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房地產去庫存背后:1300萬農民工如何落戶成市民

作者: 來源:21世紀經濟報道 時間:2016-03-01

  2016年以來,近百城市出臺了支持農民工購房以加速去庫存的政策文件,但是仔細查看政策,政策的發力點多集中在購房補貼等刺激住房消費的房產政策,而少見新市民進入并穩定在城市居住的配套性措施。
  本報記者紀睿坤安徽、河南報道
  今年的樓市新政比以往來得更早一些,兩會還未啟幕,地方政府便啟動了“房地產救市”賽跑。
  2月25日,遼寧省出臺化解樓市庫存的27條新政,首提給房地產開發企業減稅讓利。福建2月22日也出臺了給予農民進城購房的現金補貼等八條化解樓市庫存新政。廣西、江西、廣東也出臺了針對性的去庫存措施。
  21世紀經濟報道記者查看多地最新出臺的去庫存方案,多集中在降低購房門檻、培育和扶持新市民的住房消費、給開發企業減負以及減少新增土地供應等多個方面。
  非常明顯的一個變化是,“去庫存已經在2016年變成了一項必須完成的政治任務,”中部某地級市的副市長如是透露。
  以海南新政為例,不僅明確暫停住宅存量較大市縣的土地規劃審批,也明確對履行房地產市場調控、消化庫存主體責任不力、效果不明顯的市縣,省政府將對市縣政府主要負責人和分管負責人進行約談和問責。
  江西也如是,明確將對去庫存效果不明顯的縣市問責。房地產調控史上,與問責掛鉤的做法還要追溯到2013年“新國五條”控房價目標。
  去庫存形勢可見一斑,不少受訪人士向21世紀經濟報道記者介紹,去庫存是2016年樓市的主基調,未來各地方或將有更大尺度的去庫存新政。
  降價也難去庫存?
  盡管政策反復刺激,利率和首付比例一降再降,杠桿一再放大,深陷的高庫存之累仍在繼續。
  2月26日,國家統計局發布1月份70個大中城市房價數據,同比來看,一線城市的新建商品房與二手住宅的漲幅均高于20%,二線城市同比平均漲幅在1%左右;與此同時,絕大多數三線城市同比仍在下降。
  國家統計局城市司高級統計師劉建偉在解讀1月房價數據時表示,城市間房價分化現象依然延續,房價明顯上漲主要集中在一線城市和個別二線城市,絕大多數三線城市同比仍在下降。
  庫存高企,去化不力,房價下降是必然趨勢。這也帶來另外一個難解的市場難題,買漲不買跌是樓市的基本規律,房價越降,購房者就越觀望。
  以安徽為例,安徽省經濟信息中心近日發布數據稱,在不考慮待開發土地面積以及2005年以前新開工及期房銷售的情況下,2005年至2015年前10個月,安徽省房地產庫存面積(包括在建未售、待售面積)達3.3億平方米,按2014年全省商品房銷售面積計算,需5.3年才能消化。同樣統計口徑算下,好于全國商品房去庫存周期。
  安徽省經濟信息中心預測處經濟師常彬斌表示,從安徽省內看,區域的分化趨勢也很明顯,若考慮寬口徑庫存,皖北的宿州、亳州、阜陽商品房去化周期分別在3.4年、5.2年和5.2年,合肥、安慶去化周期分別在4.5年和4.4年,低于全省平均(5.7年),部分城市去化周期在7年至9年,有的甚至在10年以上。縣域庫存差異大,多數縣城房地產市場處于低迷狀態,皖北縣域好于皖南。
  長去化周期也帶來房價下調壓力,21世紀經濟報道記者春節期間走訪安徽四五線城市了解,安徽大部分城市在過去的2015年都呈現出明顯的降價下調趨勢。房價下調的背景下,購房者有的因為前期購買的房產已然虧本,不敢再置業;有的擔心再次下調,想再看看。
  一直以來,適當的降房價被認為是可以刺激住房消費的重要舉措。中央經濟工作會議在部署2016年化解房地產庫存工作時也特別提出,要鼓勵房企順應市場規律調整營銷策略,適當降低商品住房價格,促進房地產業兼并重組。
  安徽一位不愿具名的開發商告訴21世紀經濟報道記者,在春節之后,市房管局召集多家開發商開會也特別要求,去化較慢的開發商要適當降價,“政策初衷是好,如果能夠快速去化,降價也并非不可,但問題的關鍵在于,按照市場買漲不買跌的特點,降價不一定能夠去化,而且有可能帶來業主后期維權、退房等諸多問題”。
  挖掘剛性需求
  市場的臨界點在哪,誰也不知道,上述安徽省地級市的開發商表示,只能靠慢慢地試。
  沒有大城市外溢置業需求,大部分四五線城市在艱巨的存量環境下,只能選擇自救。而自救最有效、直接的方法就是挖掘剛性住房需求潛能。
  其中以農民工為代表的新市民,被認為是新住房需求的最大潛力。
  “當前的庫存主要在三、四線城市。”中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛介紹,農民工購房是去庫存、穩投資的最大新需求。
  根據倪鵬飛的測算,結合各地“十三五”期間的戶籍人口城鎮化規劃,農民工有1300萬轉移,如果有70%的農民工能夠實現在城市里的購房轉移,消化當前的庫存以及保持穩增長還是有希望的。
  河南省住房和城鄉建設廳就做過一項面向縣級區域的調查,縣級城市里農民的購房意愿很高,比例高達60%至80%,對他們來說,買房的最大動力是子女教育和農村青年結婚。
  以廣西為例,廣西住建廳在2月初印發《關于支持農民工等新市民購房需求認真做好房地產去庫存工作的通知》,明確支持農民工等新市民購買首套新建普通商品住房,每套享有1萬元補助。
  與此同時,廣西亦要求各市縣在2月底出臺農民工等新市民購房實施細則。
  留住購房者
  值得一提的是,據21世紀經濟報道記者不完全統計,2016年以來,近百城市出臺了支持農民工購房以加速去庫存的政策文件,但是仔細查看政策,政策的發力點多集中在購房補貼等刺激住房消費的房產政策,而少見新市民進入并穩定在城市居住的配套性措施。
  談及農民工市民化、借助農民工去庫存的問題,安徽省發改委副主任吳勁松介紹,任務艱巨,一是部分地方政府認識不到位,積極性不高,配套措施缺失,對農民吸引力不大;二是受農村優惠政策等影響,一些農民不愿進城,或者進城不轉戶口。
  洛陽市政策研究室在撰文解讀當地去化之難時也表示,一方面,過去幾年房地產投資快速增長,這幾年進入集中銷售期,面臨明顯供需失衡狀況;另一方面,洛陽市亦存在區域布局不合理的情況,很多樓盤多建在生活配套設施無法滿足的區域。
  “只看到刺激住房消費,卻未有配套的留住新市民,拉動新市民永久性遷徙的政策。”易居房地產研究院的研究總監嚴躍進認為,如此政策很難起到效果,且會放大風險。
  嚴躍進表示,新市民購買房產自住或投資,投資也需要建立在未來會有大量人口居住,且有下一波接盤的購房者。
  以五線區域樓市熱度較高的北京周邊為例,21世紀經濟報道記者走訪燕郊、香河、大廠多個區域的樓盤發現,上述區域的樓市不僅賣得快,入住率也非常之高。其中燕郊因為常住人口較多,在上下班高峰時期堵車成為常態。
  北京中原地產首席分析師張大偉介紹,京津冀協同規劃只是一個大概念,置業者選取北京周邊區域項目的一個重要原因,即是看到在京津冀協同規劃的大背景下,區域路網交通、環境及周邊配套的不斷完善后,對于區域樓盤價格的拉升。
  張大偉認為,這也將對大部分市縣去庫存帶來參照,房地產的冷熱其本質不是地產問題,而是受到地產背后的規劃、產業、人口等綜合性因素影響。
  倪鵬飛認為,借助農民工去庫存的關鍵在于配套性的城鎮化系統性方案的推進,包括戶籍制度改革,教育、醫療公共服務的完善,產業導入的加快等等,而非簡單的購房補貼刺激。
  (作者:紀睿坤)

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