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房企年報季:"快錢"越來越難賺

作者: 來源:東方早報 時間:2015-08-04

又到了每年上市公司年報密集發布的時期,Wind數據顯示,75家已公布的房企年報,房企整體的凈利潤增幅不及營收的三分之一。銷售規模不斷增長的同時并未帶來盈利能力的同步提升,賺錢效率明顯下滑。另外,大量企業回歸一二線城市,帶來土地成本的急劇上漲,擠壓行業利潤空間。

在規模觸頂后,為尋找新的盈利增長點,房企轉型不斷深入,各房企的轉型路線也開始出現分化,全產業鏈模式、國際化路線、跨界多元化等成為企業的不同選擇。

規模增加利潤率下滑

據Wind資訊統計數據顯示,截至2015年4月6日,A股市場共有75家房企發布了2014年年報,營收總收入達到了6635.13億元,較2013年的5719.12億元增長16.07%;實現歸屬于母公司股東的凈利潤749.13億元,較2013年的713.38億元增長5.0%。顯然,在營收增長超過16%的情況下,房企整體的凈利潤增幅不及營收的三分之一,賺錢的效率明顯下滑。

利潤率的下滑困擾著整個房地產板塊。

行業龍頭萬科在剛剛公布的年報數據顯示,企業盈利水平連續四年下滑。2014年,萬科實現營業收入1463.9億元,凈利潤157.5億元,同比增幅只有8.1%和4.2%,毛利率、凈利率這兩項關鍵指標分別為29.94%和13.18%,相比2010年的毛利率、凈利率分別下滑了10.76和4.25個百分點。

另一大千億房企同樣面臨毛利率的嚴重下滑的困境。碧桂園2014年財報顯示,實現合同銷售金額1288億元,同比增長21.4%,利潤約為102.3億元,同比上升20.1%。毛利率為26.09%,同比下降了4.22個百分點,核心凈利潤率為10.93%,同比降低2.58個百分點。

億翰智庫董事長陳嘯天指出,行業利潤空間遭遇擠壓已成為不爭的事實。土地成本上漲過快,房價整體漲幅放緩,使得土地在房價中占比日益提升,成為房企毛利率下滑的重要原因之一。

易居中國執行總裁丁祖昱指出,在目前的市場形勢下,毛利率下滑是正常現象。這主要由于房企在土地及后期推廣渠道上花費的財力不斷增加,成本與管理費用率都在不斷攀升。

盡管近年來房企利潤率持續下降,但千億房企的毛利率、凈利率和核心凈利率依然領先于整個行業。

CRIC研究中心將重點上市房企按去年銷售額1000億元以上、300億-800億元、150億-300億元和150億元以下分成4個梯隊,7家房企在2014年達到千億元規模。數據顯示,千億企業核心凈利潤總和814億元,同比增長10.8%,是四大梯隊中增速最高的。而第四梯隊房企核心凈利潤同比下滑7.8%,利潤出現倒退。中小房企面臨危局。

搶占一二線城市

盈利能力的普遍下降促使房企回歸一二線城市。“增加一二線城市占比,減少投入三四線城市”成為房企發展戰略的共識。

遠洋地產是在2014年調整布局最明顯的企業之一。年報顯示,2014年底,遠洋的土地儲備下降6%至2000萬平方米,其中權益土地儲備下降15%至1560萬平方米,三四線城市除了中山以外,其他都已經撤出和剝離。布局成功得到優化后取得顯著效果。2014年遠洋地產協議銷售總額突破400億元,增長12%。營業額達到389億元,增加了四分之一。其中北京、上海、杭州、大連、天津、中山6個城市貢獻了集團總營業額的一半左右。

遠洋地產董事局主席兼行政總裁李明表示,將進一步提高新增土地儲備在一線城市的占比。截至2015年2月,新增土地儲備789.36萬平方米,95%位于一二線城市,并首次進入廣州。

龍湖地產首席執行官邵明曉也公開表示,將逐年壓縮土地儲備,并聚焦于一線及領先二線城市的核心區域,以使土地儲備的結構更加安全。保利也在近日表示,對于增加土地儲備會偏謹慎,未來的業務重點將更集中于一線和二線城市。

曾主力發展三四線城市的碧桂園態度也發生改變,碧桂園總裁莫斌透露,“公司近年來加大了一二線城市及周邊地塊的投入。”

中原地產提供的數據顯示,截至3月中旬,銷售額排名前20的上市房企,2015年前三月在一二線城市拿地比例創歷史紀錄,占比高達92.5%,歷史首次突破九成。其中一線城市拿地達62.5%,同樣創歷史最高值,同比增長超25個百分點。

萬科董事會秘書譚華杰在3月初舉行的機構電話交流會上表示,在諸多三四線城市房地產投資出現較大風險之后,大量開發商涌入一線城市避險,大大推高了土地價格。將使今年下半年一線城市房價上漲壓力凸顯。

探索新盈利增長點

各大房企年報公布業績的同時,“轉型”發展,在傳統的住宅開發銷售外尋找新的盈利增長點成為行業關注的焦點。

行業標桿萬科將成立五個新的事業部發展轉型業務,目前已經確定的三個是物業、商業地產及物流地產。值得一提的是,物業管理將成為萬科新的亮點,并開始走向市場化,不局限于自己開發的項目,未來或將有機會上市。

除了房地產業務外,另一大巨頭綠地正大力推進新業務板塊。于去年成立的專業公司從事房地產投資基金業務,首輪募集10億美元將投于上海的一棟寫字樓。其布局的金融產業生態圈包括房地產投資基金、特殊機會資產投資基金和PPP建設基金在內的三大基金,以及房地產互聯網金融平臺“地產寶”。

保利在堅持主營的同時,也開始向商業、養老、物業、代理公司等方向探索房地產產業鏈模式,其健康醫療養老和熹會健康生活館樹立了養老產業品牌,同時積極打造兼具社區醫養咨詢、社區服務、生鮮超市的社區O2O平臺。

恒大則早就明確了多元化未來發展方向,在礦泉水、糧油、乳業、健康四大產業均有布局。截至2014年年底,恒大這四大產業累計投入了64.2億元,占其總資產的1.35%,2015-2017年預計投入分別為20億、15億、10億元。

碧桂園也于近日宣布與中國平安達成協議,中國平安將成為其第二大股東(占擴大后已發行股本9.9%),這預示著碧桂園去家族化進程進入新階段。

而在萬達的未來發展戰略中,已明確由重轉輕的戰略方向,O2O、電商、客戶等成為企業的關鍵詞。

丁祖昱總結,房企在多元化探索中已開始出現分化,有的在房地產上下游產業鏈探索,有的完全偏離房地產本身,跨界多種產業,還有的在國際舞臺一展身手。但無論如何,企業的摸索都是為了尋求房地產規模發展觸頂的替代方案,這將成為中國房地產行業不可改變的趨勢。

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