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一線樓市集體“暴走”京滬深兩會后或出新政

作者: 來源:證券日報 時間:2016-03-11

一線城市和部分二線城市近期暴漲的房價,已經引發相關地方政府和多個部委的強烈關注。

對此,有知情人士推測,北京、上海、深圳這三個一線城市已經在儲備政策,“兩會”后便可能出臺相應的調控措施,具體內容可能包括嚴格限購審核、擴大市場供應、打擊捂盤惜售、規范金融杠桿等,以抑制房價過快上漲。

不過,由于一線城市近段時間房價的暴漲,是供需關系緊張、信貸寬松、稅收優惠,包括地方政府推出的高價地、中介機構的首付貸,甚至是股市下跌等多方面因素整體導致的,因此,多位業內專家均向《證券日報》記者表示,在信貸環境整體寬松、供需關系短期難以扭轉的情況下,一線城市今年的房價仍將繼續上漲。

春節淡季仍難阻

一線樓市集體“暴走”

2月份,由于春節假期的存在,歷來是全年成交的淡季,但從今年一線城市的成交數據看,卻并沒有“歇一歇”的意思,而且還是在房價大幅跳漲的情況下。

佑威房地產研究中心監控的數據顯示,2016年2月份,上海市商品住宅成交71.29萬平方米, 同比上漲68.62%,創最近七年新高。成交均價為36374元/平方米, 環比上漲1.23%, 同比上漲23.92%。同時,上海鏈家市場研究部統計數據顯示,2016年2月份上海二手房共計成交了2.8萬套,雖然環比1月份下跌了近四成,但同比大漲166.58%。

而在全國房價漲幅最高的深圳,根據深圳市規土委統計數據顯示,2月份當地新房住宅成交環比減少0.7%,同比大增172.5%;48095元/平方米的成交價環比上漲3.4%,同比大漲72.1%。二手住宅方面,深圳2月份共成交8496套,成交價繼續刷新歷史高點,達52600元/平方米。

北京住建委成交數據顯示,2月份北京商品住宅(含保障房)共實現成交4678套,環比下降51.71%,同比增長110.6%。同時,鏈家地產市場研究部統計,2月份北京市二手住宅共成交8672套,成交量環比上月下降31.9%,與去年同期相比上升了59.4%。值得注意的是,2月份受春節假期影響,實際網簽天數為21天,二手房日均網簽量約為413套,較一月份微增0.5%。

就連在一線城市中平穩的廣州,2月份的二手住宅網簽成交量也達到了2694宗,雖然環比1月份下降50.6%,但與去年2月份相比,網簽成交量則大漲123.2%。一手住宅網簽套數與去年同期相比也上漲了13%。

多方表態關注

相關政策恐收緊

而面對上述城市量價雙雙暴漲的現狀,相關部門負責人也紛紛表態。

3月5日,住房和城鄉建設部長陳政高表示,目前一線城市北京、上海、廣州、深圳變化非常大,正與這四個城市保持密切聯系,想方設法穩定市場。主要涉及:第一,實行嚴格的限購政策,同時實行嚴格的差別化稅收和信貸政策;第二,增加土地供應面積,及時披露相關信息;第三,增加中小戶型供應數量,搞好保障性房屋供應建設;第四,打擊各種交易當中的違法違規行為;第五,正確引導輿論。

全國人大代表、上海市委書記韓正則在3月6日談到上海房地產市場時表示,房地產市場健康發展關乎民生,全國各個市場差異很大。近期上海房地產出現非理性過熱,市場情緒抬高房價,對長遠健康發展不利,必須關注和加強調控。

同一天,發改委主任徐紹史在答媒體提問時也表示,當前一、二線城市房價上漲速度較快,幅度較大,需通過加快推進保障房建設和棚改,增加住房供給,采取諸如限購等行政措施以及經濟政策等,抑制不合理的投機性需求,限制房價過快上漲。

3月9日,央行副行長潘功勝在政協小組會討論時表示,解決目前的一線住房上漲問題,需要一些綜合措施,央行正與住建部、銀監會等部門商量,準備開始對一些房地產市場、房地產企業、房地產中介機構參與金融業務進行治理,若沒有資質,將不能跨界經營。

潘功勝認為,一線城市住房價格上升速度比較快,最基本的影響因素還是住房供求關系,其中也有投資力量在炒房,但不是主要因素;房地產企業,房地產中介機構在其中參與配資提供貸款,以及媒體炒作等,影響了人們的心理預期。據悉,目前鏈家、中原等房地產中介機構已經暫停了首付貸金融業務。

有知情人士推測,目前北京、上海、深圳這三個一線城市已經在儲備政策,“兩會”后便可能出臺相應的調控措施,包括嚴格限購審核、擴大市場供應、打擊捂盤惜售、規范金融杠桿等,以抑制房價的過快上漲。其中,上海市政府相關部門已于3月8日召集部分研究機構,就當前“房價上漲過快”問題進行座談。而深圳市市長許勤此前在深圳市六屆人大二次會議記者會上曾表示,深圳房價上漲過快,深圳市政府正在研究調控政策,確保房價在合理區間。


 

多因素助長房價

長久以來,一線城市的供需矛盾一直存在。相比于三、四線城市的供大于求,一線城市則屬于“僧多粥少”,在新增大量人口的同時,土地供應確實逐年減少,而這也是目前北上廣深房價快速上漲的最重要因素。

新城控股高級副總裁歐陽捷此前曾表示,“上海商品住宅自2006年以來的10年時間里,累計批準上市182.8萬套商品住宅,累計銷售178.5萬套,余量僅4.3萬套,其中還包括別墅和商辦類公寓。按照年均銷售17.8萬套計算,僅夠3個月銷售的量”。

易居研究院研究報告也顯示,2016年1月份,一、二、三線50個城市新建商品住宅存銷比分別為8.6個月、12.2個月和18.5個月。相比2015年12月份,一線城市的去化速度有所加快。其中,一線城市已連續13個月存銷比數值低于12,這也是近期一線城市房價出現比較明顯上漲的原因所在。同時,新房市場的去庫存周期較小,相應房價上漲的壓力可能會轉嫁到二手房市場上。

不過,現實的情況卻是北京、上海、深圳土地資源已經日漸枯竭,尤其是在一線城市土地開發邊界不會突破的情況下。同時,即便增加土地供應,可要轉化為能夠銷售的房源,至少也需要一年的時間,2016年一線城市的供應不會有什么變化。

除了供需矛盾外,促使一線城市上漲的另一個因素就是信貸的放量以及稅收等政策的放寬。正是在去年多次降息降準后,大量資金流入到房地產領域,北京、上海才恢復了上漲的趨勢。而此前央行公布的《2016年1月金融統計數據報告》顯示,當月人民幣貸款增加2.51萬億元,同比多增1.04萬億元。顯然,2016年1月份的信貸增量規模,已遠超過樓市最為瘋狂2009年同期。

有業內人士稱,一季度房地產貸款余額規模及其增速,與該年度1月份的社會融資增量規模、人民幣貸款增量規模呈正比關系。而最近三年,一季度末房地產貸款余額增量都相當于1月份整個信貸增量的60%~67%。這也意味著到一季度末,房地產貸款余額的增量將達到約1.5萬億元的水平。

此外,雖然大部分稅收政策與一線城市絕緣,但2月份三部委出臺了的《關于調整房地產交易環節契稅營業稅優惠政策的通知》,還是大幅降低了一線城市改善性需求的稅負。而這也影響了諸多買房人的信心。

經濟學家馬光遠也認為,一線城市的房價上漲有三個支撐:一是政策支撐,去庫存政策盡管很多都不是沖著一線去的,但配給三、四線城市的藥,最終一定會進入一線城市的嘴里;二是供求關系;三是未來的預期。這三大因素決定了,如果沒有大的經濟動蕩,一線城市房價上漲的趨勢不會輕易改變。

而對于中介等機構參與配資提供貸款的行為,確實也在一定程度上對一線城市的房價起到了火上澆油的作用。全國政協委員李稻葵表示,他特別反對僅僅為了短期去庫存而采取一些飲鴆止渴的辦法,比如零首付,比如場外配資鼓勵購房,這將埋下房地產市場泡沫的種子。不過,這一行為在相關部門加強監管后,預計未來一段時間配資的規模將大幅下降,進而減緩房價的上漲速度。

“實際上,國內居民投資渠道有限,也促使了一線城市房價的上漲,畢竟現在股市、P2P、信托等以往比較方便投資渠道,因為信心、安全、收益等多方面原因已被邊緣化,而三、四線城市由于天量的庫存,也不會受到投資者的青睞,相對來說,一線城市的房地產資產安全性最高,投資者僅從保值的角度看,也會把資金投向 京滬廣深 的房子上,而這顯然也會刺激上述城市房價的走高”。有房地產公司負責人對《證券日報》記者指出,“當然,一些地方政府想方設法高價出讓土地,也是 京滬廣深 等城市房價居高不下的重要原因”。

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