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24.5億贖回蘿崗地王 越秀地產續演基金合作模式

作者: 來源:觀點地產網 時間:2015-06-16

越秀地產聯合基金以90.1億元拿下的武漢精武路地王日前傳來入市風聲,而在千里外的廣州,越秀另一個區域地王終于從基金中被“贖回”。

6月12日,越秀地產宣布,其控股子公司廣州宏景房地產開發有限公司以24.5億元應付代價總額行使認購期權,向廣州越秀仁達五號實業投資合伙企業(有限合伙)收購廣州中耀實業投資有限公司的45%股權。

據了解,廣州中耀作為項目公司,擁有廣州蘿崗區云埔項目,該項目為總建筑面積約66.79萬平方米的住宅開發項目。越秀地產方面表示,行使認購期權后,該項目預計在2015年內發售,“有助公司把握廣州市場復蘇的局面,加快項目周轉,快速增加銷售及現金回流。”

相同的案例今后或許還將繼續發生。在過去兩年越秀地產的拓展版圖中,與武漢精武路和蘿崗云埔地王一樣采用基金合作模式的還有佛山、杭州等項目。憑借基金合作的模式,越秀地產僅通過4-20%的地價比例撬動了總價達167億元的5個項目。時至今日,這批項目正在陸續進入股權回購期。

贖回項目股權

6月12日,越秀地產控股子公司廣州宏景房地產開發有限公司以24.5億元向廣州越秀仁達五號實業投資合伙企業回購廣州蘿崗云埔項目的45%股權。該項目也是越秀地產在2013年拿下的蘿崗單價地王。

2013年10月31日,越秀地產聯合基金廣州越秀仁達五號擊敗了參與競買的中海、萬科、保利和廣州綠地聯合體,最終以43.5億元、最低配建拆遷安置房面積450平方米的總代價獲得蘿崗云埔地塊,折合樓面價9181元/平方米,溢價45%,創下蘿崗地塊單價新高。

越秀地產隨即宣布其與廣州越秀仁達五號于該項目公司的持股比例分別為10%和90%。

根據彼時協議,廣州越秀仁達五號向廣州宏景授出認購期權,以供其按將根據合營伙伴向項目公司注入的股權及股東貸款的12%內部回報率厘定的行使價收購合營伙伴所持的項目公司全部股權。

隨后,越秀地產又選擇為該項目引入第三個投資者廣東保利,廣東保利須通過增資方式收購項目公司的股權,因而越秀地產、廣州越秀仁達五號及廣東保利擁有的項目股權分別為5%、45%及50%。借由此舉,越秀地產根據認購期權而有選擇權收購項目公司的股權從90%攤薄至45%。

越秀地產稱,此次公司計劃以集團的內部資源撥付約24.5億元的回購代價。交易完成后,公司將持有蘿崗云埔50%的權益。

事實上,此次認購蘿崗云埔項目是越秀地產繼去年收購佛山禪城項目后,再一次行使認購期權收購的第二案例。

而在接下來的時間里,越秀地產曾經采用基金合作模式的項目也在步入股權認購期權行使期。在當下的市場環境中,項目的銷售前景將成為越秀地產選擇是否贖回項目的關鍵。

續演基金合作模式

2013年,在樓市形勢一片飄紅之時,越秀地產開始進行版圖擴張。當年6月和7月,越秀地產先后競得杭州江干區地塊和佛山禪城地塊,緊接著在9月再次以90.1億元競得武漢市精武路地王。

2013年越秀地產購地總金額達201.24億元,彼時其全年銷售業績僅為146.34億元。在市場驚嘆其大手筆拿地舉動時,越秀地產與母公司越秀集團旗下基金的合作模式開始浮出水面。

資料顯示,與越秀地產聯合拿地的廣州越秀仁達四號實業投資合伙企業與廣州越秀仁達五號實業投資合伙企業為歸屬于廣州國資產業發展股權投資基金管理的兩只基金公司。而廣州國資產業發展股權投資基金的參股合伙人即包括廣州越秀金融投資集團有限公司。

據越秀地產披露,2013年-2014年其在廣州、佛山、武漢、杭州等地拓展的5個項目中的持股比例僅為4.77%—20%,同時越秀地產與基金公司簽訂協議,在一定期限內有權利以10-12%的回報率計算的價格向其回購項目股權。

此種方式正是越秀地產勇奪地王的原因。以2013年為例,其拿下的7個項目中有4個項目與基金合作,全年201.24億元土地款僅需支付58.17億元。

“地產項目與基金合作模式并不少見,從實質來看應該算是‘明股實債’模式”,某資產管理管理公司資深人士對觀點地產新媒體表示,這種模式的兩大出發點在于融資需要和利潤考量。

“雖然需要支付一定的回報成本,但拿項目時的整體資金成本還是要比信托等融資方式要低,其次,設定股權回購條件意味著開發商還能夠保持項目主導權,而且在銷售前景預期較好的情況下,贖回股權后也就不用面臨與基金公司按比例分成收益的情況了。”

不過,也有分析人士認為,在設立股權認購期權期限的條件下,留給越秀地產選擇考慮的時間并不算太多。如蘿崗云埔項目,認購期權設定為于基金公司向項目公司資本賬戶注入注冊資本付款到期日起第一周年起至第二周年。

而在認購期權行使權限內,市場情況或許已經在發生巨大變化。經歷2014年調整年后,各地過往高價誕生的地王項目往往正在陷入周邊房價難以匹配的尷尬中,在銷售前景難以預測之時,仍需要籌集資金贖回項目,對越秀地產亦可能壓力不小。


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