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越秀地產的房地產金融模式

作者: 來源:廣東省房地產行業協會 時間:2015-11-12

熱點專題(總第150期)

 

越秀地產作為香港上市公司,充分利用越秀集團旗下的越秀房地產信托基金、越秀金控集團等資源,不斷推動深化房地產金融模式,成為了越秀地產的核心競爭優勢。

一、前端拿地的“地產+基金”模式

20136月,廣州越秀金融控股集團有限公司在廣州市國資委系統內部發起了廣州國資產業股權發展基金。廣州國資基金設立以來,已經和越秀地產進行了5個項目的股權合作,合作規模約150億元。在上述合作項目股權分配上,越秀地產占5%-20%,基金占比80%-95%。合作開始的兩年內,越秀地產有權選擇回購,基金回報的設定為每年11%-12%

這種地產與基金的合作模式,其優勢是在兩年以后,即項目到了銷售階段才還錢,那么越秀地產就可以賣了房子償還當初的借款。對越秀地產的好處是前期先用最少的自有資金,快速擴大了公司銷售規模,加快了項目資產周轉速度。通過該合作模式,越秀地產在2014年在廣州、杭州、佛山和武漢四個城市購入了7宗土地,總金額超過200億元。但實際由越秀地產來支付的土地款還不到60億元,越秀地產的資產負債率上升了不到7個百分點,負債水平依然保持在行業里的較低水平。

越秀地產成功引入國資基金進行戰略合作,將助其更大范圍內的資源整合和更加快速的發展。且這種“地產+基金”的模式如果可以滾動做下去,它將成為一種極具競爭力的商業模式,而不僅僅是一種融資模式。

二、中間環節的產融結合模式

金融板塊是越秀集團近年來重點培育的三大核心產業板塊之一,主要包括廣州越秀金控集團和香港越秀金控兩個組成部分。總的來說,越秀集團金融板塊目前總資產已超過1000億元,擁有銀行、證券、租賃、產業基金、融資擔保、小額貸款等多個境內外金融業務平臺,業務網點分布于美國、港澳及全國20多個省份,基本形成了以銀行、證券為核心的國際化金融控股格局和“跨境經營、全國拓展”的業務發展布局。根據其發展戰略,越秀集團的地產與金融兩個大板塊之間將形成常態化互動,未來越秀地產的發展模式將是“產融結合”。

就目前而言,越秀產融結合的典型表現就是商業地產的“開運金”模式。“開運金”產融結合模式是通過持有方式的變化和“開發+運營+金融”的組合,對地產資源、商業資源和資本資源進行高度整合,從而兼顧地產開發價值、商業運營價值和不動產穩定收益。這種組合也可以看作是“地產開發+商業營運+資本運作”,它最大的特點就是充分考慮到商業地產是一個資金密集型行業,必須通過結合金融來平衡資金、完善整條價值鏈。而根據其公司發展戰略,越秀地產在設計、開發、銷售、客服物管等其他環節,都將全面探索與金融資源融合。

三、后端商業項目的金融運作

越秀房地產投資信托基金于2005年在香港聯交所上市,是全球首只投資中國內地物業的房地產投資信托基金。近年來越秀地產積極向商業地產進軍,擁有廣州國際金融中心、維多利廣場、越秀新都會、財富廣場、白馬大廈、城建大廈等商業物業約67萬平方米,商業價值位居穗港兩地上市公司前列。

基于越秀地產與越秀房托的平臺組合優勢,越秀商業地產可以通過越秀房產基金最大程度地發揮融資優勢、資金平衡優勢和價值增值優勢。越秀通過將自己開發建設的優質商業項目從地產注入REITs,將已經在地產平臺上證劵化的商業地產項目再次證券化,從而借助資本市場,大大加速商業項目的開發速度和資金的流轉速度。

未來越秀房托基金將依托與越秀地產的常態化互動以及外部優質項目收購,不斷擴大基金規模,打造獨特的商業地產經營模式和商業地產品牌。

(資料來源:越秀集團官網,明源總裁專訪——《越秀朱晨:給500億一個從容的理由);更多內容敬請關注“2015廣東房協會員大會”同步發行的《粵派地產轉型發展案例選輯》。)

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