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商業地產庫存承壓 全國寫字樓空置率近兩成

作者: 來源:21世紀經濟報道 時間:2016-03-08

“在全國房地產庫存中,存在一個難點,是‘非住宅庫存’。”全國政協委員、上海社科院研究員張泓銘近日向21世紀經濟報道記者表示,這部分庫存包括商鋪、辦公樓、綜合體及工業、旅游等產業地產。且土地性質轉變難度大,容易被人忽視。

在樓市“去庫存”的大環境下,房地產庫存結構性問題漸漸浮出水面。根據多家機構的統計,與住宅面臨的高庫存相比,我國商業地產的庫存情況更為令人擔憂。

RET睿意德中國商業地產研究中心的數據顯示,截至2015年12月,全國寫字樓平均空置率18%,商業營業用房空置率高達30%。足以反映其過剩程度。

此前幾年的商業地產投資熱,以及近期的經濟增速下行,被認為是商業地產庫存高企的主因。分析人士認為,共享經濟的興起,創客空間等平臺的出現,為商業地產去庫存提供了一種路徑。但要做到大規模去化,仍需一個長期的過程。

庫存集中二三線城市

關于我國房地產的庫存總規模,目前并無權威數據統計。但商業地產的總體過剩情況嚴重,早已為業界普遍認同。

根據RET睿意德中國商業地產研究中心統計,截至2015年12月底,我國商業地產庫存達2.66億平方米,其中寫字樓待售面積比11月份增加128萬平方米,商業營業用房待售面積增加458萬平方米。“商業地產面臨比住宅更為嚴峻的去化壓力,過剩現狀明顯。”該機構表示。

盈石集團研究中心的統計數據也顯示,截至去年第三季度,目前全國開發商旗下無法產生租金或銷售收入的商業項目體量已經達到2.5億平方米,為歷史最高水平。

與住宅庫存相比,商業地產庫存的規模相對較小,但由于商業地產的地價、建造、后期運營成本都明顯高于住宅項目,因此其對資金的吸納能力要強于住宅。

商業地產庫存主要集中在二三線城市。就寫字樓市場而言,根據第一太平戴維斯的觀點,一線城市作為重要的商務、金融中心,吸引了大量跨國公司與國有企業前來設立區域總部。因此,一線城市的寫字樓空置率也處于全國最低水平。相比之下,近年來二線城市的甲級寫字樓存量迅速增加,需求卻十分疲弱,因此空置率攀高。

根據該機構的數據,全國主要城市中,北京、上海、深圳的甲級寫字樓市場規模大,空置率都在10%以下。杭州、武漢、成都等地的甲級寫字樓空置率均超過20%;沈陽、重慶、長沙都超過30%;無錫情況較嚴重,甲級寫字樓市場的空置率超過了50%。

近期擬施行“零首付”政策引發關注的沈陽,便在2015年迎來商業地產的供應高峰。數據顯示,截至2015年末,沈陽寫字樓空置率同比上升10.9百分點至 40.6%。甲級寫字樓租金降至每平方米每月人民幣132.7元,較上半年下跌2.0%。且沈陽市甲級寫字樓市場未來仍有大規模新項目入市,將繼續加劇庫存壓力。

即便是住宅供應不足,房價上漲迅速的蘇州,也面臨商業地產供應過剩的現象。根據第一太平戴維斯的統計,蘇州的甲級寫字樓空置率也超過20%。

商業零售市場的庫存分布大致相似。天津、沈陽、無錫、青島等地的空置率明顯高于其他熱點城市。第一太平戴維斯表示,近年來不少城市的商業零售市場供應較足,空置率呈“膨脹”之勢。

政策紅利下去化需時間

商業地產庫存高企,有多重原因構成。按照張泓銘的說法,2011年我國全面實施“限購令”后,房地產企業大量向非住宅(寫字樓、商業)進行投資。對于地方政府來說,商業類的項目也有利于提升城市形象,因此對非住宅項目的土地審批和建設也十分支持。

盈石集團的數據顯示,2008-2014年間,全國辦公樓和商業營業用房開發投資額分別增長了383%和328%,明顯高于同期住宅開發投資的187%。

與住宅不同,商業地產的景氣程度和經濟形勢密切相關。

近年來,我國面臨經濟結構調整、經濟增速放緩的情況,企業投資運營、居民消費都受到影響,在客觀上影響了商業地產的發展。與此同時,電商業務的迅速發展,也在一定程度上對零售商業帶來沖擊。

根據統計局數據,2011年我國固定資產投資(不含農戶)增速為23.8%,到2015年降至10%,降幅超過50%。全國社會消費品零售總額增速也從17.1%降至10.7%,過去5年間的降幅達到37.4%。

此外,相比住宅,商業地產對選址、投資和運營等的專業化要求更高,操作難度大。一旦經營不善,很容易出現招商困難、空置率高的現象。

RET睿意德中國商業地產研究中心總經理崔崇彥向21世紀經濟報道記者表示,就零售商鋪而言,目前多數新增購物中心布點二線城市非核心商圈,有效需求不足,無法支撐消費。其次,商業地產運營中出現大量同質化競爭現象,產品競爭力不足。

崔崇彥認為,面對“去庫存”壓力,除了采取更為精準的前期目標客群定位、差異化招商外,還可借助當前“萬眾創業”的契機,引入“購物中心+聯合辦公”模式,降低商場空置率。

去年11月22日,國務院發布《關于加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》,其中提到積極發展包括客棧民宿、短租公寓、長租公寓等在內的滿足群眾消費需求的細分業態,這是出租公寓首次被寫進國務院的政策性文件,也被認為是商業地產庫存的重要去化通道。

但此前幾年的大量商業地產投資,仍然處于收獲期。這也決定了,未來商業地產的庫存規模可能繼續增加。分析人士指出,要消化海量的商業地產庫存,仍需長期的過程。

(作者:張敏)

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