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前海:讓深圳染土地財政“毒癮”?

作者: 來源:大粵房產 時間:2015-04-10

  2015年一季度,深圳土地市場共有18宗地掛牌出讓,其中2宗地因競買人數不夠而流拍,另外16宗地都已“名花有主”,共實現土地出讓收入58.56億元,其中,前海土地出讓收入占全市的66%。
  2015年一季度,深圳土地市場共有18宗地掛牌出讓,其中2宗地因競買人數不夠而流拍,另外16宗地都已“名花有主”,共出讓土地275194.22平方米,實現土地出讓收入58.56億元,同比減少75%,其中,前海土地出讓收入為38.6億元,同比去年減少71%,但仍占全市賣地收入的66%。
  而去年同期,深圳共成功出讓14宗地,其中有10宗工業用地,1宗倉儲用地,3宗商業用地,最終實現土地出讓收入約232億元,其中前海商業用地拍出134億元的高價,刷新深圳總價地王、單價地王兩項記錄,從而推高了一季度深圳賣地總收入,也拉開了兩年間收入的差距。
  不過,需要明確的是,雖然今年一季度深圳土地出讓收入大幅降低,但是這并不能說明土地市場步入低迷期,而是“很正常”。國際商務策劃師、深圳市本是資產管理有限公司總裁崔元星對土地開發有著深入地研究,他認為,同期相比的數據沒有太大的意義,偶然性因素太多,只要多賣一兩塊地就能解決土地收入問題。因為土地市場的交易量、地價幾乎都由政府掌控,尤其是掌握在地方政府手里,如果采取“饑餓療法”,幾個月不供地,地價立馬就上去了。
  鹿丹村地塊首創“競容積率”拍賣將建頂級豪宅
  在一季度成功出讓的16宗地中,最耀眼的莫過于鹿丹村地塊,它不僅是首個由深圳政府主導的舊住宅小區改造項目,也是一季度出讓的唯一的一宗居住用地。在出讓方式上,鹿丹村地塊創新性地采用定地價和回遷物業建筑面積、往下競容積率的拍賣方式,這在全國尚屬首例。
  最終,中海地產以8.88億元奪得地塊,可售面積僅39900平方米,相比于起始商品房可售面積而言,減少了近6成,樓面地價高達22055元/平方米。不過,據業內人士估算,若折合14.4萬平方米回遷房建安成本,實際的樓面價將達到3.5萬-4萬元/平。事實上,據中海地產鹿丹村項目負責人介紹,該地塊將會建豪宅,而且是頂級豪宅,售價或將突破10萬大關。
  崔元星認為,往下“競容積率”的拍賣方式看似地價確定了,但事實上推高了樓面地價,它掩蓋了其背后開發商、政府等所有人對未來市場的高預期。因此,崔元星表示:“這種方式最好不要再實施,對開發商來說,太殘忍了。”為了實現高房價,開發商必須極盡奢華,或者將房子建得越高越好,而這與綠色經濟、低碳經濟的大勢背道而馳。
  1天出讓11宗工業用地最便宜地塊僅550元/平
  除居住用地外,一季度深圳還成交了2宗商業用地以及13宗工業用地。值得一提的是,13宗工業用地中有11宗地是在同一天出讓的。1月15日當天,深圳土地房產交易中心集中拍賣12宗工業用地的使用權,除一宗地因無人競買而流拍外,其余11宗地都成功找到買家,周大生珠寶、百泰首飾等6家公司分別以底價奪得深圳產業用地。最終,11宗地僅拍出87061萬元。
  經比較發現,一季度出讓價格最便宜的土地為坪山新區聚龍山地區的G13115-0110宗地,該地塊要求準入企業的產業類別為新一代信息技術產業,雖然有2家單位競拍,但最終仍被深圳市長方半導體照明股份有限公司以底價輕松拿下。
  最火爆地塊吸引17家單位爭搶溢價率達284%
  溢價率最高的地塊為位于龍華新區觀瀾辦事處的A908-0807宗地,盡管該地塊設定準入企業的產業類別為生物產業、新能源產業、互聯網產業、新材料產業、新一代信息技術產業,但是拍賣現場競爭依舊非常激烈,共吸引17家單位競買,最終以5510萬元成交,由深圳英飛拓科技股份有限公司競得。折合樓面地價為2642元/平,地面地價為7922元/平,溢價率達284%。
  前海38.6億拍出商業用地一季度土地收入占全市66%
  2013年起便一直被熱炒,且每次拍賣土地都被瘋搶的前海,在今年一季度僅推出了一宗商業用地,不過,成功吸引到兩家港企到場競拍,最終嘉里置業中國有限公司以38.6億元的總價力壓菁翠投資有限公司奪得地塊,前海終于如愿迎來真正的港企。
  借力前海自貿區概念,該商業用地的地面地價達到118824元/平,樓面地價高達19795元/平,逼近今年新成交的居住用地的樓面價。不過,相比于2013年成交的樓面價為25469元/平的前海商業用地而言,只能算得上中等價位。雖然一季度前海只供應一塊地,但其土地出讓收入占深圳全市的66%。
  深圳土地財政依賴度低業內擔憂前海再惹“毒癮”
  回顧2013年、2014年深圳土地市場的成交數據,前海土地出讓收入分別占據全市土地收入的66%和41%。對此,崔元星指出,“自貿區”概念不應該成為政府賣地的工具,也不應該成為圈地的噱頭。近年來,因高科技企業繳稅多,深圳對土地財政的依賴度降至全國最低,若前海再次沾上土地財政的“毒癮”,可能將成為“毒藥”。
  2013年5月24日,深圳市前海管理局發布的《前海深港現代服務業合作區土地管理改革創新要點(2013-2015年)》中曾經提出“彈性年期制度”。崔元星認為,這是戒“土地財政”的一個很好的經濟辦法,也可以降低企業進入前海的門檻,只可惜沒有落實。他對騰訊房產表達自己的希望:“前海至少要試一次(土地彈性年期制)。”(文/騰訊房產伍喜華,轉載請注明出處)
  (注:因為部分數據未公開,無法查詢,文中統計的所有數據均為招拍掛的土地數據,不包括舊改地塊補償的地價等。)

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