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深圳土改再出重大舉措 農地入市可建養老院安居房

作者: 來源:深圳商報 時間:2015-05-07

  導讀:深圳土地管理制度改革迎來重大突破。最新一期《市政府公報》發布了《深圳市養老服務設施用地供應暫行辦法》和《關于促進安居型商品房用地供應暫行規定》兩份文件,規定“農地”入市將可進入養老設施和安居型商品房建設等民生領域,在盤活原農村集體土地方面邁出了探索步伐。
  化解“農地”目前尷尬局面
  高度城市化之后土地空間不足,不僅成為深圳產業發展的瓶頸,也是民生項目、基礎設施落地的掣肘,因此盤活土地存量一直是我市土地管理制度改革的重要內容。深圳土地管理的鮮明特色是,盡管名義上所有土地完成了國有化,但還有為數不少的土地并沒有完成相關手續,實際上仍掌握在村集體和股份合作公司手里,在寸土寸金的當下,這部分土地的利用呈現出粗放、低效、落后的狀態。如何推動“農地”入市?政府管理部門在完善政策、合理分配利益上想了很多辦法,來化解這批“農地”所處的“政府拿不回、集體用不了、市場用不好”的尷尬局面。
  2012年5月,深圳成為全國土地管理制度改革綜合試點城市,6個月后深圳就宣布放開“農地入市”,2013年12月首宗“農地”入市的案例在寶安福永誕生。之后,政府部門開始籌劃農地入市進入民生領域建設的方案。市規劃國土委此次同步出臺的《深圳市養老服務設施用地供應暫行辦法》(以下稱《暫行辦法》)和《關于促進安居型商品房用地供應暫行規定》(以下稱《暫行規定》),就為農地入市后的用途開辟了新領域,可謂深圳“土改”的又一重大舉措。
  破解“一張養老床貴過一套房”
  2014年4月,深圳推出兩塊土地在全國首次作為養老用地掛牌出讓,最后分別溢價6倍、7倍以4億元和2.8億元的價格出讓。業內人士大致計算的結果是,一個床位的固定投資達到113萬元,一個床位基本成本達到每月11000元。一時間,社會上“一張養老床貴過一套房”、“富人養老”的議論甚囂塵上。根據市民政部門的規劃,我市在2020年前將建養老床位2.5萬張,而在2011年養老床位才不到4000張。
  根據《暫行辦法》,我市養老服務設施用地采取三種方式供應:市、區財政全額投資的養老服務設施用地,由市民政部門申請,報市政府批準后,可以采取協議免地價方式出讓土地使用權,土地使用權受讓人為市、區政府,實際使用單位為市、區民政部門;產權歸政府、引入社會資本舉辦的養老服務設施用地,由市民政部門申請,報市政府批準后,可以采取協議免地價方式出讓土地使用權,土地使用權受讓人為市、區政府,實際使用單位為市、區民政部門,由市、區民政部門通過公開方式引進社會資本經營;社會資本舉辦的養老服務設施用地,面向所有企業事業單位、社會組織或者個人,采取招拍掛方式公開出讓土地使用權。
  這也意味著,除非是純粹由社會資本舉辦的養老院,大部分養老服務設施將采用協議免地價方式獲得土地,避免了“一張養老床貴過一套房”的情況出現。
  已建住房可回購用于養老設施
  地從哪里來?《暫行辦法》提出“鼓勵原農村集體經濟組織繼受單位自行舉辦養老服務設施,原農村集體經濟組織繼受單位應與市規劃國土主管部門簽訂土地使用權出讓合同或補充協議,免繳地價,土地使用權期限重新計算”。
  土地收益如何分配?《暫行辦法》提出,尚未完善征(轉)地補償手續且規劃為養老服務設施的用地,可以采取招拍掛方式公開出讓土地使用權。所得收益50%納入市國土基金,50%歸原農村集體經濟組織繼受單位。
  《暫行辦法》規定,土地使用權剩余期限不少于10年的已批未建合法用地符合規劃要求的,原用地單位申請自行舉辦養老服務設施,按居住用地基準地價、原土地使用權剩余年限補繳地價后實施;也可以采取招拍掛方式公開轉讓土地使用權,轉讓后的土地使用權期限為原土地使用權剩余年限,按原土地用途及剩余年限計算的地價為轉讓底價,成交價高于底價的溢價部分,50%納入市國土基金,50%歸原用地單位。
  值得注意的是,《暫行辦法》還提出了“回購”的辦法。即,已建住房項目經市規劃國土主管部門、市住房保障部門、市民政部門同意,可整體用于舉辦養老服務設施。此類項目可由市、區民政部門回購用于舉辦養老服務設施,也可采取公開競投方式由社會資本持有并經營。
  農地建安居型商品房
  《暫行規定》旨在多渠道供應保障性住房用地,確保安居型商品房建設。《暫行規定》稱,有多種情形可申請建設安居型商品房:企業通過協議方式取得且尚未開發建設的工業用地、原自用住宅用地,在符合城市規劃的前提下,可以申請建設安居型商品房;協議出讓且尚未開發建設的居住用地、商住混合用地符合城市規劃用途的,可以申請增加居住建筑面積用于安居型商品房建設;已出讓的公交場站、配電站、消防站等交通設施、公用設施用地,在確保滿足規劃功能的前提下,可以申請附建安居型商品房或公共租賃住房;改造為住宅的拆除重建類城市更新項目,應按住宅建筑面積配建一定比例的安居型商品房或公共租賃住房;經市規劃國土主管部門和市住房保障部門同意,公共租賃住房按我市相關規定補繳地價后,可以轉為安居型商品房。
  此外,《暫行規定》稱,尚未完善征(轉)地補償手續且符合城市規劃的用地,可以采取以下方式之一建設安居型商品房:原農村集體經濟組織繼受單位提出申請,通過市土地房產交易中心,以招拍掛方式公開出讓土地使用權,所得收益60%納入市國土基金,40%歸原農村集體經濟組織繼受單位;原農村集體經濟組織繼受單位提出申請,通過市土地房產交易中心,以招拍掛方式公開出讓土地使用權,所得收益90%納入市國土基金,10%歸原農村集體經濟組織繼受單位。選擇此方式的,原農村集體經濟組織繼受單位還可獲得不超過總建筑面積10%的物業。

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