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經濟下行中的房地產與財稅政策

作者: 來源:廣東省房地產行業協會 時間:2015-05-07

熱點專題(總第138期)

進入中等收入階段之后的發展狀況

國家宏觀經濟運行顯然還在繼續下行。“新常態”的新已經非常明朗,告別了10%以上兩位數的增長。進入中等收入階段之后,要按照軟著陸真正追求經濟增長質量,加快轉變發展方式,完成探底之后,要使整個經濟企穩狀態下維持中高速提質升級的狀態,提質升級是最關鍵的。

7%的增速是鄧小平南巡以來的最低點,影響市場預期和氛圍,包括房地產業。在這個里面,如何抓住實質有一定的難度,一方面必須強調宏觀調控的定力、底氣,讓市場充分起作用;另一方面,必須高度關注市場的狀態,在相繼的決策之下,把握財政制度。

在這樣一個經濟繼續下行,由新求常,必須抓住創新驅動的調控方略之中,要密切關注房地產業的下行。中國現在的工業化、城鎮化以及伴隨著的國際化、信息化和市場化,總體發展中是有增長空間和回旋余地的,支柱性產業就是房地產的投資和發展。現在城鎮化率在40%左右,按國際經驗要70%才會走進低頻的發展階段,按照這樣的持續增長可能要維持三十年。隨著中國建成區的擴大,陸續有4億左右的農民走向城市定居,必然形成整個產業發展升級。

針對房地產下行如何評價政府行為?

現在政府的主要動作可以稱為“政策的適應性調整”。

第一,各個地方因地制宜的逐步取消限購完全有必要。現在還有幾個城市沒有取消限購,北上廣深和三亞。北上廣深作為一線城市,外來人口壓力太大,當地政府在維護基本權利均等化之后,仍然不能很好的適應市場的變化,消除“城市病”的情況。北京已經要求按照京津冀的格局,抓緊做好全盤規劃,一定要調整狀態。總體來說,權宜之計是使用行政手段的限購,限制外來人口的壓力。

三亞在國際旅游島的情況下,已經形成了一輪購房的發展,大量從內地特別是從東北區域涌進來的購房者,在當地已經形成了東北人扎堆的社區,這種結構狀態需要調整。暫不取消限購,是希望穩定本地的持房者的結構。

第二,政府的金融政策、信貸政策的放寬,總體來說也是政策適應性調整。比如說首貸,以后放寬到所有的貸款都還完了再貸款,不管有幾套房都可以認為首貸,合乎市場規律。這是在市場交易中消費者主權上的自由選擇,市場信貸不用擔心市場瘋炒,應該讓市場起作用,讓消費者自己判斷。首付的比重再調低也有必要,大家比以前能更好的認識市場風險,適當降低一些首付的比重,能使市場上活躍程度適當提高。

第三,財稅政策在放寬,原來堅持持有五年以上再轉手交易的二手房才可以享受個人所得稅的減免,現在不少地方是放寬到持滿兩年。大量的二手房涌入市場,很好的使供需得到了校正。當然稅收和前面的信貸一樣,助力于市場更多的起作用。總體來說,有利于盤活存量,促使生產要素更多的流動。

財政的調整是有必要的

面對現在的信貸政策和前期稅收政策的基本鋪墊,我們應該做的有幾點:

第一,從中央經濟工作會議確定加力增效的方針之下,積極的財政政策以及擴張性財政政策的力度要保持符合現代階段性特征,如果下行壓力加重的話,不排除適當的財政力度也上升。

第二,對于政府必須全力做好棚戶區改造、保障房的支持,財政方面要更好的發揮支撐和結構優化導向作用。一些具體機制,中央已經給出了值得肯定的、比過去清晰的指導,比如保障房建設從改造棚戶改造做起、廉租房和公租房并軌、共有產權房建設。

第三,對PPP的支持和鼓勵。PPP要加緊做法規方面的推進,同時要培訓、要示范培養契約精神,有助于在財政支持情況下,更好的優化結構和對應整個全局發展中的優化需要。

最后,積極抓住配合立法工作。三中全會要求加快房地產稅立法,適時推進改革。怎么正式啟動立法程序,邏輯上在今年“兩會”上應該有所表示,但因為房地產市場仍然在調整分化過程中,有意把這個過程稍微延緩。從時間表上,按照中央的要求應該最晚2017年“兩會”能夠審批房地產稅的法律,然后就不是簡單擴大試點范圍,而是按照法律執行的問題。房地產問題,不動產登記作用已經進行了很好的鋪墊。

 

(本文來源:2015城市觀點論壇杭州行演講實錄,演講者為財政部財政科學研究所原所長賈康,有刪減。)

 


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