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讓利減負是住房改革的基本方向

作者: 來源:經濟參考報 時間:2016-03-03

 

  長期以來,我們對高房價漸習以為常,而忽視了其顯而易見的危害。房價被認為可漲不可跌,居民住房負擔過重,產業結構出現“房地產化”。深化住房改革,應以降低居民住房負擔、平抑普通商品住房價格為基本方向。通過多方讓利,實現住房市場與宏觀經濟的協調發展。一、住房市場對經濟增長的推動作用已經見頂過去十多年來,住房市場的空前繁榮極大地推動了中國經濟的增長。從經濟結構看,中國近十年來經濟增長主要靠固定資產投資拉動,而住房投資則正是構成固定資產投資的主要部分。2014年以來,住房市場對宏觀經濟增長的推動作用已經出現見頂跡象。住房市場的各項重要指標增速均顯著下滑,進而拖累了宏觀經濟的增速。首先是開發投資增速下挫,使得作為經濟增長三駕馬車之首的投資增速放緩。2015年11月,中國商品住宅開發投資額累計為59069億元,同比增長0.7%,正向零增長甚至負增長逼近。其次新開工面積負增長,住房建筑產業對勞動力的吸納已經顯著下降。2015年11月,中國商品住宅累計新開工面積為97077萬平方米,同比下降15.3%。此外,土地市場總體低迷,使得地方政府財力縮水。2015年11月,中國房地產開發累計土地購置面積為19894萬平方米,同比下降33.1%。
  二、住房負擔過重是我國產業轉型困難的重要原因一方面,住房市場對經濟增長的推動作用已經見頂;另一方面,高房價使得經濟結構出現深度的“房地產化”,具體表現為居民消費乏力、政府投資獨大、企業普遍“涉房”,產業轉型升級困難重重。
  從需求側看,高房價使城鎮居民家庭負擔過重,消費增長乏力,房地產經濟有淪為“房奴經濟”的隱憂。在微觀層面,居民家庭好不容易擁有了住房所有權,卻一不小心成為“房奴”,下半輩子將為銀行、政府與開發商打工。高額的按揭本息使得“房奴”們緊縮消費、不敢失業,消費水平與幸福指數雙下降。在宏觀層面,購房者實際可支配收入較低,也使得社會經濟內需不足,產業轉型升級乏力。
  從供給側看,高房價決定了政府投資必須在經濟增長中起主導作用。在土地由政府獨家出讓的條件下,政府是高房價的主要受益者。政府通過高房價集中的這部分社會財富,必須通過政府投資的方式再花出去,才能維持國民經濟運行的宏觀平衡。這使得政府投資在經濟增長中的作用不可替代。在公共基礎設施水平較低的條件下,政府投資能夠顯著提高經濟效率,推動經濟增長。但隨著公共基礎設施水平的不斷提高,政府投資的經濟效率也不斷遞減,低效浪費現象凸顯。這需要進一步優化經濟結構,降低政府投資比例。
  三、住房政策應實現居者有其屋和藏富于民雙重目標住房市場發展應與轉變經濟增長方式相結合,通過適度藏富于民,實現住房市場與經濟社會的協調發展。這需要創新住房政策導向,由過去強調住房市場的經濟支柱作用,轉向適度強調住房民生導向。不斷采取措施,平抑普通商品住房價格,降低居民家庭的實際住房負擔。
  一是降低購房家庭還款負擔,使“房奴”翻身為“房主”。當前階段,應通過政府與銀行共同讓利,降低居民家庭購房金融負擔,使“房奴”解放出來,實現居者有其屋和藏富于民的雙重目標。具體措施包括:出臺按揭貸款利息抵扣個人所得稅政策,在降低居民家庭還貸壓力的同時,解決不同資產狀況家庭的稅負不公問題;對居民家庭購買首套普通商品住房提供購房補貼和利息補貼;提高公積金覆蓋面,降低公積金貸款利率;進一步支持與鼓勵商業性金融機構提供低息購房貸款。
  二是加快農村集體建設用地入市探索,彌補城市住房用地供應不足。當前的住房高庫存只是一種相對過剩,并非城鎮居民住房已經接近絕對飽和水平。城鎮居民中,需要改善住房條件的家庭仍然很多,并且外圍還有大量農民工期望城市擁有住房。但面對高昂的城市房價,他們只能望而卻步,或繼續蝸居,或返鄉建房。這需要加快農村集體建設用地入市探索,打破城市土地供應壟斷,擴大住房用地供應。
  三是增加熱點區域普通商品住房供應,抑制針對普通商品住房的投機。在政府無法對城市“夾心層”提供充分住房保障的條件下,普通商品住房實際上具有一定的保障房性質。對于一些房價畸高、住房供求矛盾突出的熱點城市,應采取措施加大普通商品住房供應,降低普通商品住房供應成本。在平抑房價的同時,提高居民住房水平。
  四是減免普通商品住房交易稅費,促進自由遷徙和居住條件改善。當前普通商品住房的高交易稅費政策既未能有效防范住房投機,又增加了普通購房者的負擔,降低了市場效率。通過降低普通商品住房交易稅費,以促進居民家庭自由遷徙,支持居民換購住房改善居住條件。具體措施包括:擴大契稅優惠,所有普通商品住房契稅均按1%的優惠稅率收取;取消2年限制,所有普通商品住房交易免征營業稅;取消自唯一生活用房限制,所有出售普通商品住房的所得均免征個人所得稅;對于賣一買一的換房需求除給予稅費減免外,還可給予適度財政補貼。
  (作者系中國社會科學院財經戰略研究院助理研究員)

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