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35城市庫存連跌4個月 機構:房價仍在合理區間

作者: 來源:中國經濟網 時間:2016-02-24

昨日,《證券日報》記者從上海易居研究院獲得的最新報告顯示,截至2016年1月底,易居研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為25852萬平方米,環比減少0.9%,同比減少4.7%。

2015年下半年開始,全國35個城市庫存總體呈現下滑態勢,而到了2016年1月份繼續出現下滑。目前庫存規模已出現連續4個月環比下跌、連續6個月同比下跌的態勢。

此外,上述研究院認為,根據房價收入比計算公式,從房價收入比的絕對水平看,房價收入比微幅上調,仍屬合理區間。

近七成城市庫存下降

2016年1月份,35個城市新建商品住宅月度新增供應量為1657萬平方米,環比減少29.0%,同比增長12.6%。一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3264、18300和4288萬平方米,環比增幅分別為-3.9%、-0.8%和0.9%,同比增幅分別為-12.9%、-3.9和-0.8%。

此外,35個城市新建商品住宅存銷比為12.0,這也意味著市場需要用12個月的時間才能消化完這些庫存。

其中,有12個城市庫存出現了同比增長現象,茂名、太原和濟寧3個城市的庫存上升幅度較大,同比增幅分別達到56.2%、55.3%和47.9%。同時,35個城市中,有23個城市的庫存出現了同比下滑態勢,其中蘇州同比跌幅最大,為44.8%,這和蘇州房價總體上漲的態勢是密切關聯的。同時,這也意味著在這35個城市中,近七成城市庫存下降。

機構報告也顯示,2016年1月末,中指監測的主要城市庫存量環比上月下降7.4%。1月份受季節性影響,開發商推盤力度大減,庫存總量隨之下降。據機構監測的10家品牌房企來看,銷售額均有所回落,其中綠城中國降幅最大,為68.61%,銷售面積環比下降66.2%。富力緊隨其后,銷售額和銷售面積環比分別下降63.91%和43.52%。中海地產銷售額環比跌幅則最小,為7.44%,銷售面積環比減少11.82%。

對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,35城去庫存周期總體處于低位水平,會進一步加劇此類城市房價上漲的壓力。尤其對于一些重點城市而言,去庫存周期遠遠低于12個月的水平,后續房價看漲預期會繼續強化。而對于上訴去庫存情況較好的城市,應該主動從“去庫存”戰略切換到“補庫存”戰略上來。

房價仍在合理區間

值得一提的是,在過去的一年中,雖然一線城市、部分二線城市房價上漲,尤其學區房上漲幅度更大。但易居研究院研究員 曹倪娜認為,房價仍在合理區間內。

曹倪娜表示,2015年,全國新建商品住宅成交均價達6472元/平方米,同比增長9.1%,增幅比2014年擴大7.7個百分點,房價漲幅出現較為明顯的攀升。數據顯示,房價從2004年開始大幅增長,2008年受宏觀調控與經濟下行因素影響,房價增幅降至歷史最低-1.9%,隨后在2009年房價強勢反彈,增幅高至歷史峰值24.7%,2010年開始,房價開始告別高速增長期,增幅維持在5%-9%之間,直到2014年,受經濟環境影響房地產市場趨冷,增幅也創下了近六年的新低。進入2015年后,受到各方面政策利好推動,及股市獲利資金轉入房市等多重因素的助推,一線及重點二線房地產市場日趨轉暖,并在2015年下半年加速反彈,增幅創“十二五”期間最高值。

不過,根據房價收入比計算公式,得出2015年全國商品住宅房價收入比為7.2。與2014年的7.1相比,2015年房價收入比回彈上升,但并不改變震蕩下行的趨勢。從房價收入比的絕對水平看,仍然屬于在6-7的合理區間內合理震蕩。房價收入比的上行主要是受2015年一線城市和重點二線城市房市回暖導致房價增幅明顯攀升,同時收入增幅遠小于房價增幅的影響。

但深圳是例外,曹倪娜稱,“我們研究發現,以我國的實際情況,全國房價收入比維持在6-7可算作合理區間,2015年的7.2依然接近合理,由此可判斷全國房價基本無泡沫,更談不上崩盤。但在房價暴漲的深圳,已出現短期泡沫,2014年深圳房價收入比位列全國第一,同樣依據現有數據推算,深圳2015年度房價收入比高達25.8,同比增幅27.6%,因此將毫無懸念的再次奪冠,房價漲幅明顯大于居民收入漲幅,房價收入比進一步脫離合理區間”。

此外,曹倪娜預計,2016年全國房價收入比保持基本平穩。

(作者:王麗新)


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