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近期房地產政策及其影響評述

作者:熱點專題(2016年第4期) 來源:廣東房地產網 時間:2016-03-03

 

房地產政策是近期各方關注的焦點。2016年中央經濟工作會議,把化解房地產庫存作為來年經濟工作的重要任務之一。此后,國務院相關部委和中國人民銀行圍繞“去庫存”這一主題,相繼出臺了一些支持政策,如公租房稅收優惠、下調購房首付比例、提高公積金存款利率、購房稅收優惠、下調存款準備金率等。

近期國家層面上出臺的房地產相關政策

政策名稱

發布時間/會議/部門

政策概要

房地產去庫存

2015.12.18-21

中央經濟工作會議

化解房地產庫存為2016年經濟工作的五大任務之一

農民工市民化;

農業人口就業地落戶;

建立購租并舉的住房制度;

鼓勵投資購買庫存商品房用于出租;

鼓勵開發商適當降價,促進房地產業兼并重組,提高產業集中度;

取消過時的限制性措施。

關于公共租賃住房稅收優惠政策的通知(2016 -2018年)

2015.12.30

財政部·國稅總局

對公租房建設、轉讓和租賃實行一定的稅收優惠政策

免征城鎮土地使用稅;

免征建設/經營管理中涉及的印花稅;

單位購房用作公租房免征契稅、印花稅;

單位、團體及其他組織轉讓舊房用作公租房且增值額未超過扣除項目金額的20%,免征土地增值稅;

低保家庭租房補貼免征所得稅;

免征房產稅,租金收入免征營業稅。

關于調整個人住房貸款政策有關問題的通知

2016.02.01

中國人民銀行·銀監會

下調不“限購”城市購房首付比例

限購城市普通住房商貸最低首付可下調至20%,二套普通住房再次申請商貸最低首付款下調至30%

限購城市,首套首付30%,二套首付60/70%

關于完善職工住房公積金賬戶存款利率形成機制的通知

2016.02.17

中國人民銀行·住建部·財政部

公積金存款利息統一按一年期定期存款利率計算

之前當年歸集和上年結轉的公積金存款利率分別按活期和三個月定期利率計算;之后統一按一年期定期存款利率計算,由之前的0.35%1.10%統一轉按1.50%計息。

關于調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策的通知

2016.02.17

財政部·國稅總局·住建部

下調購房契稅、縮短二手房交易營業稅繳交年限

首套90方以下按1%90方以上按1.5%計征契稅;

二套90方以下按1%90房以上按2%計征契稅。

將購買期限在2年以內的住房進行銷售,全額征收營業稅(5%),

2年(含)以上免征營業稅。(之前以5年為分界線)

北上廣深可享首套契稅下調政策。

中國人民銀行決定下調存款準備金率

2016.03.01

中國人民銀行

普遍下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點17.0,回到2010年末的水平。

資料來源:合富房地產經濟研究院搜集整理

總之,國家層面上,政府部門從戶籍制度改革、稅收、公積金、金融等方面全方位支持和鼓勵消費者購房,引導開發商轉型持有物業經營,引導房地產中介服務商、社會團體等投資群體發展住房租賃市場。

從各省市來看,截至目前全國已經有不少省市出臺房地產去庫存意見和具體措施。多數省市去庫存措施涉及:控制土地供應、鼓勵農民工進城買房、引導建立購租并舉的住房制度、提高棚改貨幣安置比例、實行購房補貼和稅收優惠、降低首付比例、提高公積金個貸率、推進公積金異地貸款等方面。然而也各有特色。

229日,廣東省印發《廣東省供給側結構性改革去庫存行動計劃(2016-2018)》。與其他省市相比,該計劃提及的以下幾點最具有針對性和階段性意義。

1、停止實施“90/70”政策。這有利于市場充分發揮資源配置的作用,提高房地產市場化程度,實現產品由市場說了算的狀態。事實證明,“90/70”政策對不限購的城市作用有限,采取“一套多證”便可輕松應對。與之相反的是,上海強調加大中小戶型的供應,強調城區實施“90/70”、郊區“90/60”政策。

2、有條件的城市可放開香港、澳門居民購房限制。這在一定程度上放開了外資準入限制,增加市場的開放性,一定程度上解綁“限外”政策。廣東省最有條件的城市可能是佛山、中山、惠州等。與此相似,北京亦明確在京工作的港澳臺居民及華僑可購買一套自住房屋,境外機構在北京設立的分支可購買辦公所需的非住宅類物業。

3、廣州市應及時調整執行住房限購政策的行政區域范圍。這實際上是給廣州去庫存目標劃開一道口子,最有可能解除限購的區域是庫存量大、去化周期長的花都、新黃埔和南沙等外圍區域。

4、明確各地市去庫存目標。廣東省方案將21地市劃分為四類城市,對各類城市實行不同的去庫存措施,分城施策,并明確各地市去庫存目標。值得一提的是,深圳和珠海房地產市場無需去庫存,各類房屋去庫存目標均為0

另外,遼寧省意見提出對開發企業實施減稅優惠,并分區域對待。海南省強調豐富產品類型,推動房地產朝高端方向發展,鼓勵房企向租賃轉型。福建支持房企調整產品結構,將庫存商品房轉為企業總部、軟件產業、電子商務、眾創空間和旅游、養老、文化地產,產權式(公寓式)酒店在不改變規劃用途和統一經營管理的情況下,可以分割出售。云南允許地塊項目調整為新興產業、養老產業、文化產業、教育產業、體育產業等項目。

此外,還有不少城市對購房者直接進行補貼。四川眉山對符合條件的購房者購買城區144平方米以下的新建商品住宅,可享受每平方米500元的補貼;杭州富陽區則根據學歷補貼購房者,學歷越高的補貼越多;河南安陽居民在市區購買普通住房,可享受兩萬元的購房補貼等。31日沈陽更是放出大學生購房零首付的大招,不過被連夜叫停,稱暫時還不具備條件。

那么,在全國各地樓市政策一片利好和較為寬松的貨幣環境下,全國樓市表現將會怎樣?相關政策將如何發展呢?

1、樓市庫存去化必然加快。無論是從歷年房地產政策和商品房銷售走勢,還是從各城市的實際銷售數據來看,銷售量都將會有所攀升。當前,北京、上海、深圳樓市已表現為供不應求的狀態,廣州及較多數量的二三線城市銷售加速。

2、更多城市房價將上漲。一方面在政策利好下需求增加,另一方面開發商也會抓住政策利好的機會趁勢加價。合富輝煌數據中心監測的數據顯示,許多城市房價已普遍開始上漲。

3、各城市房價上漲的幅度將有所分化。一線城市房價漲幅較大已成事實;一些區域中心三四線城市供求矛盾相對較為緩和,政策利好支撐房價小幅上漲;至于庫存量大、去化周期遠超紅線的城市,房價以企穩為主甚至小幅向下波動。

4、一線城市樓市或許繼續吸引資金進入。雖然實際上一線城市房地產政策并沒有太多松動甚至加大調控(如上海強調中小套型住房供應比例),但是全國沸騰的去庫存政策改變了一線城市的市場信心,更多的資金或許將涌入樓市,這是一線城市樓市火爆的重要原因。 

5、今后樓市政策的調整將更注重分城施策。一線城市及核心二線城市、二線城市、三四線城市等樓市表現各有不同,房價漲跌情況各異,分城施策是必然的選擇。一線城市房價上漲快、漲幅大,核心二線城市樓市政策松綁之后房價也較快上升,如杭州、南京房價更是向一線城市看齊,這些城市將成為政策重新收緊的第一波;其他城市在市場平穩之后政策也將逐步形成平衡。或許在2016年底,樓市政策將重新逐步收緊。

在即將召開的“兩會”中,“十三五”發展規劃、供給側改革、房地產市場與政策等焦點值得大家關注。

(供稿:合富房地產經濟研究院)

 

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