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一線城市調控難題:去庫存時如何降房價

作者: 來源:21世紀經濟報道 時間:2016-03-11

信貸寬松與一線城市降房價的矛盾悄然顯現。

經歷近期瘋漲之后,上海房價顯出短期不可持續的苗頭。來自上海中原的數據顯示,上周(2月29日-3月6日)一手商品住宅供應0平方米;成交50.6萬平方米,環比增加78.1%;成交均價 33853元/平方米,環比下跌5.6%。但是房東跳價呈蔓延之勢,比例達5-6成,部分區域7成以上,賣方市場下的房價還有上行動能。

中信證券分析師陳聰在一份研報里指出,一線城市房價過快上漲,可能引發遏制房價政策出臺。但預計政策不會在遏制需求方面加碼,而會主要致力于增加供給和規范市場。

多名業內人士指出,此前上海關于收緊信貸的政策傳言與調控并不矛盾。某位大型上市公司資深投資總監解釋說:“市場手段是有局限性的,單純的市場手段有時會有副作用,例如目前的一線城市房價暴漲,這種暴漲無論對于民生、金融安全,甚至對于房地產行業,也是有百害而無一利的,因此就需要調控市場。”

他認為,從這個意義上來說,公眾對一線城市調控政策的出臺早在春節前就有心理準備,只是希望政府的調控政策能夠充分論證,不要在應對一線房價暴漲問題的同時,再因此而產生新的問題。

首付貸風險并不大?

信貸環境漸趨寬松已是事實。一份券商報告指出,1月新增人民幣貸款2.5萬億,大幅超出市場預期和往年同期水平。今年央行對于商業銀行信貸投放節奏管控有所放松,利率下行趨勢下銀行加速放貸的意愿也較為強烈。平安證券預計2月新增一般性貸款預計在8000-10000億,社會融資規模在1.3-1.5萬億。

公開資料顯示,1月份新增人民幣貸款2.5萬億,同比增長約70%,多家機構通過調研上市銀行2月信貸投放情況,預計2月銀行新增信貸10000~12000億元。按以往年份銀行信貸投放規律,通 常1月份有相對上年末有較大幅度的沖量,在2月份都有40%~50%的回落,為3月份的信貸投放留出空間。

去庫存表面上看與調控中著重的信貸收緊矛盾,因為在未來2-3年內,去庫存仍然將是政策的核心目標,廣東、沈陽、重慶等各地也紛紛配合出臺一些促進庫存去化的政策。

根據中信證券的調研來看,中國居民部門的杠桿率其實偏低,適當提升杠桿率,刺激需求,本身并不會帶來長遠的風險。

2015年,全年新增的個人購房按揭貸款也只相當于銷售額的30%。隨著房價越來越貴,杠桿利用率越來越高是正常的。以未來每年這個比例提升8%來計算,按揭放款占當年銷售額70%為居民買房貸款依賴度頂峰,則居民快速加杠桿的趨勢也可以維持超過3年。

目前市場普遍認為,“場外配資”指向首付貸,首付貸相當于隱性杠桿,可能存在較大風險。那么,“場外配資”規模究竟有多大?

這幾年各類首付貸有了比較快的發展,在深圳等個別地方漸成氣候,但 來自中介機構的數據顯示,所謂“場外配資”與樓市整個銷售規模相比仍然很小。

21世紀經濟報道記者不完全統計獲悉,此前市面上推出首付貸的公司,比較主流的多達13家,包括鏈家、世聯行、中國平安、房天下、悟空貸、中原地產、綠地集團(廣州)、樂融、三六五、搜狐、房金所、平安好房、中國農業銀行等。

上述公司推出的首付貸產品,符合需要買房而手頭有資金短缺的人群,大多數放款流程在1-3天,年利率大部分在7%左右。其中大部分最長貸款期限為3年,有一家最長可以貸5年,貸款上限最高的有500萬元,為房屋總價20%。其中世聯行號稱利息、月供低于同行 40%。

很難計算出以按揭以外的名義流入樓市的資金。2014年底,根據銀監會的統計,個人貸款中有超過1.48萬億元的資金,既不是個人按揭貸款,也并非汽車和信用卡。這個數字,相當于當時個人購房貸款的12.9%。業內分析,這里面有不少資金曲折流入樓市。

調控為保持市場活躍度

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,當前政策的思路總體上是求穩,市場預期也不必大幅度變動。近期一線城市市場上的各類調研是在摸底,還不能簡單地說住房政策或房貸政策要收緊。

陳聰指出,從目前購房市場的政策看,出臺政策恰恰可以讓市場成交處于一個活躍狀態。商業銀行對于房貸資產的認可程度總體是高的,后續大思路依然是寬松的策略。目前樓市一個重要問題是如何規范市場操作的問題,即對于部分違規獲取貸款、沒有購房資格的群體繞過監管政策去購房,這個可以認為是擾亂市場秩序的。從這個角度看,信貸市場依然會寬松,去庫存的導向依然需要繼續。

不妨從房企擴張路線來看這一次去庫存與信貸市場寬松的邏輯。

推動2013年前開發投資和新開工高速增長的因素,主要是房企擴張經營區域從1個城市到10個城市,從10個城市再到50個城市,企業的生產經營規模迅猛放大。到了2014年以后,即使是生產規模迅速放大的企業,例如融創(01918.HK)、泰禾(000732.SZ)、龍湖(00960.HK)等,也并不是依靠快速擴張城市數量,而是依靠聚焦少數城市,適度增加城市數量。

進入2016年,一些初步完成擴張的龍頭公司,已經減少新進入城市。而一個城市本身的開發規模將不會有太大變化,與此同時,開發企業在某個城市市場占有率迅速提高,必然意味著有其他開發企業在這個城市市場占有率下降。不新增城市數量,就可能導致這種增大投入轉為對土地的價格競爭。

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