南花園,好房子+環境+綠色和地域文化,綠色就是生態的,嶺南花園建設從規劃開始專門做生態方面的研究,做好研究才做規劃、建設,不是說多少綠化,不是這個概念,而是完全按照碳氧平衡的。4.0是最近才出現的大家也看了很多報道,好環境+互聯網技術支持的社區服務+好房子+綠色和地域文化,互聯網這是我們有待挖掘的重要內容,也是房地產企業今后可以大力發展新領域,也將是一個很有盈利的領域,這也會改變我們的業態分布,建造和銷售,在服務當中取得盈利,這是很重要的發展趨向。

??政府要改革釋放紅利,為什么要改革?我認為大家都比較期望政府政策寬松,政策多一點什么,我認為這些都不夠。政策是需要變化的,今天希望政策可以寬松,過兩年宏觀政策走向通脹,政府必須縮緊政策,不可能寬松這是可以理解也是正確,但更加需要是改革。改革體制改革制度,很多制度性安排不合理,說白就是束縛生產力的發展,是生產力的障礙。我們把束縛生產力的關系改革掉,這才是真正的發展方向,而不是把更多希望冀望于政策上,這是我經過多年得出的經驗,政策寬松是一時,指望體制和制度改革才能保持相對比較完整、良好的營銷環境和發展環境,這里提幾條具體政策:

??一、去行政化。這些城市應該逐步退出限購,廣州市政府,廣州市完全可以一些郊域的地方,南沙等非中心城區應該放開限購政策,我認為不會產生很大問題,不會造成對市場不利的影響,問題不在于你說放開限購,在于你釋放一個信號,政府逐漸按照市場調節為主,而不是說廣州市場按照行政為主,不是這樣廣州市場經過30多年的發展這是比較理性、健康的,我認為廣州市限購政策應該退出的時候,起碼是逐步退出。
   

??二、這兩年談得比較多“簡化行政審批流程”,這是廣州市曹志偉委員提出萬里長征圖,廣東省房協做了很多課題、調研,大家去了解一下各個地方很多很多的審批消耗大家的資源,辦一個項目需要幾百天才能搞出來。我在天津開會聽到新加坡一個署長的報告,在新加坡做一個項目,按照程序、規程,七個部門一個窗口進去,進去之后等7個工作日,有問題修改就告訴你,沒有意見修改你過關了、通過了可以建設,7個工作日7個部門受理。這樣來看我們國家、廣東省各個地方,在行政審批方面還有很多很多文章可以做,這可以解放大量生產力,可以降低大量的交易成本,也可能對降低房價有好處。

??三、對全裝修交房的,我們鼓勵裝修交房,不要搞毛坯房,毛坯房是一種產業落后的表現。全裝修交房還有清潔能源、循環材料這些項目我們認為政府應該給予,融資、稅費、容積率方面給優惠、鼓勵,你沒有優惠是推動不了,我們產業化搞十幾年,九幾年就有文件,現在產業化做得還是比較差,沒有很大的進展。16年過去了,產業化政策還是沒有貫徹好,我認為應該有一些政策的鼓勵、推動。出讓模式,這針對開發土地,開發商拿地之后,需要開發商做環評、雷擊評估等很多評估,這個項目為什么不能在政府出來之前就做完了,如果這個土地、地塊如果不合適做住宅開發,就不應該賣給開發商做,你收起來就可以了。如果適合做住宅開發,這樣開發商拿到地就不需要做各種各樣的評估,可以節省大量的時間、金錢,政府部門把這個環節走完,自己跟有關部門打交道,不要推給開發商,開發商跟各個部門打交道既麻煩,還可能產生腐敗尋租的土壤,這是我們都不愿意看到。

??還有住房租賃,我們一直講鼓勵培育市場、刺激市場,這是住房體系兩大支柱,全世界都是一樣,沒有一個國家像中央一樣,如此鼓勵買房,租賃大量的產生,但這方面政府還有很多工作需要做,還有降低稅費。

??企業建議:應該拓展消費的寬度和深度,我們講住房消費不要簡單理解為我們可以買地,然后多建住宅然后賣掉,這是一個部分不是全部。今天新常態下我們應該有其新寬度,比如說老年住宅,老年人需求越來越大,養老需求越來越大,開發商可以在這方面做很多文章。比如說托老中心,老年社區等都是發展方向,還有很多政策配合;深度就是指服務,我們如何服務社區,在房子不是賣完就可以了,而是一輩子的事情,給老百姓、購房者一輩子的服務,我們企業要有一個長期發展的途徑。

??消費建議:我們需要創新消費理念,以往消費理念是不太正確或者比較守舊的,首先一個需要敢于消費,剛才講的老年問題、老年公寓、老年社區這些需要改變觀念,而不是還依靠在家里等子孫侍候自己到終老,我們都需要創新了,老了去養老院也不是什么不光彩的事,我們以前去養老院就是五保戶、小孩子不孝才去養老院,所以很多老人家有這樣的思想就不愿意去,這需要改變思想觀念,這是很好的事情,享受幸福晚年的開始。

??適度消費,我們需要適度消費,不要增加自己的負擔。新舊不拘。如果消費者的消費觀念發生變化,對我們也是很有好處的。這些數據、觀念、圖表秘書長、我們團隊都做了很多努力,謝謝大家!

主持人:自2013年以來,“分化”已成為中國房地產的主旋律,不僅企業、客戶、區域和產品結構分化加劇,而且市場需求主體、競爭格局及供應模式、供應結構也都會發生變化,對于這種“分化”,看看專家們是如何說的。

接下來有請合富房地產經濟研究院院長龍斌博士為我們講述廣東住宅市場需求的總體趨勢和空間;廣東各城市住宅市場的供求現狀及去化壓力;未來住宅開發的城市選擇及戰略部署。他演講的題目:“廣東住宅市場的分化趨勢”。

 

龍斌:廣東住宅市場的分化趨勢

 

??龍斌:各位領導,各位嘉賓,大家下午好!非常高興有這個機會跟大家分享廣東住宅市場的基本走勢、特點、未來的判斷,也提出一些思考。
主要從6個方面跟大家分享我們的看法:

??一、目前總體狀況;

??二、走勢;

??三、庫存情況、房價方面情況;

??四、暢銷樓盤基本特點;

??五、供求關系大致的結構性的問題;

??六、提出自己的思考。

合富房地產經濟研究院院長龍斌博士

??這些年廣東省住宅市場的供應、需求、消化率從這些核心指標來看,2011年開始因為之前就沒有計算,近四年來看我們看到當年住宅的批準預售量和當年的商品住宅銷售面積的比,其實就是市場的供與求,再加上累積來看,我們可以看到2013、2014年全省住宅成交量超過8000萬,超過9000萬。供應量也有逐漸減少的趨勢,可以看到這幾年消化率比較低,13、14年消化率就提到100多了,累積起來剛剛超過3個億,這4年累積下來我們看這個數據很明顯廣東省住宅市場在全省范圍內,都包括縣,因為縣這幾年發展比較快速,大型城市受很多影響,相對來說供應、需求都受到影響,全省范圍還是供求受到影響。雖然11年以前也許是有一些波動,09年成交量很好,08年就開始不行了,前面的數據沒有追溯,總體來看這幾年還是均衡。

??我們選取一個指標:我們檢測20多個全國重點,我們回到全國住宅市場來看。2011年以來市場其實供應還有成交,這個是供應,紅色是成交可以看到確實有一些波動。2011、2012年比較少。2013年是放量,2014年上半年比較少,2014年下半年特別四季度超過了,這些重點城市累積起來都超過了過去。供應量也很大,2013、2014年供應量也很大,2015年又回落了,這兩個月是春節,很正常。整體來看市場是有波動,另外也可以看到這幾年重點市場,重點城市的市場供應量大大超過成交量,從各個重點城市來看,其供求關系上,供應還是比較大,庫存量大家所說的庫存問題。

??我們繼續看具體不同的城市,一線城市,2014年四季度都放量,2013年省會城市,一些城市是增長例如:佛山2014年增長、昆明、西安、合肥、杭州,杭州取消限購之后帶來的增長,但有一些城市還是下降的。2015年1-2月一線城市恢復很快,還有降息降準流動性放松,還有剛剛的3·30新政,這個肯定會帶來更大的效應。一線城市的反應是很好。2、3線城市還是會繼續保持比較好的像濟南、杭州、長沙、武漢、西安等等,海口、佛山針對性珠三角的城市都還不錯。今年一季度基本上可以代表這個趨勢,市場確實是恢復了。去年限購解除以后城市發生了比較好的,這是我們看到的情況。

??但盡管這樣不同的城市住宅市場表現還是有差異,大家最關注的存量,我們也可以從兩個方面來看:首先看重點城市累積起來的存量加在一起,這里有十幾個城市,1、2線城市,還有珠三角的城市,整個市場以1、2、3線為主,這都有一個明顯的變化,存量明顯上升,2月份達到最高。這個計算方法就是用其半年以來的平均消化量還有剩余的庫存量一除,我們按月來,因為春節月有影響,季節影響。對于存量消化周期反而超過20個月。

??曾經有一波在11年到12年的時候這個市場非常低迷的時候,達到20個月,隨后13年這個市場下滑了,14年雖然在四季度的時候,我們看到市場表現不錯,但是供應量剛剛所說重點城市的供應量仍然保持比較高的速度,所以其去化周期反而只是下降的一些。這個數據我認為1-2月份這個數據參考意義不大,因為周期比較長,更加比較有代表意義。總體來看全國重點城市來看,可以明顯看到庫存量是上升的,去化周期比較強。廣東城市我們分開剛才大家也說到,秘書長也說到,城市與城市之間,市場差異性比較大,房地產本身一個一個區域的市場,所以我們看幾個城市,像廣州,這是廣州10區庫存量,這個指標我們也看到有類似的曲線,消化。庫存這個水平是最高的在現在,庫存的周期如果從10區,這是歷史積累的數據來看在20個月左右,這個周期比較長,超過千萬的庫存量。

??如果用官方現在信息化的陽光家緣11個區包括增城、從化都有很明顯,這個數據就是可售和未售,可售將近一千萬平方米,11個區;去年、前年的平均水平這個周期也就是15個月左右。但未售也就是現在還沒有達到銷售條件,或者抵押或者在建沒有進入銷售系統的,沒有批準預售的將近兩千萬,這個數據還是有代表性的,雖然現在廣州市場成交的恢復得比較快,特別是去年四季度以來,但整個市場的供應量、庫存量仍然還是壓力非常大。這是給我們判斷市場非常核心的指標。

??如果從區域來看很明顯,我們可以看到這是陽光家緣的數據,很明顯一些區域基本上是外圍區,郊區大家都知道,一線城市核心二線城市現在開發基本上中心區已經沒有可開發的,現在在售樓盤也較少,未來供應也會少。住宅市場主戰場都在外圍,現在可售的房源85%,昨天算了一下85%都在外圍區,中心6區只有15%。這個其實給我們區域分布極端不均衡,我們可以看到這個特點。

??所以我們講整個市場如果說政策回暖了,包括二套首付下調,如果去判斷的話很直觀大家都會想到中心區供應量只有15%,而且我們可以看到后續供應也很有限,這種條件下如果政策、信心都在回暖的情況下,我相信中心區廣州價格上漲這是毫無疑問的事情,我們是這樣看待的。聯想到去年其實判斷政策,去年年底的時候我們都比較樂觀判斷政策是樂觀,而市場是謹慎的。換句話說如果從外圍區域來看,供應量是相當之大的,像番禺、花都、增城、南沙、蘿崗后續供應非常大。如果從消化周期來看,很多區域其消化周期在20個月左右或者接近24個月(2年),這樣來看盡管是政策面比較偏暖,但像廣州這樣的城市外圍區差異化會顯現出這個市場的反映肯定不一樣,前幾天我們跟一個企業討論,一個項目人家的價格也便宜,賣得很快,但盡管這個項目在很好的區域蘿崗區,但賣得很慘淡1-3月份賣得比較差,因為整體偏暖。并不是政策環境一變,所有都會熱銷。

??深圳,大家都知道深圳是一個移民城市,面積很小,外來人口很多,很年輕從這個數據就可以看到其特點,庫存量是上漲的但去年以來市場下降,下降就是消化周期,8個月左右時間。市場激活起來房價去年深圳整個房價樓市在調整,但深圳沒有怎么調,個別樓市調整了一下,去年下半年其樓市恢復非常快速,成交量大增,三季度末的時候消化周期快速下降,現在深圳房價明顯上漲。最近也看到一些報道,很多城市因為3·30新政,當晚樓市就返價,深圳還是比較明顯的,但整體的消費信心不會那么快的反映,返價但不一定會有提交,因為市場價還不會有那么快速的公然變化。

??東莞,東莞庫存量一直變化不算太大,也在溫和上升,消化周期在波動,周期目前來看也應該在8-10個月左右,去化周期不大,但東莞這個城市有其特點,這個消化人群,或者最近幾年經濟比較乏力,中間階層購買力還是有限。再加上我們看到東莞后續供應量還是比較可觀,因此應該在這樣的消化水平之下價格比較平穩,但同時有很多樓盤打折促銷,即便在3·30新政之后也不會有很大的改變,畢竟外向型經濟不會那么快起來。騰籠換鳥之后,籠子換了鳥飛了,這也是一個問題,所以從后續情況來看其政策空間還是比較大。

??中山,中山是我們廣東珠三角地區房價最低的城市,這是一個洼地。庫存量雖然在2011年、2012年達到很高的位置,后來市場成交回暖,但是13、14年受到影響,14年庫存量居高不下,超過800萬方7萬多套,他去化周期10個月或者11個月左右,但壓力還是比較大,中山只有300多萬人口,鎮區比較發達,主城區的吸引力不是很大,因為需求是均衡分布的,如此大的供應量包括住區供應量比較大,因此其壓力還是比較大。去年10月份以后,平均每月都在一萬多,但這是以價換量,接下來可能是比較平衡。

??珠海,珠海是一個旅游城市。剛才忘記說了深圳土地供應量比較小了,如果繼續發展靠外圍區域類似寶安,但城市沒有進一步的擴展,發展也成問題了,因為去年、前年只賣一宗住宅地,其他都是商業。我們說珠海,珠海的庫存量在下降,消化周期也一直在下降,雖然13、14年成交量沒有放出來,但供應還是很緩慢的結構。14年中國各個城市都在調整,珠海反而沒有調整,房價在上漲至少漲10%以上,2014年下半年。因此各個城市特點不一樣,去化周期不到5個月,供應量非常小,但珠海主要發展西邊(靠近中山),主城區主要在唐家,其他不多,主要就是在西邊幾個區,這是珠海的特點。

??湛江,去年我們也去這個城市進行考察,這個城市雖然是海濱城市,人口一百多萬,但這是一個典型3、4線城市的代表,我們看到其庫存量就應該是很大的問題,我們看住宅如果從批準預售和銷售來看,11-14年,這四年累積下來會增加沒有消化的庫存量將近340萬,每年都會欠帳的,去化率很低50%多,但平均去化率不到60%,每年(以中心城區)來看,如果用銷售面積,用其最高150萬一年來看,這個去化都需要兩年多,如果用12年的去化來看需要使用將近三年的時間,因此壓力很大。最近盡管政策出來了,最近很多項目資金吃緊,項目回籠不了資金,都會選擇降價促銷,因此其壓力比較大。前一段時間當地政府出臺扶持性政策,出臺政策之后我們看到全國性的政策對自主、改善型需求的政策正式出臺。

??類似于這樣的城市,像一些專家所說的,其庫存的壓力在很長一段時間應該都會存在,不可能在短期半年之內就可以解決如此高的庫存量,很高城市都是如此,包括我們看到像清遠市,還有一些城市也是這樣。大家仔細看,我看藍皮書有一些消化量、批準預售,每個城市都列一個表,這個數據很難說明問題。但連續4、5年這種累積下來的庫存量沒有被消化的話,很多企業、很多樓盤特別中小型以及產品方面一些問題的,也許就會遇到比較大的挑戰,這是很明顯的代表。

??但總體來說,不同城市的級別,不同市場其實庫存量差異很大,消化率也不一樣。對于整個市場的庫存影響非常大,這是我們覺得需要關注的。市場今年來看庫存應該是很重要一個主題。從省內一線城市來看人口還是持續流入,總體的購買需求比較大,盡管限購,包括前幾年限貸,市場交易量下降但后續需求我相信還是非常客觀的。11年以后全省范圍人口增加人數下降到1億以下,之前最高達到3億多,這也預示著很多地方的經濟出現問題,對外來人口的吸引力不是那么強了。同時發展速度下來,不過我們也正是看到這種差異,一線城市比較有競爭力的城市人口是持續流入,而一些產業各方面發展都有限的,可能人口可能還要進一步負流入的狀態,至少是停滯的張太,至少我們發現3、4線城市開發量大,購買力很顯然有一些問題。因此在這個環境下去庫存周期比較長,盡管政策、市場轉暖,但對企業、項目來看壓力還是依舊。

??對房價來看,同樣和城市發展、購買力、供求關系是相一致的,深圳很明顯,深圳一路向上,這是市場平均成交價,但也能反映這個趨勢,一路向上基本上都快接近3萬,這是最新發展;廣州這幾年是溫和向上,2013年沖得比較快,2014年有一些回調,2015年又有抬頭跡象,我相信這一輪是中心城區帶動,但幅度應該不會特別大;佛山相對來說比較平緩,平均價格,但佛山大家了解這個市場也會發現2014年市場調整幅度很大,經歷了很長一段以價換量,等限購取消之后整個市場恢復比較快,房價也是從低位反彈,市場現在來看相對比較平衡,隨著佛山去庫存的下降,房價也有溫和上升空間;中山,中山情況總體來看波動不會那么大,但這一段時間2014年房價壓力還是比較大,這是我們看到的典型一些有代表性的城市,3、4線城市盡管在這里沒有列出來,但一些城市的房價壓力還是存在,這一輪房價上升主要還是深圳、佛山、珠海、廣州,其他城市還是比較平穩,一些城市還存在調價空間,存在一些區域,一些樓盤上。像湛江,一些區基本上沒有什么新增項目,但一些區域供應量很大,因此造成很大壓力。

??各個城市我們看到賣得最好的樓盤,暢銷樓盤也是有特點的,我們看到廣州、這是主城區的一個樓盤,只賣2.4萬元/平方米、2.5萬元/平方米,位置比較好,產品也是兩房,三房,首次置業,還有首改,賣得比較好30多個億;萬科在番禺樓盤,這樣價格我們可以看到這是14年的價格,比13年最高的時候都有回調。所以我們總結一些特點:大品牌的樓盤,產品很優質,地段很好,價格方面有競爭力,樓盤開發注重很多有特點的東西,所謂附加值比較高;區域價值,同時區域發展也是前景很好,這也是吸引購房者的地方。社區配套也比較完善,周邊的公共配套相對來說比較好,并且最重要產品定位很準,主要定位是剛需,剛性改善,綜合能力比較強。

??廣州,雖然也有豪宅列入暢銷樓盤里面,但比較13年和之前豪宅占比大幅度下降,以前豪宅1年至少賣40個億,像以前的匯景新城、星河灣等很多樓盤都可以達到,資金額下來,成交量下來了當然價格上去了,包括琶洲保利天悅,差不多都是4萬元/平方米的均價,以大戶型為主,還有在珠江新城的,去年賣將近24個億;深圳,深圳主要的產品供應以中小戶型為主,2014年有一個樓盤賣得很好就是中海9號公館,寶安區靠近前海有很好的資源——靠海,有山,還是中海開發商,以大戶型為主,180方的三房、四房、5房,還有聯排別墅,將近5萬成交量,4.5萬的均價在深圳還是很有吸引力,每一次都基本上售謦。其他樓盤,除了南山區的海上世界,這是超過8萬的均價接近9萬的豪宅項目,其他都是剛需80-100方,深圳80-100方這是很重要的產品,這是首次置業甚至改善;東莞,東莞樓盤也是這樣,品牌開發企業比較成熟的產品,區域價值比較好,社區配套比較好,附加值比較高,這些產品銷售非常好。

??簡要跟大家分享,廣東那么大各個城市發展有先有后,同時購買群體差異性非常大,各個城市的需求差異性也很大,我們從產品結構來看可以看到一些特點。像廣州,廣州發展比較均衡,90方以下,從供應來看大概不到30%,成交90方以下有32%,90-144方的中戶型3、4房將近60%都在這個區間,需求在52%,大戶型非普通住宅、2房、3房占絕對的主力按套來算,供應量大。90-144占很大的比例,這些都是比較好的豪宅項目,其他都不行,其供應量也不大。

??清遠,這樣的3、4線城市這種小戶型成交、供應都很少,基本上集中首次置業面積比較大3房,70%都在90-144方,2、3房為主。這個供應和需求結構跟其他城市不一樣,大戶型非普通住宅比較少;韶關、湛江這個城市這一塊比重很大,廣州,廣州的從化、增城這一塊的比重跟市區也不一樣,這一塊比重比較大。區域不同,區域供求結構差異比較大,整個城市,包括區域、地段都不一樣,所以這一塊從這個數據給我們一個啟示,真正房地產的項目到一個城市,一個區域其實面臨的,需要做的功夫非常大。去年我們在湛江給一個開發商的建議,很多都不建議其在這里開發,為什么?因為供應量太大,競爭激烈。但廣州一些白云區、花都區比較穩定,我們都建議其可以考慮,這是供求結構。

??思考:總體來看大家的認識都一樣,3·30新政對住房消費起到很大穩定作用,所以整體市場我們覺得可能也很難說廣東的住宅市場就會怎么怎么樣,不可能說全面都會復蘇,全面都會調整,很多城市問題還是存在的。根據剛才的分析我們建議就是說,確實城市和區域差異太大。建議選擇的城市和區域需要慎重選擇,土地市場房屋市場是不同步。深圳整個土地市場無論住宅還是商業都是金額大幅度上升,上升40%甚至更多,深圳因為沒有地,市場比較小,需求量比較大,廣州也是如此。為什么?因為很多房企調整策略,3、4線城市都撤到1、2線,加大土地競爭激烈,地價上升。地價大家很明顯可以看到,即便是其他像中山這樣的城市,土地一方面成交量迅速下降,政府的土地收入大幅度減少,這是全國性的想象,地方財政,土地財政壓力越來越大,但地價還在上升,這構成對企業的擠壓能力很大,房企的利潤水平從公開市場上拿地成本會越來越高,利潤肯定下降,加上其他成本。

??所以在土地市場很明顯,拿地的時機,拿什么地這很關鍵。剛才會長也明確講得很深入,我很贊同,需求需要做全面研究,需求變化對于我們這個市場,對于各個層次不同的區域都有很明顯,非常大的差異,這是我們在開發企業,在做項目的時候,應該說要高度關注的東西,這是一個基本功,需求把透,大趨勢需要把握透徹,80、90后。改善性需求我們都判斷今年一定會進入市場會更多一些,畢竟首付下降,而且有一些可以利用公積金,政策支持力度很大,改善性需求應該會上升。改善性需求對我們市場產生什么影響?對原來供應結構產生什么影響?對房企產生什么影響?現在還有不確定性,不可能馬上有結論,但這是值得關注的點。我們看存量房市場已經看到這個點了,去年4季度開始廣州存量房,改善型在市區明顯增加,因為去年我們看到整個市場放松了,認貸不認房這一塊放開了,市場有所反映,但進入二手,主城區一手供應比較少,100-120方可以換房很少,他主要看配套、地域、交通、學校等等,看到這些資源之后就只能進入二手,接下來辦法如此值得關注。

??產品很重要,剛才所說的例子也說明這個問題,不同的產品同一個區域,同一個地段上市場待遇、價格都不一樣。我們看到一些樓盤比周邊樓盤還便宜但就是沒有銷量,這就是產品的問題,產品做不好就很難在市場上,因為競爭越來越激烈,大型房企在市場上所占的比例越來越多,大型房企考慮資金回籠,在市場上運用的手段非常靈活以及其他手段,這對市場擠壓力很大。但我們看到還是有周期,經濟有周期,政策有周期,不同城市的發展也有周期,我們現在看到廣州主戰場基本上在外圍區域,其他很多城市中心區大量供應,還有土地,未來幾年都是開發重點,所以這些特點不同城市就不一樣,這些周期疊加在一起,對行業提出很大的挑戰。

另外,我們也會認為解決庫存壓力,經濟下行的壓力,房地產本身資金壓力這是非常重要。這里比方說我們也看到確實經濟壓力比較大,這幾年市場不太好,經濟壓力比較大,我們提出一個觀點,判斷今年兩個利好一個利空的對沖。兩個利好房地產政策的利好,大家都看到紛紛兌現,適度放松,一個利空就是經濟下行比較大這個對沖結果如何?對不同城市,不同企業都有不同的影響。新常態問題,研究新常態我們剛才會長講現在環境給市場提出很多問題,新技術,互聯網技術,移動互聯網技術給行業帶來很多沖擊,我們應該正常看待。還有市場集中度越來越高,大型房企在城市的占有率提高了,規模上去了,雖然規模不是致勝法寶,但會形成競爭格局,標桿房企很多東西值得我們學習,這個學習是活學,而不是學快周轉率,更重要還是做細分市場,做出獨特產品。轉型,轉型這是必然趨勢,但轉型對于企業來說需要謹慎對待,這個問題不展開說。最關鍵形成自己的發展模式,市場競爭力。

今天跟大家分享到這里,謝謝大家!
 

沙龍:專家解讀3.30救市新政 還原市場真實情況

 

主持人:剛才蔡穗聲會長和龍斌博士分別從住房市場的新常態、穩定住房消費促進經濟平穩發展,廣東住宅市場需求的總體趨勢和空間進行了深入的分析,對于我們全面把握當前房地產市場現狀和走勢,正確理解房地產“新政”,合理確定企業的開發和經營策略起到了積極的幫助。接下來的沙龍將有更多、更精彩的觀點碰撞,非常歡迎臺上臺下的嘉賓積極參與互動交流,共同聯手打造一場豐富多彩、激情四射的頭腦風暴。

沙龍嘉賓:  

黎慶文:戴德梁行房地產顧問(廣州)有限公司總經理

黎振偉:世聯行首席技術官、廣州公司董事長

龍 斌:合富房地產經濟研究院院長

楊  濤:泰盈置業集團副總裁

去年之前我一直是省房協的新聞發言人,今年由于工作原因就不擔任了,今天廣東各位媒體基本上到齊了,我就向你們提問。我非常關注一個現象,每年這個時候特別是全國開兩會,地方開兩會的時候,有很多所謂的專家跳出來,拋出各種各樣的觀點。

往年,特別是在全國和地方兩會召開期間,有關房地產的話題無疑是最受關注、最受爭議的,什么"冬天"、"崩盤"、"暴利"、"拐點"、"拋售"論不絕于耳,媒體也連篇累牘地進行了報導,但今年似乎異常平靜,大家都不出來發話了,媒體也一改以前的批評、指責,現在更多是理解和包容,終于找到作為地產人的尊嚴。各位如何看這種言論的變化,是好還是壞?

廣州日報賴記者:首先響應中央號召不折騰,基本上感覺是這樣的。首先媒體可以說是先天下之憂而憂,后天下之樂而樂,這是說得好聽。說得難聽一點就是唯恐天下不亂,原來房價漲得太快,跟收入水平差距太大的時候,媒體人自然就會過分關注,我們也會過度報道這種現象。2010年的時候也是經常新政連發,當時出臺一個新政的之后,我們出來一個新政系列1-9,每天都需要有新聞報道支撐版面。此次新政出來大家都比較理性了,但更多就是媒體和房地產行業發現大家都是共生共榮的關系,這個城市發展好,房地產行業、媒體行業自然就會好,我們看回來在房地產行業比較好的年景,同樣也是媒體行業廣告收入比較好的時代,如果大家有留意《廣州日報》,過去一段時間我們在前面的版面基本上沒有寫“降價”兩個字,我們不說“降”,我們說“價格調整”因為正常宣揚說2、3個點的調整沒有意義。

但現在媒體又有分化,那天晚上新政出來了以后,自媒體就曝出來,開發商連夜開會漲價。傳統媒體相對客觀說“不漲價”,所以希望大家繼續支持我們客觀、公正的傳統媒體,這樣可以形成健康的生態鏈。

我說說自己的觀點:現在的90后可能真的跟75、85年不一樣,我問他們是否買房,他說現在家里有多套,或者不買房這樣,我一些朋友真的就是這樣。如果大家老城區走的話就發現,有一點后物質主義的追求,我家在江南西,很多年輕人開一些小清新的店,有一些人說廣州一些地方有一點小臺北的感覺了,所以這會不會對房地產業也有影響呢?這是我自己的看法。

主持人:關注90后這個問題很有意思,我會接下來跟各位專家專門探討一下關于90后買房的問題。剛才有一句話我感受非常深,你也有呼應。我們媒體需要客觀、公正,這個時候我想起一句廣告語“大家好才是真的好”,因為我們的總理、省長在各個場合都講到房地產關聯性密切,因為房地產一業興就百業興,一業衰就百業壞,今天中國新聞社的陳記者也來到現場,請您以個人身份談談。

??中國新聞社陳記者:不是整體輿論環境在變,變的是房地產市場,因為市場在變,就導致大部分媒體對于房地產市場報道也好,包括我們寫出來的標題也好,因為市場在變,所以標題才會變。您剛才說到的“崩盤”、“冬天”,我感觸很深在2014年曾經一段時間,甚至在各地開始松綁限購之前很多媒體都在說各地的樓市正在大滑坡、拐點出現。

??為什么會這樣呢?媒體做房地產市場報道的時候,一般對于樓市成交基于兩個數據:環比、同比。2014年跟2013年的市場反差太大,所以才會導致那么多字眼出現。2015年開年到現在三個月以來,可以說我們同比相對來看略微有所上漲,而且環比還是比較穩定。所以這就是從2014年-2015年整個市場可以說是比較接近的,所以才不會有那么多,因為沒有那么巨大反差,那么多的對比,所以就沒有辦法。2013跟2014年可能同比出現50%、60%的下跌,拉近標題一看很可怕,成交下跌40%,房價跌20%、30%。市場環境變化下的媒體就是報道角度的變化,而不是所謂的,一篇報道里面除了數據、市場情況,后面就是專家觀點。一些專家會特別迎合當前市場數據變化,拋出一些吸引眼球的東西,本身這并不是媒體的罪過,而是一些專家太過危言聳聽,一些非主流媒體喜歡在選定標題上更加使用危言聳聽的標題。

??比如說一篇報道出來,打一個比方“廣州上個月成交下跌15%”,可能有一些媒體,一些門戶網站就變成廣州上個月成交巨幅滑坡,這樣在轉載文章的時候就會改變標題,所以區分輿論環境的情況下,還要區分主流媒體和非主流媒體。整體輿論環境沒有變,因為記者還是這些記者,房企還是這些房企,請過來還是這些老朋友,所以媒體沒有變的。

??主持人:多謝陳記者!我覺得房地產的健康發展除了政策之外,我們開發商自己的努力也很重要,更加重要就是媒體言論環境,我們如何對它進行監督、鼓勵很重要,今天到場的很多記者朋友都是我比較尊重,我希望你們也是今后一如既往的支持房協,支持房地產,謝謝你們!

??剛才龍博士也講了3·30新政出臺4天,這4天我電話也不停的響,家人、領導、朋友也在準備買樓,看樓,我堂妹準備買二手房,但房東返價4次,她覺得很煩。有朋友問我,秘書長現在政策利好,是不是該出手?也有朋友問我,現在這些老板剛剛在有好轉的苗頭,現在就悄悄漲價,這好不好?帶著這些問題,我請教一下我們四位專家,都是在一線摸爬滾打的行家、專家,新政出臺4天,這個時間不長,整個市場變化一手、二手成交如何?價格如何?開發企業是不是好像剛才我所說“悄悄漲價”這種欲望慢慢強烈起來。你們能夠幫我還原一個真實市場情況嗎?

??黎振偉:這個3.30新政出臺力度還是比較大的,但二手市場跟一手其實反映不同,大企業跟小企業反映也不同。

    二手樓我剛剛幫一個醫生前兩天完成一個中介,談好了但昨天又說不行了,又要返價,而且付款方式要一次性給,這種信息就說明,對于小業主來說很正常,因為這是個體,為什么能夠多賺錢為什么不賺,有人愿意給他,就給他。個體無可非議,特別投資者多漲一點就多賺一點。

    一手房我今天問的今天同事,一手房的開發商不是這樣想的大開發商沒有漲價,對于他們來說現在更多就是出手,去庫存。我們也發現行業是積極的,千萬不要變成國家一出政策就漲價,這樣積極性就倒退了,反而把政策利好衰減了,這個大開發商都非常清醒,我們公司賣的樓一個晚上就非常不錯,這是非常好的現象。但一些小開發商就很難說,跟二手一樣,反正我量就這么多,能賺多賺一點,這是很正常的,也是分化的。

??
??楊濤:我們公司在售的樓盤在全國各地,從反饋回來情況來看,也有一個產品分類。過去兩年時間以內,有一部分產品庫存實際上是現實存在的,如果我們在面對這個3·30新政出臺的時候,我們第一時間在開發的角度是考慮到如何將過去1、2年被前面所不好的政策、下行環境所積壓的庫存,特別剛需在90-144方之間,150-160方以上這一部分戶型占比會偏少量,但存在于我們每個項目的占比,這個項目的去化,無論在新政出臺之前,或者出臺之后,在我們數據來看,以及成交的數據來看影響不大。影響大還是剛需和剛改,這類產品又受到之前的限購限貸,還有新政此次放開,流動性這一波的政策利好。所以我們現在在開發角度跟營銷的角度是希望能夠先釋放完這一波的庫存和壓力然后再調整。

>>>>>下轉直播:廣東房地產市場景氣分析會2


 

 

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