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中商情報網:2015年上半年廣東房地產市場報告

作者: 來源:中商情報網 時間:2015-07-23

【概述】上半年廣東商品房市場持續回暖,銷售量再創歷史同期新高。商品住宅待售面積連續兩個月略有回落,但市場總體供應仍舊充足。銷售回籠資金加快一定程度上改善了資金結構,行業資金狀況總體穩健。投資、施工及新開工等指標增速穩中趨緩,企業對后市預期偏謹慎。預計下半年市場持續有利,全年商品房銷售量有望再創新高。在市場回暖的帶動下,下半年投資建設指標增速或有回升,但開發企業的重點在消化存量而不是新增投資,總體仍以平穩運行為主。

一、市場運行情況

1.市場加速回暖,同期銷量創新高

上半年,全省商品房銷售面積4827.42萬平方米,同比大幅增長25.5%,比一季度提高21.4個百分點;銷售額4622.67億元,同比增長31.7%,比一季度提高28.3個百分點。從市場走勢看,上半年商品房銷售量同比增速逐月提高,3月開始同比增速由負轉正;進入二季度,在各地關于穩定住房消費政策的作用下,銷售量進一步上升,6月份更是達到1321.85萬平方米;二季度商品房銷售面積合計3106.73萬平方米,同比增長41.7%,環比增長80.6%。從銷售均價看,上半年商品房銷售均價9576元/平方米,同比增長4.9%。數據顯示,上半年廣東商品房市場呈現量升價穩的運行態勢。

按用途分,上半年,廣東商品住宅銷售面積分別為4376.46萬平方米,同比增長28.5%;非住宅商品房銷售面積450.96萬平方米,同比增長2.6%。由此反映,今年上半年廣東住宅市場的回暖趨勢更為明顯,非住宅市場相對較為低迷。

與往年相比,今年上半年全省商品房銷售面積、銷售金額均創下歷史同期新高。如根據過去5年數據結構,即按上半年銷售量約占全年總銷售量的四成推算,則今年全年銷售面積預計可達1.2億平方米。

從上半年各地區商品房銷售市場看,珠三角地區的同比增速呈現穩步快速回升態勢,上半年銷售面積3619.40萬平方米,同比增長30.2%,高于全省總體水平4.7個百分點,反映出珠三角地區的市場需求及購買力相對其他地區更為強勁。東西兩翼和粵北山區的商品房銷售面積同比增速呈現震蕩上升態勢,上半年銷售面積分別為202.22萬、332.92萬和628.87萬平方米,同比分別增長20.9%、3.3%和16.7%,均低于全省總體水平。

從城市看,按上半年商品房銷售面積多少排序,珠三角的九個城市均占據前十的席位,另外一個進入前十的是緊鄰廣州北部的清遠市,但城市間銷售面積的差距明顯,介乎180-750萬平方米之間;粵東的汕尾、潮州、揭陽的銷售面積則位列末三位,均不足50萬平方米;其他城市的銷售面積基本在100萬平方米左右。按上半年銷售面積同比增速高低排序,汕尾以264%的增速遙遙領先;梅州、東莞、深圳、佛山的增速達到或超過50%,中山、江門超過30%;其他城市的增速則在20%以下,其中揭陽、韶關略有下降。

2.潛在供應充足,仍需加快去庫存

上半年,廣東商品房、商品住宅新增批準預售面積分別為3651.66萬和3158.8萬平方米,同比分別下降7.0%和6.1%。新增供應的下降,主要是由于市場可售存量較為充足。數據顯示,2010-2014年,全省商品房累計新開工面積達6.01億平方米;而2010-2015年上半年,商品房累計銷售面積為4.70億平方米,意味著近5年新開工的商品房仍有1.31億平方米未銷售。而自2011年以來,廣東商品房待售(已竣工仍未銷售或出租)面積持續上升,截至今年4月期末達到5980.49萬平方米的最高值,說明市場去庫存壓力不斷加大。截至6月末,待售面積5948.69萬平方米,比5月期末減少26.60萬平方米,比4月期末較少31.79萬平方米,連續兩個月下降,意味著市場進入消化庫存階段。但數據同時反映,近兩個月待售面積的減少主要是住宅部分,且減少幅度較小,而非住宅部分仍呈增長態勢,意味著當前去庫存壓力依然較大。

3.到位資金降速,總體狀況較穩健

上半年,得益于銷售市場的持續回暖,企業銷售回籠資金較第一季度進一步加快,定金及預付款1798.64億元,同比增長17.7%;按揭貸款921.49億元,同比增長27.4%,增速比第一季度分別提高4.3個和6.3個百分點。而國內貸款及自籌資金分別為1374.91億元和1787.08億元,同比分別增長4.1%和9.0%,增速比第一季度分別回落13.6個和15.6個百分點;利用外資11.55億元,同比下降21.0%,增速較第一季度回落14.4個百分點。上半年合計到位資金6090.24億元,同比增長12.7%,增速比第一季度回落7.3個百分點。

從資金結構看,國內貸款占到位資金比重22.6%,比一季度回落2.6個百分點;自籌資金占29.3%,比一季度回落1個百分點;其他資金占47.9%,比一季度提高3.5個百分點;利用外資占0.2%。上半年國內貸款及自籌資金占到位資金比重相對一季度均有所下降,銷售回籠資金占比上升,說明銷售回籠加快,一定程度緩解了企業資金壓力。與近十年同期相比,在行業資金較為緊張的2008、2012及2014年,對應的自籌資金占比最高、銷售回籠資金占比較低;而在資金較為充裕的2007、2009及2013年,對應的自籌資金及回籠資金占比則相反。今年上半年的資金結構介乎緊張與充裕年份之間,意味著行業總體資金狀況較穩健。

4.投資增速疲弱,企業預期偏謹慎

上半年,廣東房地產完成投資額3736.66億元,同比增長16.1%,增速比去年同期回落2.7個百分點,比一季度回落4.6個百分點,投資走勢總體延續著去年以來穩中趨緩的態勢。按投資構成分,建安工程投資2721.71億元,同比增長13.3%;設備工器具購置45.16億元,同比增長42.2%,兩者合計拉動房地產投資增長10.4個百分點。其他費用969.79億元,同比增長23.8%,拉動房地產投資增長5.8個百分點;其中,土地購置費663.68億元,同比增長20.1%,拉動房地產總體投資增長3.4個百分點。

開發建設方面,截至上半年期末,全省商品房施工面積50356萬平方米,同比增長13.0%;其中,上半年新開工面積5805.42萬平方米,同比增長9.4%,竣工面積1922.39萬平方米,同比下降24.8%。相比第一季度回落,施工、新開工面積增速分別回落1.8個和5.9個百分點,竣工面積降幅擴大13.4個百分點。上半年全省土地購置面積543.80萬平方米,同比下降35.3%,降幅比第一季度擴大8.5個百分點;土地成交價款319.73億元,同比下降16.2%,降幅比第一季度縮窄4.2個百分點;土地購置均價5879元/平方米,同比大幅增長29.6%。數據顯示,上半年的多項建設投資指標同比增速相對一季度均有進一步回落,反映出在當前市場供應較為充足的背景下,企業對后市預期偏謹慎;也意味著政府應加強市場監測力度,結合市場實際情況,及時調整土地供應結構和起拍價格,從源頭上促進房地產市場平穩健康發展。

二、結論與展望

(一)結論

1.關于商品房市場。上半年廣東商品房市場持續回暖,銷售量再創歷史同期新高;其中,珠三角地區市場回暖趨勢相對粵東西北地區更為顯著。商品住宅待售面積連續兩個月略有回落,但市場總體供應仍舊充足,去庫存壓力依然未減。

2.關于資金狀況。上半年到位資金同比增速相對一季度有所回落,處于近年同期低位水平。但得益于銷售回籠資金加快,企業自籌資金增速放緩,資金結構趨于改善,行業資金狀況總體穩健。

3.關于投資建設。房地產完成投資、商品房施工及新開工面積等指標增速穩中趨緩,企業對后市預期仍顯謹慎。土地市場量降價升,需加強市場導向,從源頭引導市場供求平衡。

(二)展望

上半年,商品房市場在行政限制措施減少、貨幣信貸環境寬松、政策支持力度加大等多項利好因素的作用下,市場成交量持續上升。基于當前宏觀經濟運行情況,預計下半年宏觀政策及信貸環境仍將持續利好房地產市場,全年商品房銷售量有望再創新高。其中,得益于國家和各地關于穩定住房消費的各項政策措施的不斷落實,商品住房市場去庫存進度有望進一步加快;非住宅商品房則可能因為經濟發展方式轉變及產業結構調整等因素的影響,仍將面臨較大的去庫存壓力。

上半年行業資金狀況總體穩健,開發投資、施工建設及土地購置等先行指標增速的回落,與當前市場總體供應充足密切相關。而過去五年商品房新開工面積扣除銷售面積的余量多達1.3億平方米,意味著下半年開發企業的重點在消化存量而不是新增投資。且近年來土地購置成本持續上升,在當前行業資金并不寬裕的情況下,企業參與土地競拍的積極性總體不高。基于下半年市場環境有利,在市場回暖的帶動下,投資建設指標增速或有回升,但總體仍以平穩運行為主。

綜上,當前寬松的政策環境有利于改善民生和消化庫存,促進市場資源更為合理、有效配置;充足的市場供應則有利于保持房價平穩運行,加速行業轉型升級發展。為此,建議各地政府繼續貫徹落實國務院和省政府相關政策精神,全面有序取消“限購”、“限價”、“限貸”等行政干預手段,并最大限度發揮公積金的住房保障作用,支持和鼓勵居民的合理住房消費;加快推進行政審批制度改革,加大簡政放權力度,讓市場在資源配置中起決定性作用。建議開發企業把握政策利好,理性定價誠信經營,加快消化庫存進度;根據行業發展趨勢,結合政策導向及時調整發展戰略,穩步實現轉型升級發展。

三、機構觀點

【合富房地產經濟研究院】

預計下半年宏觀經濟探底回穩的概率較大,貨幣信貸政策繼續保持寬松,房地產政策仍以支持為主。樓市的交投趨于活躍,購房者信心進一步增強,改善型購房者入市將增多。核心城市去化速度加快,庫存下降,房價率先重回小幅上升的通道,土地市場緩慢復蘇,中小城市仍以去庫存為主。

【廣東中原地產代理有限公司】

廣州正逐步落實上半年國家已出臺的政策,限購政策短期內不會退出。預計下半年在繼續擴大經濟內需以及實行穩中偏寬的貨幣政策等利好因素下,廣州市場將呈現回暖后趨穩的態勢,供應和成交均會多于上半年,價格穩中有升,但不同片區、不同類型的產品的仍會有不同的表現。

來源:廣東房地產行業協會


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