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穩賺1號,商業地產輕資產戰略的神來之筆

作者: 來源: 時間:2016-01-25

熱點專題(總第157期)

  在“互聯網+”時代,商業地產進行輕資產戰略創新,對中國房地產市場的轉型升級發展帶來了開創性意義。2015廣東省房協會員大會上,萬達商業地產的與會代表分享了萬達“穩賺1號”的設計運作及未來發展。
  1.萬達廣場引入更多體驗式店鋪
  大家看到關于萬達百貨關店的報道,以為萬達百貨倒閉了,認為萬達廣場也不行了。實際情況并非如此,萬達廣場的百貨業態主要定位在中端產品,包括服裝、鞋子和生活必需品,其目標客戶群大都是通過電商購買,確實對萬達百貨有沖擊,但這類貨品只占萬達廣場10%左右的經營面積。目前撤減百貨業態之后,已經引進如蘇寧電商等大型主題店,并增加體驗式店鋪的引入,如健身中心、兒童興趣拓展和技能培訓、SPA等,這些必須在現場體驗,而且容易招徠一家人過去的家庭式活動體驗店。另外,2015年萬達廣場開到135家,每一個店開業的時候都可以達到100%的滿鋪開店,這也充分證明,萬達廣場經受住了市場的檢驗。
  2.商業地產的輕資產趨勢
  商業地產有三重屬性:一是地產屬性;二是流通屬性,提供流通場所,通過收租金實現物業價值;三是金融屬性,每一個商業物業都沉淀了幾億甚至上十幾億資金,如果不進行資本化運作,其發展就會受到嚴重制約。
  要將商業地產輕資產化,用足其經營功能,并不是盲目單獨搞互聯網,或者單獨搞金融。
  以全球頂尖商業地產公司美國西蒙地產的發展模式為例,在經歷上市、并購的過程中,其運作核心分為三個階段:新開發+商管,自己建設,然后自己管理;同時有收購,重新開發再開發,收購一些爛尾樓,或者做得不好的項目重新盤活、整合,收租;資產管理,同時也開拓電子商務。美國的其他商業地產巨頭GGP、澳洲的Westfield集團的發展軌跡也是如此。
  3.萬達“穩賺1號”運作模式
  從REITs來講,這種將重資產進行金融化的產品,在美國、泰國(2005年才開始起步),以及中國的香港特區較多。
  萬達“穩賺1號”產品設計運轉周期為7年。最小投資1000元。萬達在上海自貿區注冊了一個交易平臺,該產品2015年6月發行,每年給予6%的固定回報,年化綜合收益在12%以上。大家可以下載“快錢錢包”,直接注冊購買或贖回。
  假如資產包中某萬達廣場的總融資額為6億元,投資者以原始價格購買萬達廣場,大概3年之后以REITs形式上市,粗略估算資產至少可以溢價50%(即為建造成本上浮50%)。如果3年后REITs還沒有實施,可以繼續等到第7年,如果還沒有實施REITs,萬達會按9億元無條件回購該產品。
  通過輕資產運作之后,每個萬達廣場不需要萬達自己投資,只需要充分利用高效的管理能力(開發、建設、招商、營運)和強大的品牌能力建立強大的商業網絡,再抓開發建設運營,就可以獲得凈租金收益的30%,另外70%分給投資者。這是一種成功的品牌輸出戰略。
  4.有關法規的制約和規避
  商業地產金融化(主要表現為REITs產品)在發達國家如火如荼,而在我國卻無實質性啟動,主要是因為這涉及稅收法規和金融法規多部門管控。
  在稅收法規方面,國外將不動產投資基金定為金融投資品,而我國將其視為不動產交易,這必然涉及到房地產交易環節的稅負(營業稅及附加5.5%,土地增值稅約8%,還有較大比例的企業所得稅),扣除這些稅收后,基金已幾乎沒有收益分配給投資人。所以我們呼吁有關部門盡快立法,促進不動產證券化,一方面可以盤活巨大的社會沉淀資產,從其總量來看,不亞于再造一個股票交易市場。另一方面,這些穩定收益的不動產投資為公眾提供了良好的投資渠道。
  隨著互聯網金融的逐步興起,也借國家一系列創新戰略的東風,“穩賺1號”通過創新的交易結構設計,合理規避了股權眾籌不能超過200個股東的有關規定。但由于國內互聯網金融的發展亂象叢生,證監會已發布《私募股權眾籌融資管理辦法(試行)(征求意見稿)》,萬達“穩賺1號”的這類創新也可能受到政策影響。但我們堅信在國家法律的總體框架下,利國利民的金融創新還是會得到國家大力支持。
  (撰稿:廣東省房協羽鍵)

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