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不動產登記對現實影響的分析

作者:杜玉明 來源:《南方房地產》2015年3-4期 時間:2015-08-04

導讀

出臺背景

主要內容分析

不動產信息共享的現實影響

出臺背景
  《不動產登記暫行條例》(下稱《條例》)2015年3月1日起施
  行,回顧整個立法過程,可謂是“千呼萬喚始出來”。早在《政府職能轉變與改革方案》中,建立不動產統一登記制度就已經成為這屆政府的重要工作內容之一。2014年1月21日,國家發改委、中央編辦等11個部門聯合印發《關于開展國家新型城鎮化綜合試點工作的通知》提出:“將宅基地和農房納入全國統一的不動產登記體系,并率先建立不動產統一登記制度”。同年2月28日國務院批準同意建立由國土資源部牽頭的不動產登記工作部際聯席會議制度,并于3月26日召開了第一次不動產登記工作部際聯席會議,此次會議指出,要用三年左右時間全面建立不動產統一登記制度,用四年時間運行統一的不動產登記信息管理基礎平臺,形成不動產統一登記體系。2014年7月國務院常務會議討論了《不動產登記暫行條例(征求意見稿)》,并決定向社會公開征求意見。2014年11月24日,國務院總理李克強簽署第656號國務院令,公布《條例》,并規定《條例》于2015年3月1日起施行。
  這樣一部條例的出臺從制度層面上講,是多年來我國不動產登記的混亂局面倒逼出來的,雖然早在2007年《物權法》中既已規定了不動產施行統一登記的內容,但直到目前為止,不動產登記仍呈現“政出多門、多頭登記”的混亂局面。從社會經濟發展的層面講,《條例》的出臺順應了市場經濟的發展,因為《條例》進一步明確了產權,并且通過不同部門、不同地區之間的房地產信息的互聯共享保證了市場上不動產流通和交易的便利性和安全性。但是,確認和保護不動產權益應該說是《條例》出臺的根本意義所在。

 

主要內容分析
  《條例》共計6章35條,依據“整合職責、穩定物權、方便群眾、嚴格管理”的原則,規定了不動產登記的登記機構、登記薄冊、登記程序、登記信息共享與保護等內容。縱觀整部《條例》,其制度設計體現了“統一”的特點:首先是登記對象,不動產登記幾乎包括了土地以及與土地相關的所有的不動產,體現了登記對象的“大統一”。其次是統一的不動產登記簿,不動產登記簿由不動產登記機構按照國務院國土資源主管部門的規定統一設立,同時,不動產登記機構須明確不動產登記簿唯一、合法的介質形式。登記的程序方面也體現了統一的特點,比如登記的辦結期限,不動產登記機構應當自受理登記申請之日起30個工作日內辦結不動產登記手續,廢除了原先不同類型不動產物權的辦結期限的不同規定,這有利于登記工作的開展,也方便了當事人。
  不動產登記的主管部門以及登記信息的共享和保護就更加地體現了統一的特點,國務院國土資源主管部門負責指導、監督全國不動產登記工作。同時,由縣級以上地方人民政府確定一個部門為本行政區域的不動產登記機構,負責不動產登記工作,并接受上級人民政府不動產登記主管部門的指導、監督。登記信息的共享和保護可以說是《條例》的核心之所在,由國務院國土資源主管部門會同有關部門建立統一的不動產登記信息管理基礎平臺。各級不動產登記機構登記的信息納入到統一的不動產登記信息管理基礎平臺,從而確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。

 

不動產信息共享的現實影響
  筆者認為,不動產信息的共享和保護是不動產登記制度的核心,同時也是立法目的能否實現的關鍵所在。不動產信息的共享其實質上是屬于社會信用體系中信用信息公開機制的一部分,而不動產登記制度也屬于社會信用體系建設不可缺少的一部分。不動產登記最初引起社會大眾關注應該是在“房姐”等系列事件后,這其中往往還牽涉到腐敗、權錢交易等敏感話題,這系列事件東窗事發的直接原因就是個人房產信息的泄露。撇開泄露行為的違法性,就社會效益而言,房產信息乃至不動產信息共享的影響是多方面的。具體地講,筆者認為《條例》的現實影響應當包括以下幾個方面:
  1. 社會監督方面的作用
  不動產作為無論是個人還是企業的“大家底”,其權屬狀況是各方關注的重點,特別是政府官員的不動產狀況尤為引人注目,在當下我國官員財產公開機制不健全的狀況下,通過這種方式可以從一定程度上打擊腐敗,通過對相關政府工作人員及其親屬的不動產信息的查詢,了解他們的財產狀況會變得更為簡單、便利,不動產登記信息管理基礎平臺會成為社會監督者的反腐利器。當然這需要政府進一步地制定相關配套規則,包括申請查詢的程序、查詢的范圍、權限等事項。
  2. 國家管理層面的作用
  不動產統一登記制度作為政府機構改革和職能轉變的又一舉措,在國家管理層面,結束了長期以來我國不動產登記的混亂局面,有利于增強政府對不動產的監管和保護。通過不動產的統一登記,可以幫助政府在不動產登記方面最大限度地整合資源,從而減少行政成本。同時,可以進一步厘清政府與市場的關系,改善政府市場監管的方式,充分發揮市場的自主作用。登記職能的進一步整合,還可以減少行政相對人辦證環節,節約了登記費用,提供了行政效率。
  就法院而言,不動產統一登記制度對于幫助其執行工作,特別是民事執行工作,有著重大意義。大量的民事執行會牽涉到不動產,特別是失信被執行人(也就是俗稱的“老賴”)的不動產信息對于執行工作的開展尤為重要。
  3. 對房地產市場的影響
  (1)使市場交易行為更加規范、安全
  從本質上講,市場經濟就是產權經濟,不動產統一登記制度確認了不動產物權,明晰了相關產權,為市場經濟的發展建立了強有力的制度保障。不動產統一登記制度可以進一步促進不動產登記信息的完備性、準確性和可靠性,而準確有效的信息一方面可以保障交易不動產真實的權屬狀況,從而保證交易安全。另一方面,可以確認交易主體不動產的持有狀況,從而保障國家相關房地產政策的實施,如首套房政策。
  (2)對房價的影響
  中國的房價問題牽涉到方方面面,“房價”屢調不下也使商品房需求者們“望穿秋水”,單純的不動產登記制度是萬萬不能達到降低房價的作用的。不動產登記制度對房價的影響暫時主要體現在《條例》出臺前“灰色”房源以及非剛性需求房產的拋售現象,他們或出于隱瞞房產,或出于逃避相關稅費等目的對持有房產進行拋售,這在一定程度上增加了二手房交易市場的供給數量。二手房供給量的增多可能會對房價造成一些波動,但也只會是短期的,特別是北上廣深,高昂的土地出讓金以及龐大的需求量使得現有房價難以降低。
  房價背后所透露出的民生問題是無法僅僅通過降低房價來解決的,需要一整套制度體系來保障,當然不動產登記制度也是屬于這套制度體系內,可以為政府實施房產稅等調節房價的政策、經濟適用房政策等的施行提供基礎性的制度保障。
  4. 對不動產權益保護的影響
  確認和保護不動產權益應該說是不動產登記制度的最大意義所在。不動產登記制度對于不動產產權的確認是顯而易見的,這是保護不動產權益的前提。不動產統一登記進一步提高了登記質量,避免不動產權益的交叉和沖突,使得不動產的權屬狀況變得更加全面、準確,提高了不動產登記的公信力,能夠有效保護權利人的不動產權益。
  不動產權益保護還體現在不動產信息的共享和保護方面,對此,《條例》作了原則性的規定,并設定了相應的法律責任。
  (作者系北京市盈科〈廣州〉律師事務所高級合伙人)

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