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對不動產統一登記認識的四大誤區

作者:龍斌 來源:《南方房地產〉2015年3-4期 時間:2015-08-04

導讀

不動產統一登記是否意味著又要調控房地產?

不動產統一登記是為更好地反貪?

不動產統一登記是否就是開征房產稅?

不動產統一登記對房地產市場的影響大不大?

 

     2014年12月22日,中國政府網正式公布《不動產登記暫行條例》,2015年3月1日不動產統一登記在全國15個城市開始試點。
  不動產登記的范圍包括集體土地所有權,房屋等建筑物、構筑物所有權,森林、林木所有權,耕地、林地、草地等土地承包經營權,建設用地使用權,宅基地使用權,海域使用權,地役權,抵押權,以及法律規定需要登記的其他不動產權利。不動產登記本質上是確權的過程,是對不動產所有權進行全面登記和確認。這個制度建立起來之后,意味著我們的市場經濟又進了一大步。
  根據現在的實施情況來看,2015年基本完成各級職責整合和基礎制度建設;2016年完成銜接過渡,統一規范;2017年完善各項制度;2018年不動產登記信息管理基礎平臺有效運行。
  不動產統一登記試點,引起社會廣泛關注,也出現很多混亂的觀點。這里,有必要對一些糊涂觀點和錯誤認識加以澄清。


  不動產統一登記是否意味著又要調控房地產?
  很多議論說,不動產統一登記是在調控房地產。比如潘石屹就認為,不動產登記制度的統一實施會使房價立馬下跌。他把不動產登記當作是專門調控房地產的,因為他是名人,此言一出,引來很多關注。我們認為,像潘石屹這種觀點完全是對不動產登記的誤讀。
  不動產登記制度是市場經濟的一項基礎性制度,直接服務于產權保護,而我國迄今沒有統一的不動產登記管理體制,法律效力不明確,種類也不健全,很多制度如責任賠償等制度都是空白,不利于產權保護,市場經濟的法制建設嚴重滯后。
  把不動產登記理解為調控房地產,可以說是差之毫厘謬以千里,是在用一種狹隘的視角來看待這個基本制度的確立和完善。


  不動產統一登記是為更好地反貪?
  有觀點認為,不動產統一登記是相關部門的反貪利器,反貪是制定該條例的重要目的。確實,全國統一的不動產登記信息系統可以把所有個人和機構的不動產信息囊括其中,產權信息、審批信息、交易信息等可以實現實時互通共享,理論上貪官的房產信息也是可以查詢的。
  現在貪官動不動就是“房叔”“房姐”,擁有十幾套甚至幾十套房產,老百姓望房莫及,從社會心理層面看,人們很容易就把這樣一個不動產信息系統與反貪聯系在一起看,這是很正常的。
  不過,不動產登記信息的查詢應依法進行,權利人、利害關系人的不動產信息也需要依法保密,不能隨意泄露和公開,這種法律意義上的不動產信息與老百姓樸素的反腐意愿是不能劃等號的。也就是說,不動產登記制度并不是為了從不動產登記信息去找官員的貪腐問題。
  不動產登記其實是保護權利人、利害關系人的利器,并不必然是反貪利器。


  不動產統一登記是否就是開征房產稅?
  不動產統一登記來了,房產稅也就來了——這種觀點或許是最大的誤讀。房產稅的功能主要是調節個人財產收入,增加政府公共財政收入,它開不開征、稅率多少、范圍覆蓋面等其實需要嚴格的立法、征詢、論證等程序。
  由于在中國土地并非私有,房產從法律意義上是否屬于真正的私人財產應該是存在爭議的,所以房產稅的法律基礎在中國與西方成熟的市場經濟根本不同。這樣來看,房產稅開征機制與不動產登記制度是兩回事。
  目前,決策層已經不再單獨提房產稅立法,而是說房地產稅立法,一字之差,其實意味著對房地產征稅有方向性的轉變,對房地產各環節如土地出讓、建設、銷售、交易、持有等進行統籌的考量,而不是簡簡單單的在持有環節再加一種新稅種。過去,官方的稅務專家如賈康等人拼命鼓吹盡快開征房產稅,現在看來這只是其個人主張而已。


  不動產統一登記對房地產市場的影響大不大?
  究竟什么對房地產市場的影響最大?我們認為,還是宏觀經濟、貨幣流動性、供求關系、城市價值、人口流動狀態、以及財富集中度決定房地產市場的走向和枯榮。《條例》其實對房地產的影響微乎其微,因為它無法改變上述影響房地產的任何一種因素。
  從短期來看,由于社會輿論的炒作,可能會對極少部分人的心理產生影響,這種影響應該是存在的,但是很難形成持續的較大的影響,如有人所說的拋房潮。而小產權房、農村集體經營性用地不可能很快進入市場。
  不動產登記制度確立以后,可以通過規范化制度保障權利人的合法權益,明確不動產物權糾紛的法律責任,同時,全國統一的不動產信息平臺也為科學合理的房地產稅制度設計創造必要條件。
  值得注意的是,不動產登記實施自愿原則,“不變更不登記”,這意味著只要產權沒有變更,不動產就不會進入到新的統一登記的體系,而一直會留在原有的登記體系里。也就是說,不動產新舊雙軌登記體系可能會在相當長的時間里同時并存,全國性的房產家底或許很難通過統一登記體系來摸清,大大增加了全國性房地產稅建立的難度。
  保守來看,新的房地產稅制度需要經過立法、論證、試驗、推廣,最后到全面實施,與不動產登記制度的時間表對照起來看,可能要到2020年以后才會有。
  (作者系合富輝煌集團合富房地產經濟研究院院長)

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