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新一輪房地產去庫存措施襲來 農民成為“去庫存”重點

作者: 來源:廣州日報 時間:2016-02-23

  多項措施出臺鼓勵農民購房而一線城市樓市呈現極速回暖的態勢
  猴年伊始,各省級的新一輪救市政策便陸續出爐。記者發現,在福建、江西等省出臺的房地產救市政策中,鼓勵農民購房已經成了標配,而農業銀行甚至推出“農民安家貸”,該產品是國內首個專門針對農民群體的個人住房貸款產品。
  不過,由于年后一線城市樓市回暖過快,在全國樓市政策放寬的時候,一線城市卻在醞釀政策收緊。
  日前,福建省政府下發了《關于化解房地產庫存的若干意見》(下稱《意見》)。
  福建省政府下發的《意見》表示,二套房貸款首付最低三成;收購或租賃商品房,作公租房;將庫存商品房,轉為養老等用房,同時,部分商業辦公用地,可轉商住用地:優化開發用地供應。
  各地密集發布去庫存政策
  2月14日,江西省人民政府官網也掛出了消息稱,江西省人民政府下發《關于做好化解房地產庫存工作的通知》(下稱《通知》),以強有力的20條舉措促進房地產市場持續穩定發展。
  農歷新年后,一線城市樓市呈現極速回暖的態勢。
  昨日,上海一個均價8萬元/平方米的樓盤開售,光是兩房單位便需要近千萬元才能入手,但是火爆程度超乎預計,300多套樓盤一日售罄,開發商入賬30余億元。
  二手房方面,上海的二手房提價幅度也很驚人。有數據顯示,比節前提價50萬到100萬元的不在少數,
  而此前,深圳樓市已幾近瘋狂,連續瘋漲達到16個月。
  因此,在全國各地樓市政策放松的時候,一線城市的政策卻在收緊。
  市場消息稱目前深圳市正在研究房地產調控政策,正在討論的調控措施包括將購房者的社保繳納要求由1年改為3年、營業稅免征由2年改為5年等。春節假期后的一周內,深圳二手房中介正在參照新的社保要求重新核實購房者資格。
  此前,銀行已經出招限制深圳中介炒房。
  中原地產首席分析師張大偉分析認為,各地在密集發布去庫存政策,預計兩會前后各省都將針對房地產庫存出臺不同力度的政策,整體看,房地產市場有望在一季度迎接一輪密集的政策寬松。
  “福建新政策力度較大,特別是針對商辦用地可以改住宅,政策力度超前。有利于化解目前部分城市的商業地產過剩現象”。
  農民成為“去庫存”重點
  《意見》特地提及支持農民進城購房,表示各級政府要制定鼓勵農民進城購房的政策措施,落實戶籍改革方案和居住證制度,進一步簡化農業轉移人口購房落戶手續。
  同樣的政策出現在江西。《通知》中就有鼓勵農民進城買房一項。
  而上周五,中國農業銀行還發布新聞稱,近日農業銀行推出“農民安家貸”產品,該產品是國內首個專門針對農民群體的個人住房貸款產品,致力于滿足廣大農民進城購買商品住房的需求;降低貸款成本,對首付款比例達到30%及以上的貸款,實行優惠利率,并鼓勵分行因地制宜,提供利率優惠,解決農民融資貴問題等。
  “顯而易見,農民工市民化和農民進城購房,已經被列為去庫存的重要路徑了,尤其是三、四線城市的庫存。于是,近兩三個月很多省級與市級政府,響應中央號召,紛紛出臺相關政策,比如對農民購房進行補貼。”上海易居房地產楊紅旭分析稱,農業銀行此次針對農民群體推出貸款產品,降低貸款門檻是支持,但更重要的支持是利率優惠,未來還要觀察,給農民的貸款利率能有多大折扣。
  三、四線城市效果較好
  “從近期各地出臺的地方細則和一些金融措施看,對于農民工購房將會提供一系列新的刺激政策。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,對于農民工來說,能夠憑借此類新的購房政策,積極進入城市進行購房。此類政策對于三、四線城市可能會有一個較好的效果,這可能會使得三、四線城市的去庫存效果得到較好的體現。
  業內:三、四線有望止跌二線將成為市場熱點
  中原地產張大偉表示,分城市來看,一線城市最被標桿房企看好。“特別是2015年的持續降息后,一、二線城市,樓市資金面將明顯好轉。房價從統計局數據看已經全面上漲。三、四線城市因為庫存絕對值過高,這種情況下,2016年市場分化的趨勢將依然延續”。
  因此,張大偉判斷,2016年的上半年房地產救市政策依然會持續出現,樓市政策繼續寬松。但分化的市場格局下,房地產依然面臨巨大的風險,特別是一線城市的地王對房價上漲的要求非常高,而未來的2016年房地產市場二線城市將成為市場熱點。
  嚴躍進認為,三、四線城市的購房政策相對寬松,這對于房價的走勢來說也會有影響:“總體上,三、四線城市房價將基本上終結此前下跌的態勢,即呈現止跌的現象。對于部分學區資源較好的住房,可能會率先漲價。而部分相對郊區的樓盤,基本上呈現價格穩定的態勢。但無論如何,三、四線城市房價下跌的歷史基本上已經過去,不應該再過于幻想此類城市房價的下跌。”
  不過,上海易居房地產研究院副院長楊紅旭坦言,對于農民而言,如果真的有自住需求、想要去城里生活、有一定的購房能力,利用貸款購房,則利國利己。但如果不想自住,而只是覺得有政策性貸款,不貸款白不貸,想跟風占國家便宜,則貸款購房并非上策,“中小城鎮的房產增值性差,萬一未來收入低于預期,還不上貸款也很麻煩”。
  (作者:潘彧)

 

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