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降準助力去庫存,一二線城市或供需逆轉

作者: 來源:廣東省房地產行業協會 時間:2015-04-23

——簡評4月20日央行降準的影響

事件:2015年4月19日,央行發布公告稱,20日起下調各類存款類金融機構人民幣存款準備金率1個百分點。本次降準是今年繼2月份之后的第二次降準。

2008年底以來力度最大的一次降準

回顧2008年以來的歷次降準,除08年11月26日降準1個百分點以外,此次降幅最大。結合今年2月4日降準、3月1日降息來看,央行如此密集的運用貨幣政策工具釋放流動性,反映了當前整體經濟形勢的嚴峻性。國家統計局4月15日公布的多項宏觀數據,均表明宏觀經濟面臨下行的隱憂,同時疊加地方債務置換需要和繳納存款保險等影響,本次降準也符合預期。按3月份人民幣存款余額124.89萬億元計算,下調1%的存款準備金率相當于釋放1.2萬億元資金,疊加定向降準部分,實際或將產生更多的流動性。

從中長期趨勢來看,支持實體經濟發展、降低融資成本,貨幣政策仍有進一步寬松的空間。根據機構預測,2015年全年基礎貨幣缺口將達3萬億元,而今年一季度,外匯占款余額為26.82萬億元,環比減少2521億元,同比少增1.04萬億元。在外匯占款負增長的情況下,央行的貨幣政策成了主要的補充工具。即使加上2月降準(約6500億)、一季度SLF(3347億元)和MLF(3700億元)釋放的流動性,仍然有至少0.3萬億基礎貨幣缺口,約25個基點的降準空間。當前實體經濟融資利率仍偏高,企業融資成本高達6.8%。降準主要針對銀行間拆借利率,為有效降低企業的融資成本,未來還有進一步降息的必要。

把握二季度購房窗口期,選對城市是關鍵

金融手段是房價的晴雨表。歷往的走勢表明,降準之后的6個月左右,房價將止跌回升、開始上行。回顧2008年底的樓市,需求低迷,房價同比出現負增長,很多城市也迎來了庫存的最高峰。2008年10月、11月和12月三次連續降準之后(降至15.5%),2009年7月,70個大中城市新建住宅價格同比漲幅為0.3%,結束下行。與此同時,全國主要一二線城市經歷持續去庫存,去化周期恢復至合理水平。再回顧2011年,經歷當年11月底至2012年5月的3次連續降準之后(降至20%),房價于2013年1月同比轉為正增長。本輪調整從2014年開始,9月份大部分城市的庫存攀升至2011年以來的最高點,目前除主要的一二線城市以外,大部分三四線城市庫存去化周期仍在高位;70個大中城市的新建住宅房價同比漲幅也從去年9月以來持續7個月呈現負增長。本次降準,疊加信貸、稅費、利率等的寬松政策,核心是去庫存,以實現穩房價。

世聯行的成交數據顯示,3.30新政以來,4月份前3周的成交金額環比3月份前3周漲幅為27.5%,最新的周成交金額已接近去年12月份水平。但城市間的行情分化非常明顯,北上廣深領漲、漲幅超過平均水平;二線中的佛山、東莞、惠州、合肥漲幅接近30%;天津、南昌、廈門、濟南、漲幅約為15%;同時,成都、長沙、中山等城市呈現負增長。

降準之后,分化的行情仍會延續。按照2008、2011年的走勢推算,今年3季度主要一二線城市的庫存去化周期將恢復至合理水平,供求逆轉后、房價將進入上行通道。對購房者而言,錯過了去年最佳的四季度、今年的一季度,把握好二季度、選對城市,依然不遺憾。

 


 

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