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人民日報:房地產去庫存重在釋放潛能

作者: 來源:人民日報 時間:2016-02-24

 據媒體統計,截至目前,全國已有超過130個城市出臺政策,通過公積金新政、降低稅費、鼓勵農民進城購房等手段,主動推進房地產去庫存。此舉不僅關乎億萬群眾的安居夢想,更關涉房地產市場穩定、經濟健康運行,自然引起廣泛關注。

 

對安居的重視和渴求,既是中國人的現實需求,也是文化傳統。從上個世紀90年代末住房制度改革開始,中國的房地產走過了近20年的市場化道路,市場的力量得以充分體現。一方面,房地產行業的蓬勃發展及其帶動效應,為城鎮化步伐的加快和經濟持續穩定增長提供了充足的動力;另一方面,群眾的住房需求通過市場得到充分滿足,住房條件得到前所未有的改善。與此同時,市場的發展也帶來了種種問題,最為突出的是部分超大城市房價過高、一些地區房地產庫存過多。這是目前各地出臺各項政策的背景。

 

去年底,中央經濟工作會議提出“去庫存”,為改革指明方向、注入信心。衡量房地產庫存的過剩與否,關鍵要看潛在的購買群體。對城市戶籍人口來說,目前的房地產庫存可能的確有些多,但是,如果算上工作和生活在城市的兩億多非戶籍人口,目前的房地產庫存并不算多。可以說,我國房地產市場的供需矛盾是結構性的,而戶籍制度、住房制度和產業重組,則是解決問題的途徑所在,需要各地因地制宜。

 

戶籍制度改革,是釋放“去庫存”潛能的關鍵之一。一方面是城市里房地產庫存積壓,一方面是大量進城農民工住房條件較差,推進戶籍制度改革成為打通供需銜接的橋梁。前不久召開的國務院常務會議要求,放寬農業轉移人口落戶條件。解決了戶籍問題,農業轉移人口容易形成在就業地買房或者長期租房的預期,把“隱藏”的需求釋放出來。

 

化解房地產庫存,也是繼續深化住房制度改革的過程。市場的功效雖大,卻不是解決住房問題的萬能藥。健全的住房制度需要有完善的保障體系,現有的房地產庫存可以為增強保障水平提供支持。目前,已經有不少地方利用棚戶區改造,通過貨幣化安置、政府回購商品房等政策措施化解房地產庫存。比如,甘肅省今年計劃建設的4.6萬套保障房中,有3.3萬套準備從存量商品房中回購;山西、廣西、安徽等省區已將貨幣化安置作為棚改的重要渠道,等等。

 

隨著我國房地產市場高速發展時代的逐漸遠去,整個行業面臨著結構調整和產業重組。作為房地產庫存的賣方,房地產企業自然不應作壁上觀,過時的營銷策略應及時調整,偏高的市場定價需適當降低。就整個行業來說,需加快兼并重組的力度,拋棄零敲碎打的“野蠻生長”,迎來產業集中后的“精耕細作”。相關的政府職能部門,也要為行業整合創造良好的制度環境。

 

中國的房地產市場有著鮮明的地域特點,房價過高和庫存過多都不是全局性問題,解決問題要因地施策,留下彈性空間。比如,此前出臺的降低購房首付、契稅和營業稅的政策,就把北上廣深等地排除在外。同理,化解庫存既沒有萬能藥,也沒有速效藥,各地結合實際探索出的經驗,才最有效。


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