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住建部推"棚改貨幣化" 房地產市場又逢政策托市

作者: 來源:中國經營報 時間:2015-05-04

  由中央政府自上而下推動的轟轟烈烈的城市棚戶區改造運動正在經歷微妙的變化。作為這項工作在中央政府的牽頭部委,住房和城鄉建設部(以下簡稱“住建部”)已經將貨幣化補償推向棚戶區改造安置方式和路徑的前臺。
  住建部已經要求地方政府,要逐步提高棚戶區改造過程中貨幣化補償安置的比例。所謂貨幣化補償安置,是指在拆遷住宅房屋中,拆遷人將應當用以安置的房屋按規定折算成安置款,由被拆遷人選購住宅房屋自行安置的方式。
  國家開發銀行將成為除中央財政專項補貼資金、省級政府配套資金之外,城市棚戶區改造最主要的資金來源。而隨著貨幣補償安置比例的提高,由棚戶區改造而釋放出的購房需求,將對房地產市場形成政策托市的效用,存量巨大的二三線城市,將從中受益。
  提高貨幣安置比例
  “會已經開了,說法上總體看差別不大,但是,變化還是很重要的。”4月28日下午,一位地方住房和城鄉建設廳的官員告訴《中國經營報》記者,住建部牽頭在南寧、長春召開了全國棚改片區工作會,會議由住建部部長陳政高主持。
  這位地方住房和城鄉建設系統官員所言的“變化”,主要發生在城市棚戶區改造安置方式上。他告訴記者,在這次會議之前,對于城市棚戶區改造安置,一直的官方提法是“補人頭”“補磚頭”并重,提高安置工作效率。
  “補磚頭”和“補人頭”是住房和城鄉建設系統內部的工作術語。前者意指通過住房實物對拆遷戶進行安置;后者意指通過貨幣化的方式,對拆遷戶家庭直接進行補償,由拆遷戶家庭在持有貨幣補償的情況下,進入住房消費市場,通過購置住房解決安置問題。
  他告訴記者,在這次會議上,“補磚頭”“補人頭”并重的提法已經改變。住建部部長陳政高特別向與會的地方住房和城鄉建設系統官員強調,要加大棚改貨幣化安置力度,提高貨幣化安置比例。“這在之前這個問題的表述當中,是沒有出現過的。”他說。
  住建部一位官員向記者證實了上述情況。實際上,在這次會議上,陳政高還要求地方住房和城鄉建設系統,在推進城市棚戶區改造過程當中,積極探索融資渠道,拓展資金來源。
  記者了解到,在此次會議之前,部分地方政府已經開始提高城市棚戶區改造過程中貨幣化安置補償的比例。這些省份包括陜西、四川、湖南等省。陜西的貨幣安置補償戶,已從最初的比例不足3%提高到目前的34.9%;四川成都中心城區棚改居民選擇貨幣化安置比例,已從2012年的53%提高到去年的70%以上;湖南湘潭的棚改貨幣安置率則高達80%。
  多位地方住房和城鄉建設廳的人士向記者證實,對于四川、陜西、湖南等地貨幣化補償提高比例的嘗試,住建部給予了認可。
  國開行貸款入局
  3月5日,國務院總理李克強在全國人大做《政府工作報告》時提出,要加大城鎮棚戶區和城鄉危房改造力度。今年保障性安居工程新安排740萬套,其中棚戶區改造580萬套,增加110萬套,把城市危房改造納入棚改政策范圍。
  與此同時,多位住建部內部人士還向記者證實,按照國務院確定的工作計劃,2017年前,要基本完成全國城市棚戶區改造的有關工作。在這樣的背景下,錢從哪里來,就成為了最大的問題。
  從2011年~2014年底,國家發改委、財政部共安排中央補助資金7092億元。但是,如果要繼續加大貨幣化補償在城市棚戶區改造過程中的比例,僅有中央財政補貼和省級政府配套資金遠遠不夠。所以,國家開發銀行的貸款資金,終于入局。
  目前,棚改資金中約有一半來自于國家開發銀行貸款。按照工作安排,國開行住宅金融事業部組建完畢,目前約有50人專門從事棚改事業,已在全國37個省及計劃單列市完成了35個地方貸款平臺的搭建。2014年,國開行完成棚改貸款發放4086億元,是2013年的4倍。
  記者了解到,2015年國開行安排的棚改專項貸款規模不會低于2014年,并將進一步完善貨幣安置和購買存量商品房的制度要求。如果算上今年的棚改貸款,棚改存量債務規模將達到上萬億元,貸后管理工作壓力非常大。這有賴于國開行與各級政府聯合監督,有效管控風險。
  住房量化寬松政策?
  幾乎在住建部要求地方政府提高城市棚戶區改造中貨幣化安置補償的同時,路透社報道稱,中國已經開始考慮,以人民銀行購買地方政府債券的方式,向市場注入流動性,在此之前,美聯儲、歐洲央行等在應對經濟下行壓力時,都采取了類似的政策。
  “我個人認為,提高城市棚戶區改造中貨幣化補償安置比例,可能從客觀上達到穩定、支撐住房消費市場的作用。”4月28日,一位接近住建部的權威專家向記者表示,“初衷可能不在此,但是客觀上可能會達到這個效果。”
  據了解,在遼寧省,政府與棚改居民簽訂補償協議,通過市場籌集安置房源,政府組織團購,開發企業讓利,棚改居民自主購買。一方面解決了棚改周轉其棚改戶的居住問題,另一方面,也為所在地住房消費市場注入了一定量的需求。
  目前,全國房地產存量巨大,存量消化的問題也是住房消費市場穩定的基礎性問題之一。克爾瑞研究中心監測的24個重點城市3月底總庫存21086萬平方米,同比上漲2成,平均消化周期18.7個月,處警戒線以上。
  庫存消化周期是庫存存量與前三月銷售周期的比值,一年左右較為平衡,高于18個月呈現供過于求,低于6個月則供不應求。而目前,24個重點監測城市中,14個城市庫存周期超過18個月,其中,煙臺高達43.4個月,沈陽高達39.8個月,青島25.4個月,徐州、中山分別為24.2個月,無錫也超過24個月。
  “如果貨幣化補償的比例能夠提高,應該會引導更多改造帶來的剛性購房需求入市,對于去化庫存是有好處的,能夠盡快提高住房消費市場中的存量。”前述權威專家稱。而這很可能起到“住房消費市場量化寬松”的效果。
  資料遼寧棚改融資術
  遼寧省委省政府將可資利用的全社會范圍內的融資渠道概括為“九個一塊”即“政府補貼一塊、政策減免一塊、企業籌集一塊、個人集資一塊、市場運作一塊、銀行貸款一塊、社會捐助一塊、單位幫助一塊、工程節省一塊”,顯然這“九個一塊”幾乎涵蓋了可資利用的各個方面和環節的資源。“九個一塊”的資金進一步細分為三類渠道:政府渠道、市場渠道和社會渠道即除政府和市場以外的其他渠道,由此這“九個一塊”的融資結構也可概括為“政府+市場+社會”。其中“政府”對應“政府補貼一塊、政策減免一塊”、“銀行貸款一塊”中的政策性貸款、“單位幫助一塊”中來自黨政機構的幫助和“工程節省一塊”中由于黨政機構因素所節省的資金。這部分資金主要包括來自財政和其他政府口的資金、政策性金融貸款、土地出讓金減免、管理稅費減免和“因黨政機構因素所節省的工程資金”。

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