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樓市去庫存遇現實尷尬 投資集中轉至北上廣深

作者: 來源:經濟參考報 時間:2016-02-29

  2015年底,中央經濟工作會議正式確立房地產“去庫存”基調,各地房地產寬松政策隨后接連出臺。“支持農民進城購房”也成政策著力點,不過,《經濟參考報》記者了解到,這些措施雖然在一定程度上提振了市場信心,但依然面臨諸多現實的“尷尬”,這包括一些地方人口持續外流,樓市價格高企等。業內人士指出,未來樓市去庫存難度仍然較大,且風險系數不斷提升。
  新政頻出欲破庫存難題
  我國房地產庫存壓力一直未減。最新數據顯示,2015年末,商品房待售面積71853萬平方米,較2014年末的62169萬平方米再度增加,這意味著,在去庫存一年后,我國房地產庫存并未能如預想,再增近萬億。
  近期,海南、遼寧、福建等省紛紛出臺相關調控細則,以加速樓市去庫存。
  日前,《海南省人民政府關于加強房地產市場調控的通知》決定,從2月23日起實施“兩個暫停”,即對商品住宅庫存消化期超過全省平均水平的市縣,暫停辦理新增商品住宅(含酒店式公寓)及產權式酒店用地審批,暫停新建商品住宅項目規劃報建審批。
  《通知》指出,將對履行房地產市場調控、消化庫存主體責任不力、效果不明顯的市縣,海南省政府將對市縣政府主要負責人和分管負責人進行約談和問責。
  無獨有偶。25日,《遼寧省人民政府辦公廳關于化解房地產庫存的若干意見》要求,力爭用2至3年時間將房地產庫存調整到合理水平。其中,對于庫存嚴重的地區,暫停供應房地產開發用地。已供應、未開發的房地產開發用地可申請轉換用途或調整商住比例。同時,鼓勵農民進城購房。全面推進居住證制度。推動居住證持有人享有與當地戶籍人口同等的住房保障權利,將符合條件的農業轉移人口納入當地住房保障范圍。
  日前出臺的《福建省人民政府關于化解房地產庫存的若干意見》也提出,要加大合理購房消費支持力度、支持農民進城購房、打通庫存轉換通道等八條意見,要求各地應結合實際,按照“一市一策”“一縣一策”“一盤一策”原則,制定更具有針對性的實施意見,化解房地產庫存。對于非住宅庫存特別是商業辦公庫存明顯供過于求的市、縣,要暫停商業辦公用地供應。
  對于樓市庫存高企的困局,國務院發展研究中心副主任王一鳴表示,按照2015年全年銷售面積測算,目前中國房地產庫存消化需6至7個月;如果加上在建房屋面積73.5億平方米的中等口徑,庫存消化需5年零9個月;加上大口徑待開發面積,庫存消化需6年零5個月。商業用房和辦公用房去庫存壓力更大,按最寬口徑測算,將達10年10個月。
  投資集中轉至北上廣深
  《經濟參考報》記者了解到,目前來看,房企方面投資集中至北上廣深四個一線城市和部分重點二線城市。多數三四線城市開發商的一些項目已經不賺錢了,正在遭遇多重“尷尬”。
  泰禾集團董事長黃其森表示,目前絕大多數三四線城市不僅庫存很高,還面臨人口持續流出壓力。因此從2015年開始,泰禾放棄了激進的拿地方式。“我們現在投資開發已非常審慎,只在適合的城市、拿適合的地塊,人口流入大城市的趨勢在短期內無法逆轉,因此泰禾將主要布局一線城市,以及杭州等二線經濟發達城市。”據悉,泰禾集團2015年共拿下六宗地塊,全部位于北京、上海、深圳、杭州。
  旭輝集團董事長林中也認為,由于牽涉到產業布局等多方面因素,如醫療、教育等問題并非在短期內可以解決,因此全國重點城市房地產開發熱的趨勢難以改變。“今后只會在全國25個重點城市投資開發。未來,一、二線城市的交易量約占全國所有城市交易量的45%。”
  多位接受《經濟參考報》記者采訪的房企負責人均表示,在庫存高企的城市,房地產有效需求較一線等重點城市相比較少,價格敏感度更高,降價、轉售為租、兼并重組等的政策落地“有點難”,遭遇現實“尷尬”:
  尷尬一:開發商想降價,但土地成本及行業稅費居高不下。“現階段除一線城市外,大部分中小房企的利潤已較低,實際降價空間并不大,對于對價格敏感的‘新市民’來說,僅小幅下降的房價仍是難以承受的,因此降價去庫存的難度仍然較高。
  尷尬二:想轉售為租,規模化經營卻成本高、收益低。租賃市場曾被房企視為未來房地產轉型的一大藍海,然而,記者調查發現,租賃市場的規模化經營并不容易。目前標桿房企中只有萬科在“試水”。
  我愛我家集團副總裁胡景暉表示,相比買賣房產收益,出租房屋的收益率偏低;并且房屋出租的稅費高、運營成本高,這也是影響當前住房租賃市場規模化經營的核心難點。
  清華大學房地產研究所所長劉洪玉算了一筆賬,按照當前的房地產稅收政策,出租房屋要繳納營業稅、房產稅、所得稅和城鎮土地使用稅等,累計超過租金收入的20%,再考慮租賃管理成本支出,凈租金收益率只剩下2.5%左右。因此,房地產企業轉售為租動力不足。
  尷尬三:想并購,但三四線房企資金鏈風險大、交易機制不透明。記者在多省調查了解到,由于融資渠道少、融資成本高、銷售回款慢,三四線城市中小房企資金鏈趨緊現象普遍存在,有的開發企業已通過低價抵押房產或民間借貸緩解資金壓力,潛在風險逐步加大。貴州、浙江等部分地區還出現由于資金鏈出現問題導致樓盤爛尾,或開發商無力償還民間高息借貸跑路的情況。
  萬博漳州房地產開發有限公司董事長莊慶彬告訴記者,該公司主要在福建本地的三線城市漳州等開發樓盤,但目前公司銷售額只有計劃的60%左右。受銷售不暢的影響,公司資金狀況趨緊。“目前由于銀行收緊房地產開發貸,我們中小房企很難拿到貸款,只能依靠民間借貸的方式籌措資金。”
  貴陽市房地產商會副會長歐筑秋認為,對于多數三四線城市開發商來說,由于開發周期長、資金借貸成本高,利潤已經攤得很薄,一些項目甚至已經不賺錢了。在貴陽市主城區,一些樓盤尾盤已積壓了兩三年,未來兩年內也很難去化。“在這種背景下,哪家大房企愿意接盤呢?”
  分城施策對癥下藥
  市場人士建議,政府宜鼓勵房地產企業開發適銷對路的產品,并通過完善周邊配套;及時取消過時的限制性措施,促進租賃市場專業化;因地施策進行房地產調控。
  記者在采訪中了解到,海南濱海集團一位營銷負責人表示,海口市政府決定開發西海岸,但由于目前周邊配套跟不上,人口導入速度幾近停滯,“政府總指望開發商出錢完善商業交通配套,目前來看,2至3年時間都很難達到預期。”
  中國房地產業協會原副會長朱中一認為,當前樓市高庫存,一大癥狀就是結構性供需錯位,開發商要提供更適銷對路、宜居的住房消費品;而地方政府則應通過調控改善供給側市場,以人為本、完善配套基礎設施建設。
  莊慶彬建議,“去庫存”宜瞄準供給和需求的矛盾,因地施策解決問題。開發企業應該提供有品質的住宅產品,而地方政府宜在產城融合、戶籍制度等方面做好。
  而在一些中小房企看來,當務之急是讓農民工買得起房。福建三明一家開發商老總巫朝魁說,現在最關鍵的是要拉近房價和收入的距離,讓農民工夠得上、有希望。“農民工不吃不喝月收入三四千元,這樣的收入,想買房簡直是一種奢侈。”
  巫朝魁建議,政府宜對進城買房的農民給與補貼和稅收減免,還可以嘗試擴大住房公積金范圍,把農民工和個體工商戶納入。
  全國工商聯房地產商會理事陳寶存建議,未來政府宜通過減稅等方式,幫助在三四線城市有大量庫存的房企加大降價幅度,從而進一步釋放購房需求。
  但大鼎城股份集團董事局主席孫江榕表示,目前不少房企是采用新穎的營銷模式,促進成交量。對于三四線城市,降價是“去庫存”的最主要手段。“對于‘新市民’來說,價格是影響購房的關鍵因素,因此,政府宜考慮加大補貼力度,降低購房的成本,有效加快去庫存。”
  此外,上述人士還提出,應及時取消過時的限制性措施。胡景暉表示,鼓勵發展房屋租賃市場,需要突破涉及多個部門的政府審批和政策瓶頸,比如對于需要改變土地性質、建筑用途的用房,小產權房、國有閑置用房的租賃標準及期限等均應出臺相應規定,使租賃市場更加規范化。“租賃政策破題的核心就是增加租賃住房的收益率,從而吸引社會資本關注,促進行業規模化、專業化發展。”
  記者調查發現,目前房地產市場上仍存在一些較為過時的限制性措施。如2013年出臺的“國五條”規定,“強化預售資金管理”,“對預售方案報價過高且不接受城市住房城鄉建設部門指導,可暫不核發預售許可證書”,在銀行信貸方面,第三套及以上住房貸款繼續暫停發放等。此外,有的地方對房地產項目重復做環境評估和地震評估:在土地出讓之前進行評估,項目驗收時再做一次。這無疑增加了開發商的時間和資金成本。
  中原地產首席分析師張大偉表示,取消過時的限制性政策將有助于活躍交易、降低整體房價水平。

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