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葉檀:樓市去庫存農民工能成為主體嗎?

作者: 來源:每日經濟新聞 時間:2016-03-03

 

  原標題:葉檀:樓市去庫存農民工能成為主體嗎?
  今年的全國兩會,樓市去庫存是個熱點話題。最近有觀點認為,要讓農民工為城鎮商品房去庫存主體,這在實踐上行得通嗎?
  身邊朋友老家在農村的基本上已經給父母在縣城買了房子,如果孩子在外打工,基本是在當地的城鎮買房,否則娶不上媳婦。
  3月2日《京華時報》報道了做配送員的農民工魏康林的重慶購房故事,“在城里買房家里幫不上什么忙。這些年在外面打工也攢下了幾萬塊錢,如果在重慶市區買房,按每平方米7000元、70平方米的普通住宅建筑面積計算,總價接近50萬元,首付三成需15萬元,貸款35萬元、期限30年,月供2000元左右”,“我現在不僅首付還差一半,月供還要花掉每月收入的一半,還不算裝修。”配送員“鉚足了勁”干月收入至多5000元,沒有“五險一金”,刨除房租、吃飯、抽煙和日常開銷,不算應酬,能支配的也就2000多元。如果在城市購房,相當于一輩子為房地產打工。
  很多人說,到縣城購房,有每平方米3000~4000元的房子,問題是,到縣城打工哪有月薪4000以上的呢?還貸能力同步降低,仍然是房奴。在大城市打工的還是住不上新房,把開發商的庫存變成了農民工朋友的庫存。
  去庫存去到農民工身上,不大地道。從戶籍上說,中國有城鎮與農村人口的劃分,但對于富裕群體來說,戶口完全不是問題,他們根本不需要附帶在戶口上那份“貧瘠”的保障。而現在還沒有在城鎮購房的,基本屬于收入比較低的人群。如果由政府補貼,有多少錢可補?
  目前,山西、山東、甘肅等省已明確出臺政策鼓勵引導農民進城購房。如山東將對農民進城購房給予契稅補貼、規費減免、貸款貼息、物業費補貼等政策,以使其成為長期穩定的住房消費群體。
  2月底,安徽省財政廳、省住建廳印發《關于加強農村宅基地管理工作的通知》,對村民自愿退出宅基地的應當給予其獎勵,在村民購買當地城鎮住房時一次性發放給村民。但是,退出后,還將獎勵的資金集中管理,在村民購買當地城鎮住房時一次性發放,這相當于購房質押金,是對資金使用權的限制。
  第一代農民工朋友是犧牲最大的一代。來自國家統計局的2014年的監測數據顯示,全國共有農民工2.74億人,40歲以上的農民工達1.2億人,占中國農民工的43.8%,差不多占半壁江山。其中50歲以上的農民工超過4600萬人,比重達17.1%。農民工平均年齡已由2010年的35.5歲上升到2014年的38.3歲。
  50歲以上老一代農民工定居在打工城市的少之又少。根據中山大學社會學調查,基本上他們的積蓄有三個流向,一是孩子教育,二是看病,三是養老,包括在老家造房子為未來養老做準備,在城市購房主要是為了下一代。他們積蓄不多,有限的積蓄必須用于刀刃上,無法承擔購房成本和城市居住成本。
  農村宅基地與承包地成為原始積累,僅限于少數人,比如某些村干部成為億元戶。大部分農村地區經濟欠發達、工業未深入,宅基地、承包地不可能資本化,就是資本化也是次貸,因為最終沒人買單。
  未來是人口城鎮化的時代。2016年2月公安部召開電視電話會議,提出要到2020年再轉移1億農業人口。中國未來會不會有上億貧困階層進城?如果打去庫存的主意打到農民頭上,完全有可能。
  目前要做的是,讓擁有固定職業與住所的農民工在職業所在地落戶,避免未來土地資源的進一步浪費,同時大力發展民營經濟,使農民工朋友安居樂業,這樣不必政府鼓勵,也有很多成為中等收入人群的朋友在工作所在地購房落戶。誰不想全家團聚,誰不想安居樂業啊。
  房價上漲時,農民工購房可以享受紅利,現在購房風險加大,尤其在庫存量高的三四線城市,購房風險大升而收益不多,讓農民工去庫存,真的不太靠譜。

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