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多地商業地產供過于求 專家稱緊控增量盤活存量

作者: 來源:經濟參考報 時間:2015-04-30

 

近年來,隨著商業地產的加快發展,全國商業地產市場已現供給過剩。專家認為,商業地產“過快增長”的態勢值得警惕。業內人士建議,政府應在遏制政績沖動、高效使用土地資源的前提下,有意識地引導企業創新商業地產業態,采用為創業者提供孵化器、“房東變股東”等方式盤活過剩的商業地產存量。

多城商業地產“供過于求”現象值得警惕

記者近日在多個城市調查發現,目前,很多城市的傳統商業地產市場出現了明顯的“供過于求”現象。

在上海寶山萬達廣場和江橋萬達廣場,室外步行街大半空置,玻璃門窗上貼著都是招租的告示,與商場內形成鮮明的對比,部分工作日幾乎看不到顧客的身影。

萬達集團企業文化中心品牌總監廖奇承認,由于高速擴張、商鋪過剩,萬達將“積極調整業態”,關閉數家虧損的百貨店,并壓縮若干經營不善的百貨樓層。

物業機構萊坊的統計數據顯示,全國綜合體開發面積存量巨大,2015年底,全國主要城市商業綜合體存量面積將達到3.6億平方米,2016年以后更將突破4.3億平方米。與此同時,2014年國內主要城市綜合體個數達885個,較2013年增長24.47%;2015年主要城市的綜合體數量將突破1000個;至2018年,商業綜合體的年供應量將達到1200個。

“我們發現,目前很多城市已經出現商業綜合體過量開發的風險。”萊坊中國區董事綜合項目顧問及代理服務孫俊安說,即使是商業地產的“金字招牌”——萬達廣場也出現負債率攀升、業績下滑等經營困局。隨著國內經濟步入“深度轉型”、轉為“中高速”增長,商業地產及寫字樓市場“過快增長”的態勢值得警惕。

三大因素誘導商業地產過剩

傳統商業地產為何出現“過快增長”的態勢?業內人士認為,其三大誘因在于:地方政績沖動、對土地財政的慣性依賴以及土地升值收益大于商業運營。

一是受地方政府政績沖動裹挾,商業地產供應量規劃無序。

近年來,地方政府為引進大的房地產企業,以“招商引資”、“舊城改造”、“國企改制”等名義減免土地出讓收入,實行“零地價”,甚至“負地價”,或者以土地換項目、先征后返、補貼等形式變相減免土地出讓收入。如河南省安陽市曾一度奉行“零地價招商”政策,導致當地土地資源早早透支。

二是對土地財政的慣性依賴,在住宅庫存高企、房價下行壓力加大的市場背景下,政府推地沖動轉向商辦。

據某網統計數據顯示,2015年一季度上海土地市場共成交經營性用地(剔除動遷安置房)24幅,同比下滑129%。其中商辦用地15幅,占比超過6成。

易居中國執行總裁丁祖昱認為,由于地方政府過度依賴土地財政,致使實體經濟被邊緣化,而由此帶來的更糟局面是,一邊是政府負債大幅上升,一邊卻是社會資源利用效率大幅下降。如銀行信貸資金,就因為過多滯留于房地產、城市建設項目等非生產性固定資產項目,導致資金流動性極差而使得實體經濟融資難、融資貴。

三是官商勾結造概念,囤地坐等升值。

近年來,養老地產、旅游地產、生態園、工業園區等概念層出不窮,一些開發商與地方政府聯合起來造概念,實為囤地做“擋箭牌”。

一位開發商告訴記者說,“商業地產的開發不只是一樁大的政績,商業綜合體建成后所帶來土地升值、對就業和消費方面的促進,以及GDP和稅收的增長也是很多地方政府樂見其成的。這就助長了開發商跑馬圈地的現象,許多開發商可以通過土地升值收益穩賺不賠。”

控制增量、盤活存量

針對目前傳統商業地產過剩的局面,專家建議,政府應科學供應土地、準確把握投放土地節奏,使各種商業業態未來達到供需平衡。在遏制政績沖動、高效使用土地資源的基礎上,與“大眾創業,萬眾創新”相結合,有意識地引導企業去創新商業、辦公市場業態,為創業者提供發展土壤。

第一,明確房地產規劃,遏制地方政績沖動。

協信地產控股有限公司CEO劉愛明認為,我國從中央層面到地方,均缺乏房地產行業規劃。“建議中央考慮制定房地產行業十年規劃。”地方政府應更多從促進產業結構優化和城市功能完善的角度,進一步結合國際及國內經濟發展態勢、產業最新動向、人口集聚速度規模等因素,進行商業地產的規劃和開發建設,適時控制其速度、節奏。

復旦大學房地產研究中心主任尹伯成建議,我國需全面清理各地在招商引資中實行的土地優惠政策,包括先征后返、列收列支、財政獎勵或補貼等變相減免政策,應當一律全部予以取消。

第二,地方政府供地應減量提質。

劉愛明認為,地方政府完全有能力根據每年各種商業地產業態的供應量和銷售量精準控制土地供應,其應加強對商業地產結構的管理調控。我國宜健全土地督察審計制度,建立健全土地出讓收支審計制度,在地方領導干部經濟責任審計時,將土地征收、儲備、整理、供應及收支管理作為審計重點,并作為地方領導干部考核、任免、獎懲的重要依據。

第三,改增量市場為盤活存量市場。

業內人士建議,對已被證明為不適合繼續發展大型商業地產項目,應研究促進土地的盤活利用。對于一些被實踐證明不適宜的商業項目,應通過政府回購收儲、土地變性、改變項目用途等方式盤活土地。

部分基層官員認為,“揮霍”土地、囤地現象并非個例,在全國各地帶有普遍性,需要對現有各種地產業態定期“體檢”,擠出土地“泡沫”,并集中整治閑置浪費土地、違法違規用地問題。

此外,開發商認為政府應推動創新商業形態,盤活現有的商業存量市場。萬科集團原高級副總裁毛大慶認為,政府應鼓勵多種商業業態創新,有效利用社會閑置房產,并與“大眾創業、萬眾創新”緊密結合。“政府可以提供場地作為創業者的孵化器,如把提供場地、甚至提供財政補貼作為一種股權投資形式,然后用這個企業未來的增長來獲取回報。”


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