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發展商的四動態與投資者的三謹記

作者: 來源:廣東省房地產行業協會 時間:2015-09-11

熱點專題(總第145期)

 一、今年房地產市場特征

2015年中國房地產行業發展平穩。房地產投資增速已經下滑到個位數,但房地產銷售面積和銷售金額已經回穩。2015年中國房地產投資額將突破10萬億元,銷售面積將在12億到13億平方米之間。在經濟增速放緩的背景下,房地產行業的平穩發展顯得特別重要。

2015年政策面偏暖。房地產稅立法工作已經啟動,但實際征收要在2017年以后。未來3年,房地產政策將更多偏向于分類調控,城市政府自主權加大。類似“330”新政這樣的政策還會陸續到來。地方稅費減免、戶籍制度改革等等,都會階段性助推樓市發展。

下半年樓市“量升價穩”已成定局。四大因素決定了下半年樓市走向:第一,政府“刺激樓市”政策持續,尤其是“330”新政對樓市信心的恢復起到關鍵作用。第二,上半年股市瘋狂,大量資金流入股市。下半年隨著“瘋牛”結束,消費者的風險意識得到加強。樓市作為城市普通居民財富保值增值的重要場所,將在下半年吸引更多的資金。第三,發展商2015年的主要目標是“去庫存”,降低負債比例。第四季度樓市將“量多價平”,促銷打折不斷,能有效促進樓市成交量的提升。第四,人民幣匯率波動,貨幣貶值,促使更多的城市居民購買房地產以抵御通脹。

二、影響市場的四大因素

中國房地產市場受四大因素影響:(1)經濟增速減緩。從中長期看,房地產的需求將下降。(2)互聯網因素影響。互聯網正在深刻地影響著房地產業,從商業到寫字樓到住宅,從發展商到房地產中介機構都在互聯網的沖擊下,發生了巨大的變化。(3)政策因素。房地產稅、遺產稅、農村集體建設用地流轉等,都將對未來的市場產生重大影響。(4)產業轉型升級的影響。

樓市的現狀是“總體供大于求,局部熱點不斷,樓市繼續分化。”未來的市場,將更分化,更多元。

三、發展商的四個動態

房地產行業盈利水平下降已是不爭的事實。2013年,140多家上市房企的平均凈利率是13%,2014年下降到12%,2015年上半年已下降到9.5%。

大型企業都在轉型升級。(1)從國內走向國外;(2)推出互聯網+產品;(3)輕資產模式;(4)從注意開發轉向注重經營。

四、投資房地產要記住的三句話

第一句:中心、中心還是中心。中心城市中心區的中心物業,是最具投資價值的產品。

第二句:少買公雞,多買母雞。多買經營性物業,少買住宅類物業。

第三句:少買大雞,多買小雞。少買“成熟”物業,多買“成長型”物業。

(撰稿:廣東房協專家委委員、廣州同創卓越房地產顧問公司總經理 趙卓文)


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