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一季度房地產投資現馬太效應 京滬粵逆勢加快

作者: 來源:21世紀經濟報道 時間:2015-04-29

數據顯示,盡管全國一季度房地產投資增速為8.5%,只有去年同期16.8%增速的一半,但是仍有少數地區逆勢大幅增長。

根據國家統計局公布的數字,一季度全國北京房地產投資增速為23.8%,比去年同期的19.3%要快。

同一時期加快的還有廣東,上海。兩地今年一季度房地產投資增速分別為20.8%、13.4%,比去年同期16%、9.3%有所加快。

另外也有其他加快的地區,比如甘肅、內蒙古、吉林,不過這些地區投資量小。3地今年一季度房地產投資總額為116億多元,不到上海房地產投資額713億元的1/6。

對此,交行金融研究中心房地產研究員夏丹指出,隨著中國經濟從高速步入中高速階段,房地產逐步進入供求平衡的拐點后,一線的房地產將更趨有價值,而三四線城市,未來過剩可能會更加嚴重。

“這種馬太效應的情況可能會更加明顯。”她認為未來可能還會出新的政策。

一季度房地產投資地區分化明顯

21世紀經濟報道獲悉,今年一季度以來,中國的房地產投資出現了分化的情況,即,越是發達地區,房地產投資增速越快,越是邊遠地區,則房地產投資越慢。

比如今年房地產投資增速最快的是北京和廣東,分別增速為23.8%和20.8%,位居全國第一、第二名。

而一季度東北最邊遠的黑龍江,房地產投資增速為-35.1%,增速為全國倒數第一(不考慮西藏數據)。青海、遼寧、陜西的房地產投資增速也分別只有-25.7%、-24%、-5.2%,為全國倒數第二、第三、第四(不考慮西藏數據)。

今年一季度房地產投資保持低位的還有內蒙古、云南,一季度增速分別只有3.1%、1.5%。

由于各地的省會城市或者副省級城市,一般占據各省房地產大頭,因此,可以肯定地判斷,哈爾濱、大連、沈陽、西安、西寧、青島等地的房地產投資正在大幅放慢,甚至負增長。

比如陜西去年一季度房地產投資增速為14.5%,今年一季度則為-5.2%。陜西70%房地產投資集中在西安,一季度房地產開發完成投資229.38億元,同比下降8.2%。

山東去年一季度房地產投資為14.4%,今年則為0.8%。山東約兩成房地產投資集中在青島,2015年一季度青島全市房地產開發累計完成投資172億元,同比下降7.6%。其中住宅投資117.7億元,同比下降4%。

而廣東的廣州、深圳的房地產投資則相對較好。同屬一線城市的北京、上海情況類似。

對此鏈家地產市場研究部李巧玲認為, 與一二線城市在政策刺激下市場加速回暖的情況不同,大部分三四線城市受庫存壓力以及需求水平限制,利好政策對其市場拉動作用有限。

“三四線城市房價水平在未來一段時間內繼續處于調整狀態的可能性更大,一二線城市與三四線城市房地產市場的分化將愈加明顯。” 李巧玲判斷。

統計數據顯示,2014年一季度廣西、海南的房地產投資,只相當于北京一個城市的房地產開發投資額。2015年一季度,北京的房地產投資額,則相當于廣西、海南、山西3個省的投資額。

   京滬粵逆勢加快

京滬粵房地產投資逆勢加快,與這些地區的前景良好,外地投資者更愿投資有關,盡管目前因為限購原因,房地產銷售仍不太好。

數據顯示,北京一季度住宅銷售面積為172.9萬平方米,增長1.2%。但北京一季度全市商品房銷售面積為204萬平方米,比上年同期下降21.7%。這與商業地產較差有關。

2015年一季度北京寫字樓銷售為15.2萬平方米,下降69.8%;商業、非公益用房及其他為15.9萬平方米,下降59.5%。

但是盡管商業地產銷售不佳,北京各類地產都在快速增長。北京2015年一季度房地產開發投資增長23.8%,比去年的16%加快明顯。其中,住宅投資完成305.1億元,增長10.8%;寫字樓投資完成128.9億元,增長21.7%;商業、非公益用房及其他投資完成247.9億元,增長58.2%。

上海今年一季度房地產投資增長13.4%,也高于去年同期9.3%的增速。但今年一季度上海房屋銷售面積394.21萬平方米,下降15.6%。其中住宅銷售面積351.01萬平方米,下降16.1%。

廣東今年一季度房地產投資增速為20.8%,比去年同期的16%明顯加快。

中原地產分析師張大偉指出,目前房地產分化明顯,采取的策略也應該是因城適策。很多庫存大的城市已經將存量住房拿來做保障房,且出臺優惠政策,這是目前加快房地產市場消化,讓市場回暖的辦法,這值得肯定,但從長期看調整可能繼續。

21世紀經濟報道獲悉,進入3月份以后,一系列利好政策的對于房地產市場的拉動作用開始顯現,尤其一線城市住宅成交情況出現明顯回暖。

以北京市二手住宅市場為例,3月成交量大幅增長。從鏈家內部交易數據可知,3月二手住宅實際成交量環比、同比分別上升194.5%和147.4%,成交量為自2013年4月以來最高水平,買賣雙方入市意愿明顯回升。

此前3月30日,樓市新的政策出臺,二套房首付比例大幅下調,同時,營業稅免稅的條件由購買滿五年調整為購買滿兩年。

不過,交行分析師夏丹和鏈家地產市場研究部李巧玲均認為,目前政策對房地產刺激作用有限,不排除后續有進一步寬松政策出臺的可能性,未來一段時間房價下降城市數量及幅度或將進一步收窄。

(作者:定軍)


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