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央行校正匯率偏離,地產受益大于沖擊

作者: 來源:廣東省房地產行業協會 時間:2015-08-21

 熱點專題(總第144期)

今年8月11和12日,中國人民銀行連續兩天降低人民幣兌美元匯率中間價。8月11日,1.9%的跌幅成為自1993年以來最高當日跌幅,而8月11至12日的累計跌幅達到2.8%。

按照央行有關官員的說法,這次中間價的大幅下調是向實際的市場匯率點差的“一次性校正”,并且符合近期一系列宏觀經濟金融數據公布后市場對人民幣匯率的預期。換言之,市場自身有這樣的調整需求。

從官員的口吻不難聽出,由于今年以來各項經濟數據一再差于預期,國內經濟尚未企穩,過去一段時間人民幣對世界其他主要貨幣顯著升值,帶來出口乏力、國內通縮壓力加劇,國內要求人民幣適當貶值以穩定外需的呼聲和國際上權威金融機構對人民幣貶值預期日益高漲,加上美聯儲未來有可能加息,人民幣從短期來看有適度貶值的需要,從中長期來看也存有較大的貶值變數。

央行此行動,可以看作是央行主動對人民幣匯率作出“一次性校正”的應變。同時,央行官員表示此前人民幣中間價與市場匯率大約3%的偏離幅度已經得到校正,不存在人民幣匯率持續貶值的基礎。央行研究局首席經濟學家馬駿更直言,人民幣貶值的一次性調整結束,未來人民幣匯率出現跳躍式調整的可能性大幅下降,在未來一段時間里人民幣更有可能是雙向波動。

由此,未來一段時間人民幣匯率可能出現的雙向波動,將為房地產市場未來的發展帶來一定的不確定性。

首先,央行此次對人民幣匯率主動貶值,直接導致外資投資的人民幣物業收益下降,由此一方面將降低外資對人民幣物業需求,另一方面也會引發外資拋售持有物業。其實這種趨勢在近幾年時有出現,其中以李嘉誠為代表的港資減持行為尤為明顯,這里面是否也有對人民幣匯率貶值預期所誘發?不過,此次人民幣貶值引發大規模資本外流的可能性較低。貶值與貶值預期存在本質區別,本次大幅貶值,從某種意義上說,這會降低中國資產價格,使外資投資成本下降,刺激新的投資需求上升。尤其是央行官員已明確表示不存在人民幣匯率持續貶值的基礎,這對于實行港幣與美元掛鉤聯系匯率制度的港澳地區居民內地置業應該是一種利好。受此影響,預期已經“升溫”的香港同胞對深圳房產、澳門同胞對珠海物業的需求將會持續。

其次,預期過去幾年中國企業海外發債數量大幅增長的勢頭將會有所減弱。與此同時,這次人民幣貶值行為可能會造成進一步降準和貨幣量化寬松。這將使到更多港股上市的內地房企重返內地資本市場,選擇發行境內公司債。根據上證報資訊統計結果,年內房企境內公司債發行額已達到2141億元,而海外債券的發行金額則下降25%。而且,房企境內發債的票面利率大大降低,今年以來的平均利率為5.65%,相比去年的7.56%降低了25%以上。這對于利潤率逐呈下滑趨勢的房企而言,通過進一步降低融資成本來控制財務成本,有利于減輕利潤率下行壓力。

總體來看,此次人民幣匯率主動貶值行為,對房地產市場的影響應該是正面大于負面。

(撰稿:廣東省房地產行業協會副秘書長 黃毅文)


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