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香港樓市進入瘋漲期 李嘉誠:房價不會大跌

作者: 來源:第一財經日報 時間:2015-04-30

在香港山頂的豪宅區,幾名地產中介穿著西裝,有說有笑地快步走著,他們又簽完了一筆大單,4月真是大豐收的一個月。

“最近一伙富豪買家出動搶購豪宅,這個月我們成交額有15.95億港元,總共賣了12幢豪宅。”美聯物業山頂南區助理營業董事方富益對《第一財經日報》說。

方富益稱,山頂南區今年前4個月約有19宗豪宅成交,同比增長90%,總金額更高達45.93億港元,同比增長118%,已經達到去年全年豪宅總成交額的98%。

伴隨著港股市場各種各樣的個股每天刷新著最高紀錄,除了富豪瘋狂搶購豪宅,連“最新公屋王誕生”、“天水圍樓價每平方米過十萬”這樣的新聞也層出不窮。目前香港的房屋市場不論是公共房屋、居屋、二手樓盤、一手樓盤,統統進入了瘋漲期。

瘋狂的香港樓市

近日,位于香港黃大仙、樓齡超過24年的鳳德邨出現“公屋王”,一個147平方呎(約13平方米)的一房單位,以180萬港元連地價成交,每平方呎價格達到12245港元(即每平方米人民幣10.54萬元),成為香港史上呎價最貴的公屋,每平方米價格比新開盤的大賣熱賣的“致藍天”還要貴接近30%。

除此之外,本月,長江實業(00001.HK)(下稱“長實”)旗下新樓盤“致藍天”1648套房在短短三周內賣光,是近年來賣得最快的樓盤。排隊購房的市民絡繹不絕,連續三周,購房者隊伍已經由售樓處穿過天橋排到了紅磡地鐵站。該樓盤最后一批發售時,收到了過萬張認購申請,幾乎到了25人搶一房的地步。

見到長實在短時間內迅速套現,其他發展商也趁市場暢旺馬上加價。恒基地產(00012.HK)在香港長沙灣開發的“曉悅”最近推出的13套房源,就大幅加價17%~21%,新價單定價445.5萬~545萬港元,每平方呎價格為19963~23083港元(約每平方米21.48萬~24.84萬元)。

此外,恒隆地產(00101.HK)位于長沙灣的“碧海藍天(資料、團購、論壇)”推出5個單位,原本60天內成交即可減價6%,另外還有5%~10%的家居折扣優惠,最高可降11%~16%;但在最新推出的銷售策略中,發展商削減了這一折扣優惠,幅度為1%~2%。此次出售的樓盤定價2231.1萬~2584.9萬港元,每平方呎單價為19069~21832港元(約每平方米20.52萬元~23.49萬元)。

新鴻基地產(00016.HK)旗下的將軍澳天晉ⅢA也修改了價格單,將10套新房的定價調高1%~8%,其中定價500萬~800萬港元的單位加幅最大,達到了近8%。

美聯物業住宅部行政總裁布少明對《第一財經日報》稱,“曉悅”在出售此批房源前一次銷售,已經是兩三年前的事情,這兩三年間香港樓價已經有不小的升幅,加上此次出售的新房只有13套,發展商也不急于出手,所以才有權加價出售。

布少明稱,發展商目前的銷售策略只是減少優惠幅度,說明是有決心賣樓的,不過由于發展商手上所剩貨源不多,加上股市暢旺,發展商也篤定買家有這樣的購買能力,所以只是輕微減少優惠。

還會繼續漲嗎

受多個大型樓盤銷售旺盛的帶動,不論是一手市場還是二手市場,“買買買”成為了欲購房者的口頭禪。

4月份香港一手樓盤累計銷售超過2500個單位,是自去年6月以來新樓盤賣得最多的一個月,市場預計本月香港新樓盤成交量可以達到2700~3000宗。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇稱,2015年落成的私人住宅有11139個,其中51%已經售出,年底前有望賣出90%。

除了在新房市場,急于買房的金主們也在二手市場殺紅了眼。根據香港土地注冊處最新數據,今年第一季度,香港總共有13685宗二手住宅買賣登記,成交總額達到864.94億港元,同比上升了18%。不過,二手交易宗數只是同比上升了5%,這意味著過去一季度樓價一直在上升。利嘉閣地產研究部主管陳海潮稱,香港二手樓盤的成交金額的升幅已經創下了11個季度的新高。

在新樓盤持續大賣熱賣的時期,熱錢也在不斷涌入香港地區,香港金融管理局本月多次出招,大手筆買入美元,總共向市場注資超過700億港元,以維持港元匯率的穩定。香港金管局總裁陳德霖稱,近期資金流入不排除與香港樓市有關。

陳德霖同時在金管局年報中稱,美國一旦正式步入加息周期,美元預期會持續升值,資金可能因此會由香港流走,影響香港的金融和資產市場,尤其是樓市。

盡管特區政府一直在要求市民警惕樓市風險,并在今年2月份收緊了700萬港元以下房子的房貸,但似乎成效并不明顯。

越來越多的人開始相信,香港樓價還是會繼續往上升。就連首富李嘉誠也認為,香港樓市難有大的跌幅,他在周一長實特別股東大會上稱,香港的建筑成本越來越貴,達到了歷史高位,勞動人手也越來越緊張,相信香港樓市不會有大的波動。

房屋供應量居低不上

樓價背后似乎總有一雙無形的手,在不斷地把價格往上推高。彭博亞太區房地產行業分析師方興曾發表報告稱,如果政府的土地供應量還是跟過去十幾年的水平一樣,則樓價很難降下來。

香港運輸及房屋局最新公布,今年第一季度一手私人住宅施工量及落成量出現大跌,施工量只有2000個,同比大跌75%;落成量只有900個,同比下跌69%。

但根據特區政府在去年年底公布的最新長遠房屋策略,未來十年公營房屋供應目標為29萬個單位,即每年需要供應2.9萬個單位。香港財政司司長曾俊華預計,綜合各個土地供應來源,香港今年可以興建1.9萬個單位,這與2.9萬個單位還有約35%的差距。

除了供應少以外,成本也是一個非常令人頭疼的問題。香港房屋委員會稱,未來5年興建公屋及居屋的建筑工程費需要1028億港元,由于要負責建設公屋及應付經常開支,未來5年的現金和投資結余將大幅下降,由2014年的700億港元跌至2019年的240億港元,長此以往,需要政府注資。

曾俊華在新的財政預算案中提到,去年政府成立了“房屋儲備金”,在財政上配合落實未來10年公營房屋的供應目標,首筆注資為2014年的275億港元,將來會考慮在適當時候再注資。


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