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2015年以轉型創新突圍

作者:黎文江 來源:《南方房地產》2015年1-2期 時間:2015-07-30

導讀

經歷了2014年戲劇性的變與應變,2015年房地產將進入轉型創新階段。

對宏觀走勢的判斷是:調控不會緊,房貸不會收,供應不會少,需求不會減,房價不會降。

養老地產和文化旅游地產將有突出表現。

難點突圍:地王項目、豪宅、商鋪、公寓這四類物業的銷售,在2015年會面對較大困難。


  “樓市連萬家”,市民的財富增長,離不開房地產。房價升或降,對每個市民的錢袋子有息息相關的影響。經歷了2014年戲劇性的變與應變,2015年房地產將進入轉型創新階段。
  對行業而言,要拋棄輕松賺錢的投機心態,確立開拓進取的積極心態。中央基本上確立適應未來宏觀經濟中高速發展的態勢,即“新常態”。預計到2020年,中國GDP將達80萬億元,平均每年增長7%,盡管增速有所下降,仍然是全球增長最快的國家。也就是說前進檔位調低了,但整體仍然是中高速階段。一方面建設速度會放緩;另一方面地價、人力、建設成本不斷上漲,房地產的暴利階段已經結束。在整體大環境從人治走向法治,從行政調控走向市場調節的形勢下,房地產從業者心態要主動改變。拋棄輕松賺錢的投機心態,以開拓進取的積極心態看前景。
  2013年12月25日中央農村工作會議就提出城鎮化“3個1億人”的問題,指出“要積極穩妥扎實推進城鎮化,到2020年,要解決約1億進城常住的農業轉移人口落戶城鎮,約1億人口的城鎮棚區和城中村改造,約1億人口在中西部地區的城鎮化,推動新型城鎮化要與農業現代化相輔相成”。預計2015年房地產的機遇仍然很多。
  我們對宏觀走勢的判斷是:調控不會緊,房貸不會收,供應不會少,需求不會減,房價不會降。“調控不會緊”,是指調控最嚴厲的階段已經過去。“房貸不會收”,預計2015年宏觀經濟的主流是抵御通縮,生產者指數和CPI下降厲害,消費拉動較難,央行繼續“降準、降息”的可能性很大,以加快貨幣流動性。


  “降準”的意思就是不會收緊房貸。“供應不會少”,庫存量比較多,是一個顯而易見的事,導致消化困難 。
  “需求不會減”,是指剛性需求長期存在。2014年被壓制的樓市需求,在2015年會得到釋放。央行推出“認貸不認房”政策,之前六成首付,現在首付三成就可以了,將會新增很多買二套房的改善型客戶。首次置業者房貸利率也會下降,都是利好。從2008—2009年和2012—2013年一手房成交量的大、小年歷史記錄來看, 成交小年后會有大年,2015年一手房成交量將比2014年上升。“房價不會降”,由于土地、勞動力、建材等成本不斷上漲,會推動房價上升,2015年一手房價格會上漲。
  養老地產和文化旅游地產將有突出表現。人口紅利應該包括兩方面:一方面指年輕人需求的增長,另一方面是指越來越多的老年人需求的增長。養老地產剛開始發展,還有很大的潛力可挖。十八大報告提出,要使“文化產業成為國民經濟支柱性產業”,開發文化旅游地產,將提升經濟發展動力和房地產市場競爭力。
  難點突圍:從目前情況看,地王項目、豪宅、商鋪、公寓這四類物業的銷售,在2015年會面對較大困難。地王項目由于地價成本高企,如果高價賣,跟周邊房價相差太大的話,買家承受能力有限,如果參照周邊樓盤價格賣,土地成本占房價要到60%—70%,基本上沒有利潤空間,甚至要虧本,兩者應選擇一個合適的平衡點。豪宅項目庫存量較大,2014年難賣,2015年也很難賣。期待限購政策調整,或開發商主動調整價格。商業地產主要受電商沖擊,尤其是零售街鋪受到沖擊很大。建議開發商統一出租,統一經營,帶動散客商鋪,探索跟電商線上線下合作。公寓項目是限購限貸環境下產生的一種投資方向,現在政策優勢逐漸消失,建議不要再大量供應公寓了,以消化庫存為主,朝著可分割產權的公寓式酒店類型發展。
  (作者系合富輝煌〈中國〉首席市場分析師)

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