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轉型輕資產,升級服務商

作者: 來源:《熱點·專題》總第142期 時間:2015-07-27

近年來,“輕資產”成為房企轉型升級的重要方向。花樣年、沿海家園等中小房企,萬科、萬達、保利、世茂等大型房企都相繼提出了輕資產戰略轉型。今年4月萬達董事長王健林在深交所創業家思享匯上關于萬達轉型輕資產模式的演講,以及近日萬科董事會主席王石在上海外灘金融峰會上關于“萬科輕資產化”的言論再次引起了業界對“輕資產”的關注。

輕資產運營模式,從業務的角度來講,是指企業緊緊抓住自己的核心業務,而將非核心業務外包出去;從資本的角度來講,是指投入最少的資金,獲取最大的收益。與之相對的,過去的房地產開發基本上都是重資產運營模式,開發企業投入大量的資金,從拍地、規劃設計、建設甚至銷售、招商、運營管理、物業服務都一手包辦,用銷售產生的現金流投資開發新的項目,這在過去供應短缺的時代,回報周期不長,利潤率也可觀。但現在房地產整體供不應求的局面已經過去,局部地區出現供過于求,庫存增加、回報周期增長、利潤率下降,企業再沿用重資產模式運營會沉淀大量資金,加大自己的財務風險壓力和限制自己的擴張速度,對于資金實力薄弱、在大企業夾縫中生存的中小房企來說更不可持續。而房地產的輕資產運營模式,目前主要有四種:一是在房地產開發環節上引入合作方,即企業通過出售股權、品牌輸出、特許經營等方式吸引投資,自己在拍地、定位、規劃設計、建造、銷售、招商、運營管理或物業服務等某些環節提供服務,與投資方按一定比例分成增值收益,例如,萬達計劃未來投資建設萬達廣場,全部由合作方出資,萬達負責選址、設計、建造、招商和管理,使用萬達廣場品牌和萬達獨創的商業信息化管理“慧云”系統,由萬達與投資方按一定比例分成租金收益;又如萬科的“小股操盤”合作開發模式,即萬科在合作項目中不控股,但項目仍由萬科團隊操盤,使用萬科品牌和產品體系,共享萬科的信用資源和采購資源;綠城的代建業務亦屬此類。二是開拓融資平臺,“借別人的錢辦自己的事”,如保利、金地、復地、富力等均已成立房地產基金公司,而遠洋、萬科、碧桂園則與相關機構合作眾籌,募資運營地產項目。三是深挖物業服務,通過移動互聯網技術,整合社會資源為社區客戶提供線上線下相結合的各種增值服務,如花樣年的“彩生活”、招商地產的“到家網”、金地的“云服務”平臺等。四是入股已有優質項目分享收益,如招商地產入股萬科的壹海城項目,但該項目仍有萬科操盤。總之,上述種種方式都是為了達到投入少而回報周期短、利潤率高、業務快速擴張的效果。采用輕資產運營模式,企業將不再是房地產開發商,而轉型為服務商;企業關注的主要不是房價,而是回報周期、收益與成本的比率(利潤率)。

隨著行業利潤率和杠桿率的長期下降,重資產模式將不再是房企的最佳選擇,而輕資產模式會得到越來越多房企的青睞,對于資本實力和規模優勢薄弱的中小房企來說更是如此。但是,要轉型輕資產并非易事。王健林就說,萬達轉型輕資產不是大家想象的那樣忽然華麗轉身,而是從建造成本標準模塊、交鑰匙工程、商業信息化管理到建立融資管道一步步做出來的,而這背后還有一個重要因素是萬達前期建立起來的巨大品牌號召力。而吸引優質合作伙伴和融資恰恰是中小企業的弱勢,那中小企業如何轉型輕資產?俗話說“船小好掉頭”,中小企業也具備大企業所沒有的優勢:企業規模小,轉型成本低。只要做到以下幾點,中小企業也可能成功轉型輕資產運營模式。

1.轉變發展理念,轉型服務商。中小房企首先要打破傳統“拿地—開發—銷售”的類制造業發展模式,從融資、拍地、規劃設計、建設、銷售、招商、運營管理、物業服務等房地產整個價值鏈條上去尋找可以獲利的空間,為其提供物質的(如資金、場所)、非物質的(如招商、運營管理、物業管理)服務,從開發商轉型為服務商。

2.抓住優勢業務,做專做強。在房地產價值鏈條上有多個可以獲利的空間,中小房企資金和資源優勢不強,不能貪大圖全,而要找到自己的優勢業務,專注于將其做大做強,而在非優勢業務大膽引入合作方,共享增值收益。如果在房地產開發和運營管理上都不具備優勢,可以考慮深挖旗下社區的物業服務業務,這是一個自己可以唯一準入的潛力無限的利潤池。

3.優化內部管理,節約人力成本。逐年上升的人力資源成本是企業成本的大頭,過去家族式、依靠人工的粗放式管理已不適應社會快速發展的要求,標準化、信息化甚至智能化管理是現代企業管理的必然選擇,這樣可以提高工作效率、減輕企業對人力資源的依賴、降低企業的運營成本,讓企業實現“輕裝上陣”。例如,近日萬科宣布:“萬科未來40%的員工是機器人,預計明年萬科的機器人夜間巡邏保安就會投放市場。”

4.牽手互聯網金融,拓寬融資渠道。中小企業到銀行貸款難、利息高,應大力探索開拓基金、股權眾籌、P2P網絡借貸等非銀行金融機構和互聯網金融的融資渠道,時機成熟時甚至自建融資平臺。其中,互聯網金融盡管目前魚龍混雜,但具有門檻低、成本低、效率高、選擇多等優點,是一種不可阻擋的潮流,而且近日十部委出臺了《關于促進互聯網金融健康發展的指導意見》,明確表示要支持互聯網金融穩步發展,同時提出了對互聯網金融加強監管的思路,未來互聯網金融的發展會更加迅速、信用風險會逐步降低,中小房企應嘗試物色合適的互聯網金融渠道積極融資。

總之,無論是大企業還是中小企業,在新常態下不轉型升級就會被淘汰,在行業集中度不斷提高的背景之下,中小房企尤為如此。而當前房企轉型升級的道路多種多樣:多元化、金融化、輕資產化……筆者認為,轉型輕資產應是中小房企突圍的重要法寶。

撰稿:廣東省房地產行業協會辦公室主任 張卉芬


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