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萬科利潤率連續五年下滑 傳統業務遭遇天花板

作者: 來源:華夏時報 時間:2015-04-08

  面對公司利潤率連續五年下滑、房地產行業遭遇規模瓶頸,萬科開始加快轉型步伐。
  萬科集團總裁郁亮表示,未來萬科每年最重要的工作都是轉型,事業合伙人只是第一步,萬科希望能在三年內,確定未來十年新的商業模式。
  “未來十年樓市不會崩盤,但房地產大拐點不可能永遠不來,萬科需要在拐點到來之前,找到除住宅和傳統商辦地產以外的新增長點,十年后新老業務將并駕齊驅。”萬科集團董秘譚華杰對記者說。
  利潤率連續五年下滑
  萬科日前發布的業績報告顯示,2014年公司房地產業務結算毛利率同比下降1.55個百分點至20.76%;結算凈利率則比2013年下降了0.60個百分點至11.41%。
  譚華杰解釋稱,一方面2014年地價漲幅較大,從而擠壓了開發商的利潤空間;另一方面,2014年市場經歷調整期,部分利潤較低的現房銷售轉入當期結算。
  萬科利潤率逐年下滑已是不爭的事實。2010年至2013年,公司房地產業務的結算毛利率分別為29.75%、28.79%、25.84%、22.31%,結算凈利潤率分別為15.52%、15.01%、13.08%、12.01%。
  業內人士認為,這與幾年來地價過快上漲,建筑、人工等成本持續上升分不開,房地產利潤率被擠壓,也是所有房企面臨的問題。
  “房地產業高利潤的時代已過去,未來毛利或凈利潤可能進一步受壓,萬科會更注重對股東和項目合伙人的回報率。”郁亮在業績發布會上說。
  相比全國銷售面積和銷售金額的下滑,萬科2014年保持了逆勢增長,全年實現銷售2151億元,同比增長25.9%,回款2090億元,市場占有率從2.09%提升到2.82%。據了解,萬科定下的市場占有率目標是未來達到7%。
  由于2014年全國主要城市地價不降反升,萬科拿地策略極為保守,全年新獲取項目只有41個,權益建筑面積591萬平米,與2013年拿下2590萬平米項目、金額超過800億元相比,急劇萎縮。
  回款較多,投資較少,這也使萬科經營性現金流流入比2013年增長了20.69倍,至417.2億元,年底持有的貨幣資金上升至627.2億元,而凈負債率則由2013年30.7%的高位降至5.4%。
  “保留那么多現金還有一個原因,就是我們在尋求投資機會。我發現不少企業、發展商可能并不想再做下去了,這個時候我們有錢就有很多投資機會。”郁亮說。
  譚華杰也表示,萬科現金充裕,一手土地沒有降價的跡象,未來萬科會在二級市場去多收購項目,成本會更低。
  據了解,2015年萬科內部定的凈利潤目標是200億元,盡管萬科未公開透露銷售目標,但2015年萬科銷售有望超2500億元。
  未來十年如何破局?
  在過去十年,萬科的總體策略是,抓住自住需求、為普通人蓋房、高周轉,不拿地王、不囤地、不捂盤等,也正是如此,萬科才能在接二連三的樓市調控中,穩居行業第一。
  但2014年被綠地超越后,萬科同時也迎來了規模上的天花板。郁亮在多個場合再三強調,萬科放棄了規模之爭,隨著房地產業進入白銀時代,萬科要開始啟動轉型之路。
  譚華杰說,萬科在研究了27個國家過去40年的房地產大周期之后得出結論:未來十年中國的住宅市場不會大幅下跌,行業總體仍然安全。基于此,萬科仍會將住宅作為最重要業務,但萬科需要尋找新的業務增長點。
  新的增長點來自哪里?與恒大進軍消費、農業等多領域以及綠城的金融加地產模式不同,盡管收購了徽商銀行,但目前萬科并沒有在金融業進一步拓展的計劃。
  據譚華杰介紹,萬科設想的思路是圍繞“城市配套服務商”來開拓新業務,主要方向包括消費地產、產業地產,以及地產延伸業務,切入點包括新型商業中心、社區商業、度假物業、出租公寓,創業產業園、物流地產以及物業服務市場化、健康養老服務、裝修與智能家居、建筑產業化等。
  萬科所說的新業務,實際上早已有開發商在嘗試,與住宅業務一樣,競爭同樣激烈。但在郁亮看來,這些領域大有可為。“新業務不是說競爭激烈就沒有機會了,比如社區商業,并沒有房企做的精,都只是個案,未形成體系。”郁亮舉例稱,比如物流地產,中國人均倉儲面積只有美國1/14,還有很大發展空間,對物流來說,很重要的是能借到足夠便宜的錢,而萬科現在有國際融資渠道,在資金成本上有優勢。
  “我們也不知道哪些新業務最終會脫穎而出。”郁亮稱,所以萬科內部推出試錯機制,在物流地產、產業地產等新領域,鼓勵大家去創新,誰做的最好,利潤增長最多,以后在擴展該模式的區域就全歸誰管。
  “為了推動戰略轉型,公司過去一年加大了各類創新業務的嘗試。”譚華杰指出,“這些嘗試增加了投入,雖然短期內難以體現在收益率上,但長期來看,將為公司發展提供更大空間。
  比如內部機制上,萬科最為重大的變革是推出事業合伙人制,將員工與公司利益捆綁更緊密,風險共擔,利益共享,但這仍然無法阻擋原高管肖莉、毛大慶的離職。但郁亮表示,有人離開,并不代表合伙人制度不成功,高管們也會面臨職業上的天花板。
  在項目跟投制度上,萬科要求管理層以上必須跟投,即便是不賺錢的項目。在郁亮看來,這一制度是鼓勵員工的創造性和主動性,而不是保障他們賺錢。目前這一實驗已為員工們帶來豐厚的回報。
  “對于未來的新業務,萬科都有一個要求,必須合伙化,只有合伙人機制才能調動人的積極性。”郁亮說。
  譚華杰說,萬科的計劃是,未來新業務要占總收入一半以上。

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