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政策利好似曾相識,時過境遷昨日難再

作者: 來源:廣東省房地產行業協會 時間:2015-04-10

  1.政策利好似曾相識
  今年中央對房地產的調控基調是“穩定住房消費”、“支持自住性和改善性住房需求”。3月25日,國土資源部、住建部聯合下發《關于優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》,要求合理安排住房和其用地供應規模;優化住房供應套型,促進用地結構調整;多措并舉,統籌保障性安居工程建設;部門聯動,加大市場秩序和供應實施監督力度。3月30日,央行、住建部、銀監會聯合下發《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》,降低自住和改善性住房消費首付比例;同日財政部發布《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》,明確個人轉讓普通住房免征營業稅年限由5年降至2年以上(含2年)。
  實際上,這也是本屆中央政府執政以來,首次由中央部委直接頒布房地產調控政策,且政策密集出臺,與2008-2009年期間頗為相似,讓人不禁憧憬上一輪政策寬松期市場的火爆反彈。
  2.市場環境今非昔比
  盡管當前政策環境與2009年相似,但宏觀經濟和房地產市場環境已然發生重大改變。新常態須有新思路,避免直接套用過去熟悉的發展方式。
  首先,宏觀經濟進入新常態,增速從高速轉向中高速發展,結構不斷優化,經濟增長從要素驅動轉向創新驅動,房地產業對地方經濟發展的貢獻作用將發生根本性變化,房地產業須與當地產業更緊密結合發展。
  其次,調控機制強調分城施策,地方政府被賦予了因地制宜的自主權,但依然承擔著穩定房地產市場的責任。
  再次,從核心要素資源看,資金方面,央行鼓勵試點房地產信托投資基金,企業融資逐步從間接融資轉向直接融資,促使房地產企業更多地與金融業結合。根據國際經驗,房地產業的發展也必然與服務業、金融業相結合。土地資源方面,允許農村集體經營用地入市流轉,增加了土地供應量,豐富了供應渠道,地方政府不再是唯一的土地供應主體。
  最后,也是最重要的,市場供求關系趨于寬松。2011年起,廣東商品住宅待售面積逐年增加,住宅去化率總體也呈現回落態勢;而該時期廣東的常住人口增速明顯下降,意味著人口聚集效應在減弱。今后的住房市場將進入一個剛性需求長期存在、投資性需求明顯退場、改善性需求緩慢釋放的發展階段,企業應根據市場變化特征調整策略,開發相應適銷產品。
  2005-2014年廣東商品住宅待售面積及去化率走勢
  2005-2014年廣東全省常住人口變動走勢


  3.消費升級與時俱進
  回顧過去30多年住房市場的發展,人們對住宅的追求幾度升級,整體經歷了“好房子”、“好房子+好環境”、“好房子+好環境+綠色與地域文化”三個漸進階段。
  當前,住房消費已經進入第四個階段,即“好房子+好環境+綠色與地域文化+互聯網技術支撐的社區服務”的4.0時代。這一時期的住房消費具有以下新的特點:市場供求關系總體平衡,但存在結構性失衡;消費主力轉向80后、90后及進城務工人員;消費模式除了買房外,將鼓勵住房租賃;盈利的天平逐步傾向于消費者,接近消費端將獲得更多的贏利機會。一方面,企業要理性定價,盡快消化庫存回籠資金;另一方面,要重塑產業價值鏈條,根據時代特點拓展住房消費的寬度和深度,當前可以關注養老地產等新型地產的發展,并加強發展社區經營性服務。
  4.寄語改革勿失良機
  李克強總理在今年政府工作報告中指出:我國經濟發展進入新常態,正處在爬坡過坎的關口,體制機制弊端和結構性矛盾是“攔路虎”,不深化改革和調整經濟結構,就難以實現平穩健康發展。就房地產業而言,政策的松緊會隨著宏觀經濟的變化而調整,改革才是房地產市場平穩發展的支撐保障。政府要主動改革釋放紅利,解放生產力。如:調控措施上盡快去行政化,以市場調節為主;簡化建設項目行政審批流程,節約資源,降低企業交易成本;對全裝修交房、采用清潔能源和循環材料等項目給予融資、稅費、容積率等優惠,推動產業化發展;實現熟地、凈地出讓模式,節約企業時間和資金成本,推動政府廉潔建設;降低住房租賃稅費,培養發展住房租賃市場,完善買房和租房兩大住房體系;等等。
  (本文參照廣東房協會長蔡穗聲在2015廣東房地產市場景氣會上演講內容整理而成)

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