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廣東“去庫存行動計劃”帶來的機遇分析

作者:熱點專題(2016年第5期) 來源:廣東房地產網 時間:2016-03-10

 

  《廣東省供給側結構性改革總體方案(2016-2018)年》的出臺,將給未來3年的廣東房地產市場帶來根本性的改變。市場的供求關系、供應結構、開發經營模式、客戶結構、盈利模式,都將發生巨變。
  1、“去庫存”的重點是“商業、辦公類庫存”
  2015年底,廣東省商品房庫存規模,高達1.6億平方米。2015年銷售面積達11681萬平方米,同比增長25.4%,市場需求大增的同時,庫存量仍在增加。未來3年,廣東房地產仍處于供應高峰期。在消化同期新增量的前提下,3年再消化2000萬平方米的庫存,不是一件輕松的事情。
  值得關注的是,1.6億平方米的庫存量中,重點和難點是商業、辦公類物業。在互聯網時代,傳統商業地產受到極大的沖擊和影響。為了解決庫存商業地產的出路,文件里提出了積極的應對措施。第一,鼓勵和引導“自持物業經營”。未來要開發“總部經濟園區、新興產業”,方向是“向自持物業企業商品房傾斜”。第二,“對領取商品房預售許可證超過3年以上尚未出售的商業、辦公、工業等商品房,通過土地、規劃、金融、稅收等政策加快轉化為開發商自持物業。”這一條,值得開發商細細去閱讀和理解。商業物業的銷售,當前面對“土地增值稅(稅率為30-60%)”的緊箍咒。連SOHO中國這樣的公司,為了有效避稅,都提出了“散售轉自營”的轉型策略。
  3年以上未售出的商業、辦公、工業等商品房,可轉化為開發商自持物業,轉為公司固定資產,無疑為開發商運作商業地產,有效避稅,創造了良好的條件。
  為加快商業地產“去庫存”,文件還提出了“控制商業地產開發規模,鼓勵房地產開發企業將庫存工業、商業地產改造為科技企業孵化器、眾創空間,將庫存商品房改造為商務居住復合式地產、電商用房、都市型工業地產、養老地產、旅游地產等。”意味著用地性質和開發用途這個以往難以逾越的邊界,以后變得“靈活”了。“孵化器、眾創空間、電商用房、養老地產、旅游地產”等等項目,變得合法合規了。
  以往還“名不正言不順”的“都市型工業地產”,這一次也登上了省級文件,身份正式合法化。
  利用政策,快速轉型,開發商迎來了“解套”的契機。
  2、土地“去庫存行動計劃”中的“突破性”措施
  “去庫存行動計劃”,在政策措施上,可謂是竭盡了全力。從激活市場需求,到金融稅收政策落地,到鼓勵開發商物業經營的轉型升級,出臺了十一大項舉措。這“十一項”中,有幾項措施是具有“突破性”的,對未來廣東房地產市場影響巨大。
  (1)正式取消了“90/70”的政策,全面放開了對戶型產品的限制。對廣州的“限購”,也給出了可以重新劃定限購范圍的指引,放開港澳居民購房限制。
  (2)加大棚改安置和住房保障貨幣化力度,打通商品房與保障房通道。保障房與商品房的雙軌制運作,是目前國家層面的指導方向。“保障房與商品房”之間有了通道,這意味著未來的房屋建設將有新的運行機制。
  (3)支持跨區購房。文件中提出“完善城市外圍地區交通和公共服務設施配套,重點加快推進廣州與清遠、佛山,深圳與惠州、東莞的軌道交通網絡銜接和建設,為支持跨地區購房、滿足住房外溢需求提供便利條件。”跨區購房,大城市住房外溢需求(尤其是廣州和深圳的外溢)越來越大。政府文件中,第一次確認“鼓勵”外溢需求和跨區購房。城市房地產的邊界進一步模糊化。
  3、“去庫存”背景下的政府和企業對策
  (1)對政府而言,要去庫存,除了要千方百計激活需求,還必須減少土地供應量,降低建設規模,影響市場預期,才能真正去庫存。對三、四線城市,更應減少土地供應量,“養育”市場,盤活存量。
  (2)“去庫存”指導思想下,是地方政府“調結構、促發展”的良好機遇。第一,籍此機會,有效調整房地產市場的產品結構。通過政策措施,促進有效需求。第二,積極引導城市區域發展,利用房地產政策,有效調節需求。第三,利用“一類一策”,在房地產經營上創新市級政策措施。
  (3)對于庫存量巨大的發展商,未來3年,是企業扭轉局面的黃金期。這一次機遇再錯過了,就很難再找到這樣的機會了。2016年,樓價上升,局部上漲,都是政策性的、階段性和不可持續的。既要抓住機遇,又不盲目樂觀,是開發商理性和明智的選擇。
  (供稿:廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文)

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