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一線樓市迅速升溫房價躁動 政府出手“退燒”

作者: 來源:上海證券報 時間:2016-02-24

 春節前后,官方一系列密集的“去庫存”政策大都將一線城市排除在外,但深圳、上海等地“高燒”的樓市近期卻又出現一輪“聞風上漲”的沖動。不僅是新房開發商捂盤惜售、伺機漲價,二手房也在中介等利益相關方的推波助瀾下坐地起價。針對這一情況,近日一份有關調整上海土地和住房供應結構的文件下發至各區縣政府部門,旨在優化住房用地供應結構,提高中小套型商品住房供應,以穩定房源供給、合理定價。而在深圳,近期一則限購政策即將從嚴執行的消息甚囂塵上,非深圳本地戶籍人員購房的,要求繳納社保年限或將從目前的一年延長至三年。

 

種種跡象表明,一線樓市的迅速升溫和房價的躁動,已引起了政府部門的重視,與三、四線城市去庫存的政策提振不同,一線城市的政策方向是穩市場、抑房價。由此,“分類調控”將成為今年樓市政策的大格局。

 

政策頻出穩房價

 

一份上海市政府印發的《關于進一步優化本市土地和住房供應結構的實施意見》近日下發至各區縣相關政府部門。指出要優化住房供地結構,增加中小套型住房供應比例,提高商辦用地供應的有效性和精準度,鼓勵開發企業持有商辦物業持續運營。

 

引起市場廣泛關注的是,《意見》明確要求增加中小套型用地供應比例:中心城區不低于70%,郊區不低于60%(部分供需矛盾較突出區域,中小套型住房供應比例提高到70%);保障性住房用地的中小套型住房供應比例,中心城區為100%,郊區不低于80%以上。同時,鼓勵公共交通為導向的社區開發模式,軌道交通站點周邊區域(中心城、郊區的覆蓋范圍分別為600米、1500米)商品住房用地的中小套型住房供應比例提高到80%以上。此外,《意見》還首次明確,上海市多層、小高層、高層建筑的中小套型住房建筑面積標準分別為90平方米、95平方米、100平方米。

 

與此同時,要求建立完善購租并舉的住房體系,鼓勵開發企業持有一定比例商品住房用于社會租賃,促進社會租賃住房市場發展。在上海商務聚集區、科技創新區、產業社區以及周邊1000米范圍內新增商品住宅用地,相關區縣政府要在出讓條件中明確,用于社會租賃的商品住房比例不低于15%,以滿足人才流動需求,進一步促進產城結合。

 

無獨有偶,在2015年房價上漲幅度最大的另一個一線城市深圳,近日也有消息稱,將從嚴執行限購政策,對于在深圳購房的非戶籍人士,原本要求社保繳滿一年即可擁有購房資格的,或將延長到三年。深圳市規劃和國土資源委員會在接受媒體采訪時表示,相關政策還在研究之中。但當地中介機構、業內人士普遍猜測,雖然目前政策尚未出臺,但可能性是存在的。

 

分類調控是方向

 

很明顯,一線城市樓市的迅速升溫和房價的躁動,已引起了當地政府的重視,針對不同城市現狀的分類調控成為今年樓市政策的大方向。

 

與三、四線城市提振樓市、去庫存政策相反的是,滬深兩地近期樓市新政旨在穩市場、抑房價。針對上海土地供應調整新政,克而瑞房地產研究中心分析師楊科偉認為,在土地供應總量明確將減少的背景下,增加中小戶型的供應比例,是為了令供應套數總量不至于明顯減少,有利于平抑房價。政策的意義主要有兩方面:一個是土地出讓環節設置一些附加門檻,有助于平抑地價;另一個就是增加商品住宅供應量,緩解供不應求造成房價過快上漲。

 

業內人士張宏偉也認為,一線城市新增建設用地不可能大幅增加,存量用地盤活也很難有快速成效,現在增加市場供應的方法就是把戶型做小,增加供應的套數,讓更多的家庭能夠買到或租到中小套型的房源。從上海現在的土地政策特征來看,再結合目前財政部等部委的政策導向,100平方米以下尤其是90平方米以下的中小套型配比肯定會增加,開發商在上海的開發策略也會由此發生一定的改變。

 

而對于深圳,易居房地產研究院院長楊紅旭認為,深圳房價漲幅之大,在2015年位居全國之首,且進入2016年之后,這一勢頭并沒有得到有效遏制。從嚴限購、延長外地人士購房的社保年限的政策出臺可能性極大。今年2月1日,深圳市規劃和國土資源委員會發布了該市2016年1月樓市數據。數據顯示,1月深圳新房成交均價再攀新高,均價已達46515元每平方米,同比漲74%。

 

在近期閉幕的深圳兩會上,市長許勤對媒體表示,深圳去年房價上漲幅度確實過快。從供給側看,盡管深圳去年土地供給、人才安居房和保障性住房仍在增加,但整合城市的土地資源是有限的。兩方面因素共同作用,讓深圳房價不斷上漲。為把房價穩定在合理區間,市政府一方面加大人才安居工程和保障房建設,一方面研究調控政策如何能穩定房價。


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