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中國商業地產庫存比住宅更嚴峻 未來“互聯網+”趨向“商業+”

作者: 來源:新華網 時間:2016-03-21

 

  新華網3月17日成都訊(王日晨)當前,中國商業地產正處于轉型創新關鍵期,行業面臨著宏觀經濟下行、消費市場嚴重分流、地產銷售去化困難等諸多復雜挑戰。實際上,如同住宅市場一樣,商業市場的庫存問題也較為突出。中國的消費人群已經不再滿足過去簡單的需求,而是消費品質在迅速提升,這從國人海外消費頻現“爆買”現象得以體現。當前,國家提出供給側結構性改革就是希望提高供給方面的質量和效率,以不斷滿足人民日益增長的旺盛需求。
  “當前中國商業地產行業正進入大變革和大整合時期。未來從互聯網+走向商業+是個值得注意的重大變化。”中國商業地產聯盟秘書長王永平在3月17日中國商業地產發展論壇(成都)上發布行業年度報告時如是說。
  成都樓宇經濟:宜居亦宜商、宜業
  成都的時尚,不輸給北京、上海,消費力也很強勁;自然人文環境,優美而獨特,是個深具休閑感的地方。作為西部經濟核心增長極,近年來全市經濟總量快速增長、對外開放加速推進、功能配套持續完善,各項發展指標位居中西部城市前列。在響應全面深化改革和推動區域產業提文件升級的發展要求下,成都提出到2020年建成國家向西向南開放戰略支點城市和國家區域性服務業核心城市的發展目標,其中,發展樓宇經濟則是達成上述目標的重要舉措。
  全國人大常委、人大財經委員會副主任、民建中央副主席辜勝阻表示,消費現在已經慢慢屬于中國經濟的頂梁柱,我們看2008年的時候消費的貢獻只有44%,那么過去的一年已經上升到66%,已經超過投資。“四川服務業的增長,把它和江蘇、山東、湖北做一個比較,可以看人均消費支出四川是1.9萬,低于江蘇的2萬,但是高于山東的1.4萬,也高于湖北的1.5萬,所以四川人均消費是很高的。”
  在如何看商業地產的機遇時,辜勝阻認為中產階層的崛起是消費升級。特別是“十三五”消費的升級,消費是中國經濟最大的動能,但同時我們也面臨挑戰,泡沫化、同質化、邊緣化和行業分化,這是我們面臨的挑戰。現在是互聯網+時代,如何創新模式很重要。
  成都市人民政府副市長傅勇林圍則圍繞成都服務業轉型升級,推動樓宇經濟發展的相關做法和時間,分別從成都的商業傳統、產業格局以及服務業情況三方面進行匯報。傅勇林認為,成都自古便是中國西南地區的金融和商貿重鎮,也是中國政治、經濟、文化交流,連接東西南北的樞紐城市。正是因為成都有常年經久不衰的商業和繁榮的貿易往來,促進成都成了政治、經濟、文化、風速風云際會之中心所在,并且成都不排外,會擺流,善吸收的城市個性。
  他指出,在新的國家戰略中,成都作為“一帶一路”的重要樞紐和國家西向開放的重要戰略支點城市,作為長江經濟帶中印孟緬的交匯,和國家向西向南發展的戰略支點,其戰略地位日益突出。“這是一座生機盎然的城市,成都不僅宜居,更加的宜商,宜業。”
  未來的成都將繼續深化政府體制機制改革,以轉變職能為抓手,積極有效的履行好公共服務,市場監督,社會管理,環境保護,以提高經濟質量效益為前提,以制約節約和生態環保為支撐,以推動科技創新和技術進步為手段,進一步營造公平寬松的投資環境,打造內陸改革開放的先行區和智慧創新的新試驗區,貿易發展的轉型示范區。
  談商業地產現狀
  萬達金融集團總裁曲德君:調整與挑戰是正常反映
  “在經濟增長速度放緩,經濟發展進入新常態,各行各業都面臨著新的調整與挑戰,商業地產行業的調整與挑戰是經濟調整期的一種正常反映。”曲德君表示,作為國內商業地產的領軍企業,萬達集團在商業地產方面依然保持著良好的發展態勢,我們仍然看好中國商業地產的發展前景。
  首先,商業地產發展仍有很大的市場空間。商業地產中國市場經濟創新發展的重要組成部分,商業地產伴隨著市場經濟發展而發展,多年來一直是市場比較熱門的行業;盡管部分地區發展規模速度不均衡,但不會動搖行業的發展。不能因為短期的調整和局部的問題而懷疑整個行業的發展。發展過程當中產生的問題,需要在發展過程當中消化和解決,商業地產依然有很大的市場空間;商業地產仍是萬達發展的重要產業之一,目前萬達集團已經在商業集團電影、旅游、酒店等多個行業處于中國、亞洲乃至全球領先的地位。商業地產仍然是重要的產業。自2015年底萬達已經開業的項目為135個,其中2015年開業了26個萬達廣場,2016年萬達計劃開業55個萬達廣場和兩個萬達城項目,這足以看出萬達對商業市場和行業發展的信心和決心。
  此外,曲德君強調商業地產發展需要更加重視運營:尊重市場量力而行、專注運營始終如一、持續創新與時俱進。
  北京國華置業的董事長房超:工匠精神需要真正付出
  “實體商業現在肯定是面臨一個巨大的挑戰,現在商家普遍效益很低,商場普遍效益很低,大家很困惑。問題是我們現在的發展模式是一個比較粗放的模式,注重數量,不注重質量,粗放式的發展帶來的結果是普遍效益比較低。”房超認為,現在所有的商家、商場都還是在追求數量的發展,不追求質量的發展,這是非常不好的。
  他以成都太古里為例,一個作品怎么可能一兩年就做出來了呢?怎么可能一兩年就做出來留下一百年歷史的作為?工匠要關注一個細節,是需要花費時間的。“我們目前要挑戰自己的,把新光天地改為SKP,2011年年底就下決心打造成世界先進的最高水平的商場,個中的艱辛和付出大家是無法體會到,開始改造的頭兩年受到非議,大家無法接受,但他們堅持下來。所以,匠人精神是需要我們真正付出的。”
  自己來改變自己的命運,怎么辦?就是兩條,第一要創新,否定自己,學習別人,否定自己,第二匠人精神,然后用藝術的,用我們中華民族傳統的這種優勢,來作出好的商業設施,好的商品,好的商家。
  中國商業地產聯名理事長顧云昌:商業地產庫存更嚴重
  顧云昌認為中國的去庫存有“三大”:庫存大、分化大、難度大。而商業地產的庫存比住宅地產嚴重。
  據統計,商業地產的待售面積是2.7億,住宅面積面積是4.5億,為什么說商業地產的庫存面積更大呢?因為一年的銷售量12.8億當中11.1億是住宅,只有1.7億是商業,也就是說從待售面積來說,住宅占比遠遠小于商業地產,但是庫存當中35.7%是商業地產,這里面的比例很高,所以過去講的泡沫化,同質化,邊緣化其實還有過量化,庫存大,這是商業地產面臨的問題。
  “供給側的改革,對于政府來說意味著制度的創新,真正的管控好土地的供應量,不要再什么地區好地段就賣商業地產,這個地方一定要搞寫字樓,這個地方搞購物中心,一定要根據市場的需求,該擴大的擴大,該減少的減少,有保有壓。”顧云昌表示。
  觀點PK商業地產冬天是否來臨?
  樂觀派:紅星美凱龍集團董事長車建新
  印力集團董事長兼首席執行官丁力業
  北京北辰實業股份有限公司總經理曾勁
  麥肯錫資訊全球合伙人陳有鋼
  “我覺得線下店,就是實體商場,也就是我們的商業地產是永遠需要的。很多事實證明網絡購買的都是低等的,都是小件的商品。”紅星美凱龍集團董事長車建新稱,未來的五年中國的社會消費品零售總額還會增長60%,就算網絡能搶掉一部分生意,零售總額還是很大的。
  在他看來,百貨公司肯定是“寒冬”,但購物中心不是。因為購物中心會偏社區和城區的服務功能,生活、休閑、娛樂、度假等功能。另外,所謂的商業地產,不僅是要有商業,一定要有地產的開發,這是未來競爭核心的核心,假如說純粹做商業的話,可能真的很難,因為現在的競爭趨于白熱化。一方面我們和電商在競爭,另一方面我們的同行也在競爭。
  車建新表示,未來最主要的一點是要聯動,商業地產和住宅和商戶和開發結合起來,要聯動。
  印力集團董事長兼首席執行官丁力業也認為商業地產還有機會。真正的商業地產,比較看重要集中精力做好應對,做商業地產的宗旨不忘初心,要把商業地產做好,如果做商業地產是想用別的辦法來賺錢,可能有時候心思就會分開了,這樣的話真正很多人做商業地產就會覺得難。“我們也是一個企業,覺得還有機會,要活好當下。”
  “肯定有春天,但是第二句話冬天來了,春天也不遠了。”北京北辰實業股份有限公司總經理曾勁如此形容。他認為術業有專攻,在大商業地產的框架內各自發揮自己的優勢。整合與創新并行,這是曾勁給出的關鍵詞。
  麥肯錫資訊全球合伙人陳有鋼表示,雖然現在經濟增長確實是比較緩慢,財富效應集中在“花二代”反映出來,這還是有一些比較正面的因素。把“花二代”和收入模式結合起來,這是購物中心在下一階段要解決的,收入模式的變化背后一定要反映一個商業模式。“要細分市場,細分領域。”
  悲觀派:
  中華全國商業信息中心王耀
  明宇實業集團有限公司董事長兼總裁張建明
  關于進冬天或春天,中華全國商業信息中心王耀認為商業地產在未來兩年中會進入深冬。從宏觀經濟數字來看,今年并不理想。傳統的商業增速在減緩,互聯網增速也在減緩,靠什么拉動?未來中國真正的出路在哪?增加居民收入,就是在中國的服務業有巨大的空間,尤其在生產和生活服務業。現在商業地產做的好的企業僅僅鳳毛鱗角。
  “希望我們的商業地產能傳播中國文化。”王耀稱。
  明宇實業集團有限公司董事長兼總裁張建明認為,每一個商業地產的項目一定要創新,一定要去研究它。“明宇專門為做酒店、寫字樓、公寓的一體商業,為這一類的人群打造一個專業地產的開發、經營、銷售、運營和維護的這樣一個產品。也相信我們有很多的商業地產開發者,有很多類似的商務物業需要商業業態來填充,專業的事讓專業的團隊來干。”
  中立派:
  著名財經評論家、華夏時報總編輯水皮
  水皮坦言,任何一個行業都有一個周期,現在不知道熊市什么時候開始,房地產的熊市到底什么時候開始,如果房地產進入熊市周期,商業地產也一樣會下來,毫無疑問的。商業地產現在碰到的問題還是行業內部,內部或者是商業設施的供不應求,在一個城市里面太多的綜合體一哄而上,現在的問題是自己造成的。
  雖然短期來看行業問題較多,但用不著太悲觀,因為人是群居動物,最后一定是集聚的,不管是體驗也好,消費也好,玩樂也好,城市綜合體最終是人去的一個最主要的去處。
  報告稱:商業地產經歷大變革與大整合
  本次年會上,中國商業地產聯盟在年會上發布了《中國商業地產行業(2015/2016)年度發展報告》。報告顯示:過去一年里,包括奢侈品與大眾消費品店鋪在內的傳統實體商店閉店情況比較突出,創客、康體、體驗等新興業態則開店活躍,線上與線下從火拼開始出現了融合,商業資產拋售與并購趨于于活躍,由此表明中國商業地產行業正進入大變革與大整合時期。
  報告對2015行業八大現象進行了解讀,包括萬達百貨關店轉業態大賣場經營業績整體下滑、Prada等奢侈品牌關店縮減規模,Gucci等降價求生存、優客工場打造中國特色創客空間、阿里入股蘇寧、京東投資永輝等代表性事件。
  商務部市場運行專家、中國商業地產聯盟秘書長王永平認為,通過盤點2015年商業地產行業可以發現行業幾大特點:一、行業呈現整體困難。從新項目到成熟項目,從開發商到品牌商,從低端超市百貨到高端奢侈品,行業呈現整體性困難,業績增長是例外。挑戰既來由自行業內部,如商業規劃失控,許多地產商業項目供應量過大,也有電商沖擊、經濟下行等外部因素。二、行業創新變革加快。在挑戰面前,企業積極探索創新變革,從020線上線下融合到文商旅等產業跨界融合,商場開始嘗試去購物化,增強體驗與服務。寫字樓開始嘗試去辦公化,引入醫療健康、文化、創客等全新業態,蘇州誠品等樣板項目備受矚目。三、行業分化重組加劇。一年內,僅北京城就出現了四大并購案,與此同時,以萬達為代表一批專業和知名開發商開始嘗試輕資產模式,行業分工出現有輕有重,專業的價值更加彰顯,開發、資本優勢開始讓位運營,回歸商業本質。
  關于2016年行業發展趨勢,王永平認為,從互聯網+走向商業+是個值得關注的重大變化。之前,商業地產業界普遍把困難主要歸結于電商造成的,對于自身運營方面的問題認識不足,對于電商沖擊的應對總體也處于被動式,被電商左右,只是在互聯網+上做文章。現在覺醒過來之后,業界開始找到了新的方向,以商業為主導而不是互聯網為主導,積極向商業+方向探索。
  (作者:王日晨)

 

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