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央行再釋放萬億流動性 短期將強刺激樓市

作者: 來源:地產中國網 時間:2015-04-20

【地產中國網·原創報道】繼今年2月4日晚間下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點之后,4月19日下午,央行發起今年以來的二度降準,從而坐實了近期的傳言以及市場預期。至此,本輪央行累計已經有兩次降息兩次降準。

中國人民銀行決定,自2015年4月20日起下調各類存款類金融機構人民幣存款準備金率1個百分點。在此基礎上,為進一步增強金融機構支持結構調整的能力,加大對小微企業、“三農”以及重大水利工程建設等的支持力度,自4月20日起對農信社、村鎮銀行等農村金融機構額外降低人民幣存款準備金率1個百分點,并統一下調農村合作銀行存款準備金率至農信社水平;對中國農業發展銀行額外降低人民幣存款準備金率2個百分點;對符合審慎經營要求且“三農”或小微企業貸款達到一定比例的國有銀行和股份制商業銀行可執行較同類機構法定水平低0.5個百分點的存款準備金率。

對此,各方分析人士紛紛表示,此次降準符合市場預期,但是降準幅度卻超越預期,表明政府在政策層面挽救宏觀經濟的迫切,這也將為房地產市場的直接或間接的強刺激,在政策疊加效應之下,房企去庫存力度將進一步加大、購房者對于市場的預期也將逐漸回升,但是其影響能持續的時間可能并不會太長。

知名地產商任志強:央行降準 總是遲到

央行降準,總是遲到。去年的經濟下行時,就應"該出手時就出手"。非要硬說是符合預期。沒有預想到年初的慣性作用加大的繼續下滑。非要等停不住了才被動補救?晚一步效果就會差很多。被動不如主動好,牽不住牛鼻子就總被牛踢!

高策地產服務機構董事長陶紅兵:實際降準是1.5% 后續刺激政策還會出現

降準實屬意料之中,幅度可能比大家預期的要高一點,但實際上我認為不僅僅是1%,而是1.5%。因為政策的最后一句話是,“對符合審慎經營要求且“三農”或小微企業貸款達到一定比例的國有銀行和股份制商業銀行可執行較同類機構法定水平低0.5個百分點的存款準備金率。”不符合的銀行是少數,大部分是符合的,這么大的一個力度,市場將會釋放1.5萬億甚至更過的流動性。

一季度的經濟指數已經非常差了,政府采取措施一定要快,不能再等了,如果政策再不出來,二季度肯定完不成任務。我判斷后續還會降息,政策只有“矯枉過正”,才能明顯的把減緩的經濟拉動起來,政府必須下猛藥。

這一輪的刺激對于房地產有直接和間接的影響。只要整個實體經濟收益,地產總會收益,購房者的收入預期會增加,對于樓市是一個間接的利好。同時,此前的330政策,規定二套房首付比下降,但是銀行沒錢,多地執行力度并不是很好,此次流動性大力釋放,對于購房者按揭貸款肯定有好處。降準有有助樓市快速回暖,這輪的回暖大概會持續一兩年之上。同時,政策刺激不會到此為止,個稅、土征稅等稅費政策有望調整。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進:降準再次對樓市形成疊加效應 購房成本將持續下降

此次政策“出乎意料”的是,并不是如過去全面降準,而是對于農村金融市場提供了更為優惠的降準。這樣一個不對稱的降準做法,反映了中央調結構的需要。應該說,中央政府看到了宏觀經濟疲軟的需求,也看到了此前降準背后的一些負面作用,比如資金大規模流入股市,架空了實體經濟的資金基礎。所以此次對于農村市場進行額外降低1個百分點,反映了對于農村市場進行一個額外的呵護。這樣一個政策,勢必利好農村金融市場的活躍,無論是降低成本還是改變市場預期都有利好。

對于房地產市場來說,此次降準依然會面臨各類利好。從目前全國房地產市場來看,成交量已經開始上升,尤其是高端市場的成交扮演了領頭羊角色,對于房企的去庫存也是利好。而從購房者的角度看,目前信貸利率下調,以及信貸政策持續寬松,使得購房的門檻也在降低。所以從這個角度看,對于住房需求的政策優惠力度是比較大的。此次降準后,將再次形成疊加效應,即帶來購房成本的持續下降。

從房企方面來看,很多房企在開發貸方面也還是面臨各類壓力。所以很多房企抱怨此前的利好政策實際上效應不大。此次降準政策后,會使得房企面臨的融資成本繼續降低,某種程度上會改變金融機構后續的信貸政策,進而使得此類降準實實在在為房企降低成本釋放利好效應。

當然,如果僅僅把此次降準當做是經濟復蘇的驅動力,那么可能并非目前貨幣政策寬松的一個新常態。實際上,此前股市持續火爆,比如上證綜合指數暴漲至4000點,使得很多人把閑置資金投入到股市,這是政策層面所疏忽的一個問題。所以,后續在降準政策后,如何確保釋放出來的流動性能夠注入到實體經濟中,是政策層面后續需要繼續關注的。對于房地產市場而言,依然在扮演宏觀經濟火車頭的角色,也需要政策層面提供資金補給。所以對于房地產相關政策、金融等層面來說,在二季度應該提供各類優惠政策,即為釋放的流動性找到一個新的引入渠道,從而促使寬松的流動性真正和房地產市場的復蘇態勢相結合。

對于第二季度的樓市而言,本身就已經步入了復蘇的通道,在降準政策下,會帶來包括市場成交、供應、價格、去庫存、資金成本和預期等在內的六個方面的持續向好。

對于此次降準,需要提醒三點:第一、雖然這可能會帶來近期一周股市的繼續火爆,但若是考慮到后續政策繼續出臺的可能性開始降低,那么不排除部分投資者開始從股市中撤出。這個時候要警惕股市出現一個“塌方”現象。對于投資者來說,適當進行資產配置,從股市中回歸樓市顯然是最重要的;第二、目前降準下,農村市場依然是貨幣寬松政策的新寵,所以后續房企應該主動到農村市場,即強化渠道下沉的策略,把業務挪向農村市場,這個時候能夠獲取更低成本的融資;第三、此次降準體現了樓市新常態的思路,但要真正利用好此類政策,還是有一個過程。比如政策效力的釋放是需要時間的,而且資金的流向也需要監管等。那么后續政策層面不應該看到宏觀經濟和樓市經濟各類指標的活躍,關鍵要看后續市場各類資源的流向和預期的轉變。總之,防止經濟大起大落,不失速也不盲目亢奮,才是宏觀經濟新常態的一個基本含義。

同策咨詢研究部總監張宏偉:央行降準后對樓市的五大影響

第一, 降準之后,銀行可動用的資金明顯增多,增加了二套房貸降首付落地的可行性,改善型需求后續持續釋放得到保障。

第二, 一線城市及部分二線城市房價勢必會漲。在央行降準降息等政策刺激之下樓市馬上會出現一波入市的行情,接下來幾個月成交量勢必會短期反彈,價格有可能會逐漸堅挺,尤其是對于一線城市及市場基本面良好的城市(庫存去化周期在15個月以下的城市,比如合肥、南京、蘇州、南昌等城市)來講,接下來幾個月勢必會出現漲價的現象。

第三,兩次降息兩次降準之下樓市“分化”特征將更加明顯。在兩次降息兩次降準等政策刺激之下,一線城市樓市房價步入上漲通道,甚至下半年會再次步入“買漲不買跌”的行情;二線城市將加速去庫存的進程,存銷比開始普遍降低,15個月以下去化周期的城市房價穩中有升,比如合肥、南京、南昌、蘇州、石家莊等城市,而15月以上的城市樓市還有去庫存壓力,但部分城市由于加速去庫存,市場去化周期將回歸至合理區間;對于大多數三四線城市樓市來講想法設法跑量主題不變,因為庫存量大去化周期長,還是要堅持去庫存。總體來看,各個城市在降準降息的刺激之下走勢將進一步“分化”。

第四,房企應把控好兩次降準降息之后的跑量去庫存的“窗口期”。對于房企來講,首先應積極調整推盤節奏,把控好兩次降準降息之后的跑量去庫存的“窗口期”,增加上半年銷售業績在全年的比例,防止市場環境在下半年出現變化而導致企業被動推盤的局面;其次,調整并優化庫存結構,積極去庫存,不要戀戰(期待房價再次快速上漲,或繼續博弈市場,即使市場具備漲價條件也不要捂盤惜售,因為樓市已經進入下半場,市場需求已基本得到滿足,捂盤惜售的結果只能是錯過放量的“窗口期”,錯過企業扭轉局面的機會),盡快實現銷售業績回升;第三,通過調整企業城市布局,優化儲備項目結構,降低企業運營風險。

第五,購房者應把控好降準降息等“救市”政策短期紅利帶來的購房“窗口期”。購房者應該把握好上述市場節奏的變化規律,趕在短期市場還沒有完全復蘇好轉的階段入市購房,也趁當下開發商資金面仍然相對緊張的階段,選擇購房性價比仍然較高的時機入市購房,把控好降準降息等“救市”政策短期紅利帶來的購房“窗口期”。

亞豪機構市場總監郭毅:力度很大 將釋放上萬億流動性

這次央行的力度挺大的,將釋放上萬億的流動性。年后兩次降準,應該與GDP7%的低增幅有關,央媽要給實體經濟大力灌水了。銀行的錢多了,會有一部分資金流入到房地產市場。對于開發商來說,融資成本會降低,融資的渠道會增多,主要受益者是大型開發商,從銀行風險管控的角度來看,更傾向于把資金投給實力強大的開發商;對于購房者來說,未來會享受到更多的房貸優惠,但是優惠幅度不會太大,最多85折,因為現在是市場定價,銀行也要考慮到融資的成本問題。

中原地產首席分析師張大偉:刺激再加碼 對房地產市場有強刺激影響

本次降準幅度超過2月初的降準,其實降準的原因很簡單,便是財政收入的低迷,曾經的經濟引擎全部降速: 3月財政收入同比增速回升至5.8%,其中,中央由負轉正為3.2%,地方增長7.4%。剔除政府性基金收入轉列一般公共預算影響后,3月財政收入增長4.2%,其中中央增長3%,地方增長4.9%。

目前不管是中國經濟還是全球經濟均依然不樂觀,央行下調貸款利率和存款準備金率意在刺激整個經濟環境,維持平穩上漲,這對大部分開發商來說是利好消息。目前整體房地產市場的資金鏈依然比較緊張,而貸款利率下調對極缺錢的開發商來說是很好的消息,意味著從銀行貸款的利率更低了,融資的成本降低了,房企最困難的時間已經過去。

對于意向購房者來說,只要是符合:人口依然明顯增加、GDP漲幅依然超過8%、房地產積壓庫存不超過15個月三個條件的城市,都已經可以選擇在3月考慮購房。此外,后續房貸利率折扣有望明顯增加。“330新政”之后,很多銀行都未完全執行,這對該政策的效果造成非常大的影響。降準后,央行的可貸款額度明顯增加,信貸的價格將持續下調。

從過往歷史看,降準與降息是房地產發展的推進劑,只要降準,基本就代表了房價將出現一波上漲。

虎杰投資首席分析師張寅:超常規降準將利好樓市 但不會持續太長

這次降準的目的大家都很明白,政府要拯救經濟了。統計局公布的數據顯示,一季度GDP增幅大概是7%左右,實際上要遠低于這個水平,大概在5.8%左右。其次,降準并不意外,意外的是時間提前了一點,這與當前的股市也有關系。周五,海外股市暴跌,周六證監會出來安撫大家,周日就降息了。

降準的力度在也在預料之中,三月份我們就呼吁政府給予1%的降準,這樣可以給市場一個明確的信號,而不是模模糊糊的。0.5%是常規,1%可以說是超常規,將給市場注入上萬億的流動性。此次降準對于房地產市場肯定是利好,但是影響力應該不會太長,大概會到九月份。我認為后面還會有降息,大概是一個月后。

 

(作者:王莉 段文平)


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