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關于房地產去庫存的思考

作者:馮錦麟 來源:廣東省房地產行業協會 時間:2015-12-14

 

  房地產這個多年來為GDP增長起著不可替代作用的行業,可以說一直是支撐著地方政府財政運作的支柱。故此,房屋供過于求的現狀或遲或早就會不可避免地出現。
  根據國家統計局公布的數字顯示,截至2015年10月底。全國商品房庫存面積為68632萬平方米。顯然這是指已建成(或基本建成)取得預售許可而庫存的官方統計數字,而已開工在建明年大部分就可以達到預售條件的70億平方米商品房中雖然可能有部分已經預售,如果以現在庫存滯銷面積是35億平方米(由于商品房的庫存面積數字在不斷變化誰也無法非常精準地確定)而以全國去年銷售12億平方米計算就大概需要3年才能使這些庫存積壓的商品房被市場消化(這還沒有將每年還有不斷新開工建設的商品房數量計算在內)。當產品成為庫存積壓即使能為GDP的增長作貢獻有實際意義嗎?起碼不會成為持續發展所需要的吧!
  其實,35億平方米商品房的庫存,如果以每平方米成本4000元計算就意味著有14萬億的資金被房地產這個行業長期占用積壓,這無疑就是社會產品最大的一宗產能過剩。雖然這些資產資金可能大部分不是國有的投資,但大部分是從銀行獲取的貸款或與銀行的資金有關應是不用置疑的。也就是說,銀行有大量的資金投放在房地產這個行業。以央行公布的數字,房地產開發貸款加上個人購房貸款今年上半年的余額已超過19萬億元。很明顯,這些被占用甚至被套牢的大量銀行資金如果長期得不到釋放將會產生巨大的金融風險。這種風險已經在三、四線城市明顯存在以至有"鬼城"的說法出現,而且還有進一步惡化的趨勢。須知,現階段一個房地產項目投資年收益率一般不會高于百分之十,由于資金成本的原因,多年才能消化其產品的項目就會是虧本而無能力償還銀行的貸款,這不僅會導致房地產商(企業)的經營危機甚至會出現倒閉,更會給社會的穩定帶來難以估量的問題。
  大家知道,資金對于作為發展中的國家來說,能高效運用對促進社會經濟的發展意義是不言而喻的,特別是在目前國家下決心打贏脫貧攻堅戰的背景下更具實際的意義。所以,房地產庫存的資金積壓問題當然就需要政府結合市場現實的政策引導才能解決吧!
  現在,房地產去庫存已引起國家的重視,習近平主席最近指示要化解房地產庫存,促進房地產業持續發展。那么,怎樣才能化解房地產的庫存呢?
  一、房地產關乎地方政府的財政命脈,必須使地方政府認識到商品房長期的庫存積壓必然會導致房地產行業不會持續發展的后果從而從根本上扭轉靠"土地財政"過日子的思想(但是現階段房地產一旦停滯地方政府的日子確實不好過)。那么,作為國家層面是否應考慮調整中央與地方政府的財政稅收政策呢?我以為,只有中央政府的號召而無地方政府和市場的積極配合,任何政策措施的效果都可能是不理想的。
  二、現時實行的商品房預售許可制度是由于房地產開發商當年可以"賣圖紙"就將購房款收入襄中挪用而產生項目爛尾,國家為減少買賣雙方的糾紛等問題以達到維穩的社會效果而設立的。如果將預售許可變為要有一定數量的"用戶訂單"才能開工建設而將預售許可前置在房地產項目詳細規劃方案審批后即可進行(比如一個有1000居住單元的小區要有不少于200個用戶的訂單才能開工建設),如開發商拿地后兩年內未能獲得一定數量的"用戶訂單"而土地閑置,政府要實施土地收回也容易操作,這樣就會在源頭上減少房地產庫存甚至是項目爛尾的情況發生。
  三、可能有人說,現在實行的房地產預售許可制度是在樓房基本建成后才準予銷售仍然會產生買賣雙方的不少糾紛,所以政府應取消商品房預售而要實行竣工驗收才能銷售商品房,如果將預售許可前置到開工建設前,豈不是恢復以前允許開發商"賣圖紙"的做法而使這些糾紛和矛盾加劇嗎?當然,實施要有"用戶訂單"才能開工建設的制度需要考慮的情況確實很多,但主要開發商的誠信有保障,加上銀行能有積極性加入,就會有可能取得開發商、用戶和銀行的三方共贏結果。1、開發商必須要以實力為后盾并有較好的誠信記錄才能被用戶認同敢于在項目開工建設前就落訂成為準業主。這其中也包括促使開發商不斷提高自身素質的轉型升級并最終在這個行業達到優勝劣汰,而目前不少原本只是經營"士多"店的小販只要拿到地就可成立項目開發公司進入本應有較高門檻要求的房地產行業進行房地產開發,但由于其經營不善而"跑路"給社會帶來了不少的問題。可以說,這是房地產行業非理性競爭帶來的負面后果。對于市場經濟來說,沒有競爭當然是不行的,但過份的競爭也是不可取的。政府對于房地產這個關系國計民生的行業,必須要有適當的管制措施,才能使其健康發展。2、"用戶訂單"運作中用戶付出的資金必須先存放在有監管能力并能有所增值的銀行這個第三方的賬戶,這些資金要按項目開發的工程進度分期支付給開發商以避免被挪用。3、開發商必須在項目開工前購買項目工程保險,以保障訂單用戶和開發商自身的權益。4、銀行作為第三方介入后就會有大量用戶訂單的資金存放并可考慮以按揭的形式向用戶發放貸款,從而使銀行經營按揭資金的持續時間拉長產生更多的效益,開發商則通過"用戶訂單"獲得按工程進度的資金保障減少其融資成本從而為降低房價提供了條件,而訂單的用戶只需拿出自有小部分的資金落訂就能取得較低價錢的房屋成為準業主。5、為保障銀行的權益,開發項目必須要將其土地抵押給銀行以減少銀行的風險從而進一步調動其參與的積極性。
  (作者系廣東駿賢集團有限公司董事長)
  2015年12月8日

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