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住建部稱一二線城市問題集中 調控政策或發生變化

作者: 來源:中國經濟時報 時間:2016-03-17

 

  3月15日,十二屆全國人大四次會議在梅地亞新聞中心舉行記者發布會,住房和城鄉建設部部長陳政高在會上表示,目前中國房地產市場分化嚴重、庫存較高,尤其是三四線城市庫存嚴重。針對一線城市房價上漲過快的問題,陳政高表示,目前,各地方政府都在努力實施調控,已經收到了一定的成效。
  城市分化明顯
  陳政高表示,現在三四線城市的房價大體上是回落的,問題和矛盾主要集中在一線城市和一部分二線城市。
  陳政高說,房地產形勢和走勢全社會都非常關注。目前的房地產市場,主要特點有三個:首先,銷售企穩回升,截至去年年底,房地產銷售額增長了6.5%,銷售面積增長了14.4%。第二,城市分化日趨明顯。第三,庫存嚴重,特別是在三四線城市。去年年底,中國的庫存面積是7.18億平方米,到了今年2月份,庫存面積就上升到7.39億平方米,增長率也達到15.7%。
  針對一線城市房價上漲過快的問題,陳政高說,現在中國房地產市場的一個顯著特點就是分化嚴重,三四線城市的房價大體上都是回落的,問題和矛盾主要集中在一線城市和部分二線城市。目前,政府的主要任務就是穩定一線城市和部分二線城市的房價。
  同時,部分二線城市春節后房價同樣上漲過快,住建部也是密切關注。現在,二線城市在穩定房價方面也采取了很多措施。另外,住建部會抓好價格監測,隨時發現問題,及時提出對策,努力保證房地產市場的穩定發展。
  其實,已有跡象顯示,北上廣深等一線城市,合肥、南京、蘇州等部分二線城市政府相關部門也確實在“兩會”前積極調研樓市,密切關注春節后一線城市突然出現火爆局面的狀況,并且也正在儲備相關樓市政策,這些政策主要是為了防止一線城市、部分二線城市房價過快上漲與市場過熱的措施,抑制投資投機性需求的蔓延,防止樓市出現大起大落的現象,保持樓市平穩健康發展。
  結合住房和城鄉建設部等部委領導在“兩會”期間的觀點與當前一線城市、部分二線城市樓市的市場形勢,同策咨詢研究部總監張宏偉認為,“兩會”結束后1-2月內,針對樓市過熱的現象,北上廣深等一線城市、部分二線城市會發布調控措施,未來幾個月一線城市、部分二線城市樓市市場預期將發生變化,這些城市樓市調控政策“山雨欲來”,市場也將在下半年進入到市場調整期,從一線城市、部分二線城市政策與市場變化趨勢特征來看,可以說未來幾個月或迎來“百日巨變”。
  調控政策或將巨變
  張宏偉認為,一線城市、部分二線城市樓市調控政策將發生“百日巨變”。具體來講有以下變化:
  首先,一線城市仍然會嚴格執行樓市限購政策,2016年不會取消,甚至部分一線城市比如深圳有可能會提高限購政策執行門檻,抑制外來的投資投機需求。
  其次,重新收緊高端樓盤預售許可證的審批、備案,調節樓市的交易結構,防止高端樓盤過熱帶動樓市過快上漲。
  再次,一線城市增加中小套型土地配比與供應;一線城市針對房產交易環節實行差別化的稅收政策,二手房及二套房市場或成為調控的主體。收窄“330新政”的執行力度是大概率事件,以調節市場成交結構,穩定房價。
  最后,一線城市針對持有環節實行差別化的稅收政策。據此,上海房產稅有可能會進一步推進,以進一步抑制投資投機性需求,其他一線城市房產稅可以擴圍執行;實行差別化的信貸政策,必要的情況下適當提高首付比例,陳政高也提及首付比例的問題。據此,一線城市首套和二套房首付比例有可能會提升。
  市場調整期即將來臨
  張宏偉認為,從當前一線城市、部分二線城市樓市出現“恐慌性”購房與“日光盤”繁榮景象的背后動因來看,其實主要是“救市”政策不斷刺激、不斷透支樓市需求的結果,這繁榮景象的背后潛伏著樓市危機。換一句話來講,2015年“330新政”以來,一線城市房地產市場成交量價的回升主要是過去積壓需求的集中釋放,以及由于需求的集中釋放而帶來的市場需求的透支,如果房企據此以為未來樓市一直會保持這樣的量價走勢,以為樓市“日光盤”會繼續頻現,那其實就是對于市場的誤判,就極有可能在未來市場出現變化之時陷入被動局面。
  此外,盡管春節之后一線城市商品住宅市場出現“恐慌性”購房,市場表現火爆,但是,這并不代表房企們繼續看好2016年。由于市場表現虛熱,包括部分品牌房企在內的一線城市開發商對2016年表示悲觀,由于去年下半年至今市場需求過度釋放,2016年已經沒有足夠多的存貨供市場銷售,市場調整也是理所當然。此時,作為市場主體的開發商的態度已經明顯發生改變或者已經分流。
  同時,二手房市場也不被看好。以上海為例,二手房機構普遍認為去年下半年上海市3萬多套/月的成交量有些不正常,遠超過2萬套/月左右的正常成交量,普遍認為二手房成交量需求被透支,2016年二手房市場調整的預期加大,調整的幅度也會比較大,2016年中介關店潮或許也會來臨。
  張宏偉認為,待本輪市場需求在今年上半年集中釋放完畢之時,再疊加樓市政策對一線城市、部分二線城市的影響,本輪樓市瘋狂階段就會逐步退去,下一輪市場的階段性調整也就來臨了,也就是說今年下半年將進入市場調整期,一線城市、部分二線城市樓市將現“百日巨變”。至此,春節之后的“恐慌性”購房與“日光盤”頻現的現象也會就此而止。

 

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