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王韶:互聯網+時代 房地產應由單一銷售轉持有經營

作者: 來源:騰訊大粵網·房產頻道 時間:2015-07-23

[摘要]今年兩會期間,“互聯網+”這個詞出現在總理的政府工作報告中。當“互聯網+”被提升為國策,意味著時代變了。互聯網+房地產會產生什么化學反應?騰訊大粵房產專訪了廣東省房協秘書長王韶。
  “躺著都能賺錢”的時代已成過去
  房地產行業正從黃金時代走向白銀時代,房企積極探索轉型。在房地產傳統開發模式中,融資和銷售環節對開發商來說,無疑是最為頭疼的,您認為目前房地產發展模式的瓶頸在哪個階段?
  王韶:不管是黃金時代還是白銀時代,我覺得最重要的是,現在所面臨的背景與傳統房地產有很大區別。2004年-2013年是整個中國房地產發展非常蓬勃的十年。原因一是中國經濟高速發展,GDP以兩位數增長;二是大量農村人口涌入城市,產生了非常大的住房需求;同時又由于1998年住房改革,取消福利分房,實現居民住房貨幣化、私有化,導致整個中國的住房欠賬非常多;當然還有很多其他原因,如貨幣超發等。2010年整個房地產銷售十億平方,2013年達到峰值13億平方。當時的利潤率也很高,去到10%左右。
  王韶:互聯網+時代房地產應由單一銷售轉持有經營
  現在來看,利潤率還有沒有這么高呢?已經沒有了。所以業界就有很多黃金白銀的討論,不管黃金還是白銀都基于市場,現在市場有了很大變化,主要體現在開發量、銷售量、利潤率都遇到瓶頸,以前基本上是拿地建房賣樓,我們說“躺著都能賺錢”。未來做到這點很困難,中國房地產短缺的時代已經過去了,供需越來越平衡,住房屬性發生改變,更傾向消費性和居住性,投資性減少。有一句話說,“貧民把錢存進銀行還是貧民,中產把錢放去股市變成貧民,貧民把錢投入樓市成了中產”,還是有點道理的。2009年-2010年樓市投資客非常多,占了近一半比例,未來投資客還有沒有這么多值得商榷。
  房地產應由單一銷售轉向持有經營
  在這樣的背景下,未來需要更專業的開發和服務。以前是單一銷售模式,賣完了就沒有了,雖然短時間會給政府帶來很大稅收,但沒有持續發展的能力。另一方面,土地資源也是房地產發展其中一個瓶頸,按照國際慣例,國土開發的生態宜居線最高是20%,警戒線是30%。珠三角平均土地開發強度16.49%,深圳最高逼近50%,深圳、東莞、中山、佛山超過30%的國際警戒線,珠海、廣州則已逼近。可供開發的土地越來越少,因此,房地產開發必須從單一商品住宅開發向持有型綜合開發發展,從銷售轉向經營,不僅能提供持續稅收,還能解決就業問題。
  (聲明:騰訊大粵房產原創新聞,請勿轉載。)
  互聯網+是一種開放的視野和胸懷
  互聯網+已成為各個行業口頭禪,您認為互聯網+是什么?房地產應該如何與互聯網+結合來進行革新?
  王韶:索尼、柯達等曾經風光無限的商業巨頭“趴下”了,而騰迅、阿里、蘋果等發展得很快,在互聯網大背景下,他們好像“插上了翅膀”,成為中國甚至世界最有商業價值、最具生命力的企業。我非常佩服互聯網+,他不僅僅是一種技術,更重要的是一種思維、一種正能量,他非常符合新生代的消費和生活習慣。“+”可以理解為開放的視野、胸懷,只要對行業有利就可以海納百川將其融入,他是一種多主體共贏的商業模式,我非常欣賞這個“+”。
  王韶:互聯網+時代房地產應由單一銷售轉持有經營
  房地產應該如何與互聯網+結合來進行革新呢?用王健林的一句話來回答比較好,在“對萬達電商的五點建議”的內部談話中,他說到,“在這個時代,如果你們不用互聯網思維、新的方式去做,可能就要落伍,就要被淘汰,即使房地產也要有互聯網思維。”
  中國房地產發展了那么多年,許多職業經理人加入進來,這幫精英對互聯網的認識、理解、接受程度都比老一代強很多。這些年大大小小的房企都在不斷學習互聯網思維、互聯網做法,截至目前形成的比較典型的模式有房產眾籌、社區APP及O2O模式等。
  房地產與互聯網+融合進程圖詳解
  我歸納了一下房地產和互聯網+融合的過程,可以看到一個進程圖。①通過互聯網來營銷賣房,像萬科跟淘寶合作;②利用互聯網進行品牌宣傳;③通過互聯網加強和業主溝通,增加粘性;④利用互聯網了解業主的需求,改善服務質量;⑤促進房企由傳統向現代轉型;⑥推動房企探索新的發展模式,如由售賣轉向持有經營;⑦房地產+互聯網+金融,解決前期開發中的資金問題。⑧房地產+互聯網+xxx(跟房地產相關的任何東西,如養老、旅游等)。將房地產作為一種依托,通過互聯網技術的支撐,來整合相關資源。你的雞蛋不能只放在一個籃子里,要規避風險,必須尋求多元化的發展。2008年綠城遭遇很大危機,宋衛平開始發展現代農業,就是基于這個理念。
  互聯網+將“不動產”變為“動產”
  互聯網給傳統行業帶來變革,在“觸網”的大趨勢下,會產生哪些新的商業模式?
  王韶:我是第一批房地產專業的學生,1992年老師上課跟我們說,房地產是不動產,是不可移動的。但我覺得,在互聯網的影響下,同時在航空、高鐵、城軌、高速不斷完善的影響下,大大突破了時間和空間的距離,“地球村”、“泛珠三角一體化”這些都不是問題,城市之間形成無縫對接。房地產不再是“不動產”,而是可以“流動”的。以佛山為例,去年他的樓市銷量居廣東省第一,按本地人口來算,不可能買這么多房。為何銷量這么高,主要因為很多廣州人去買,南海樓市銷量占佛山的40%,就得益于廣州限購,佛山不限購,部分廣州購房需求外溢到南海。
  王韶:互聯網+時代房地產應由單一銷售轉持有經營
  還有一個變化是,現在我們買房要去售樓中心,要去看樣板房,有了互聯網,未來能不能把廣東省的樓盤都集中到一個平臺上展示、體驗、銷售,我覺得這不是不可能的,售樓中心只是用來展示及最終促成交易。
  另外,我們也可以回過頭來看看途家,他跟萬科合作推出了住哪兒,這也是一種新的商業模式。現在的年輕人崇尚自由,流動性強,不住的時候房子誰來管,住哪兒幫忙代管、代租。所以我覺得未來一些中介的地鋪可能會消失,廣州裕豐6家門店近300人集體跳槽就是一個體現。
  眾籌是“房地產+互聯網+金融”的探索
  房企與互聯網企業聯姻動作頻頻,平安好房及萬科、綠地等數十家企業共同發起成立中國房地產眾籌聯盟、時代地產與YOU+聯合推出創業社區,您認為這種合作背后有哪些方面的考慮?
  王韶:眾籌的推出可能要了解兩個背景,一個房地產業的本質就是金融服務業,二個當前房地產內外環境發生了很大變化,兼并合作是一種趨勢。目前,去庫存和解決資金問題是房地產行業的兩大要務。所以說,房地產眾籌聯盟順應了潮流,他的成立是“房地產+互聯網+金融”的探索。與集資等做法相近,最大的不同是通過網絡平臺進行信息發布、資金籌集,或者項目管理。但房地產眾籌要注意防范投資風險、法律風險、信用風險等。


  王韶:互聯網+時代房地產應由單一銷售轉持有經營
  時代地產與YOU+推出創業社區,其本質是房地產細分市場的一種探索,順應國家所鼓勵的“萬眾創新、大家創業”的號召,有利于減輕當前房地產去庫存的壓力,也是房地產由銷轉租的經營模式改變的探索。
  關注90后就是關注未來房企必須早預早謀
  “創客”的概念不斷發酵,已有房企試水創客項目,這類項目與傳統地產項目有哪些不同?您怎么看待這種趨勢?
  王韶:中國改革開放30多年,其成績是有目共睹的,但在其輝煌的背后,制造業如何從制造向創造發展是我們面臨的一個新的課題。“創客”群體的壯大為中國從制造向創造發展提供了動力,可以預計,未來不愿受束縛、注重個性、崇尚自由的90后,甚至00后將成為“創客”日益壯大的群體,這是一個非常大的細分市場。關注90后就是關注未來,作為房企必須早預早謀。
  王韶:互聯網+時代房地產應由單一銷售轉持有經營
  由于90后消費觀念、消費模式、需求敏感點發生轉變,所以必須順應這些消費訴求。開發中注意相應資源的整合。外觀設計要揉合綠色人文、個性時尚;并且留出一個體驗、交流、分享的空間;生活配套以租戶需求為中心;使用功能上廣泛應用信息化、智能化,打造更有效率的工作和生活空間;物業服務周全、細致、貼心。塑造一種全新的工作與生活方式,把產品和服務做到極致,形成對新消費的引領。

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