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中原地產施永青:香港樓市已確定進入下行周期

作者: 來源:21世紀經濟報道 時間:2016-03-23

一直以來,房地產無疑是香港經濟中十分重要的一環。經歷了長達逾十年的牛市,香港樓市現在開始顯露轉向的跡象。作為香港地產界泰斗級人物,中原地產創始人施永青近日接受21世紀經濟報道專訪表示,香港房價未來可能會加速下跌,回落的幅度可能達30-40%。

香港樓價或跌30-40%

《21世紀》:你年初提出香港樓市確定進入下行周期,然而香港金管局官員卻表示仍未能確定趨勢,你對此怎么看?施永青:調節經濟像是開著一架老爺車,有時候你踩油門,感覺油要經過很長一段才到引擎里面,然后就多踩兩腳,車子就飛出去了,結果一踩剎車就把車子剎停了。調節經濟應該是微調,但效果并不是一下子能出來,需要觀察評估才能恰如其分,否則總是太遲,反應和現狀不一致。根據我自己在行內的經驗,我認為這次下行已經基本上不容易扭轉。最大的變數我認為在于內地,如果內地經濟可以很快地轉型成功,扭轉下行的狀況,香港地產的投資氣氛一下子就可以回來。但我估計中國經濟調整起碼還要兩三年。

《21世紀》:你認為未來香港樓價的調整幅度有多少?

施:這次調整不是短期的輕微的,調整的周期起碼兩到三年,回落的幅度可以達到30-40%。值得注意的是,土地的價格跌幅遠遠高于樓價的跌幅,起碼超過20-30%,因為樓價里面還包括建筑費用,這一塊跌不了多少。

《21世紀》:香港被認為是全世界樓價最高的城市之一,你認為香港樓市是否存在泡沫?

施:房地產的泡沫有三種,一種是建設過度,這種最麻煩;一種是借貸過度;第三種是價格過高。香港第一第二種都沒有,香港是建設不夠,供應少,價格上升,就有合理的基礎,不用賣給這么多人,只是賣給小部分最富有的人已經賣完了。香港現在空置率很低,使用率很高,在這方面沒有泡沫。借錢方面,香港銀行收的很緊,只是一些開發商借錢給購買自己樓盤的人。根據香港政府人口普查的數據,60%擁有私人房屋的家庭沒有借貸,加息對他們沒有壓力。余下40%有貸款的家庭,供樓占每個月收入不超過三分之一。因此并沒有過度借貸的情況。唯一就是價錢過高,樓價與普通人收入脫節。但是香港大約超過30%的人居住在公屋(政府提供的公共租住房屋),另外有10%左右的人住在居屋(政府補貼的居者有其屋計劃),近一半的人有政府資助,私人房屋根本不是賣給這批人的。現在買不起在某種程度上對這批人是一種保護,買不起就是偏高,偏高的時候就不要買。

《21世紀》:一些人認為香港龍頭地產商們通過高房價門檻,涉足零售、電信等多個行業壟斷香港經濟。比如盈科數碼動力以打造香港硅谷為名,1999年從香港政府手中免費取得數碼港項目的土地,但最終卻變成豪宅地產項目。對此,你怎么看?香港是否存在地產霸權?

施:當然沒有(地產霸權)。地產商們奉公守法,是按照社會定下來的游戲規則去做事,并沒有不讓人家來參與,而霸權是橫行霸道。香港的地產商有大有小,是他們競爭的結果,并沒有壟斷,都在勾心斗角。

至于數碼港項目,當時愿意投這么大筆資金的人不多,有些時候需要找些人在低潮時期承擔。只能夠說政府在批這塊土地的時候思慮不周,這并不是李澤楷去逼政府的,而是按照香港的法律和市場運行規律來的。這塊地沒有經過公開招標雖然不是最好的做法,但在當時的環境,政府想通過這個模式贏得投資也是可以理解的。當初的想法是引入高科技,結果效果不大。

所以我一直不贊同政府搞這種東西,我認為香港應該讓商人自己去做生意就可以。現在我們的社會經常向政府問責,政府只是提供一個平臺和一些游戲規則。一路以來,香港開始發展進出口貿易、后來有本地的工業,做假發、塑膠花、成衣、玩具制造,都是自己走的,政府并沒有說現在應該做什么。

政府的政策扶持就是給一個公平的環境,保障司法獨立、合約可以得到履行,我們有資訊流通,也有這么多的專業服務、基建,在香港做生意的環境可以說是世界一流。

或繼續減持物業

《21世紀》:據說你在2013年下半年已經開始減持物業,至今減持的情況如何?物業在你個人資產組合的占比如何?

施:其實我的減持很簡單,我的管理并非何時買進賣出,而是原始的保持一個資產組合的合理水平。以前我的資產組合是四三二一,40%是地產,30%是股票,20%是債券和現金,10%是黃金。房價一路升,升的比其他東西都快,本來四成很快變成五成甚至達到八成,我要維持40%的地產比例,因此將超出四成的一路賣,賣的很辛苦才變成四成。我對樓市的前景看得不好,就開始調整比例,現在連房子的四成也改了,變成三三三一,地產、股票、債券和現金各占30%。房產投資主要在香港,以及內地有一些。如果香港人不面對現實,不采取合理的取向,我可能會考慮繼續減持物業。

《21世紀》:樓市下調對中原的業務實際影響如何?是否有考慮收縮門店數量以及裁減人員?

施:中原在香港比對手做得好,所以我們在香港是很穩定的,現在生意少,我也不擔心,因為行家比我更差,我有機會在這段時間增加市場占有率。中原目前在香港的市場份額大約30%。香港也有很多的小型地產中介,有些時候所謂的壟斷是消費者的選擇,通過政府的法律權力去保護才是最壞的壟斷。香港的房產傭金比例兩邊各1%,是全世界最低的,有些地方的傭金比例達到6%。暫時沒有關店和裁員的計劃。

《21世紀》:香港政府推出的七輪逆周期管理措施對房價調控,你怎么看待其效果?

施:只能說這些措施使得房價升幅放慢,但并沒有扭轉趨勢。其他宏觀因素比這些措施更有利。政府不斷“加辣”之后,房價還在繼續升,一直到去年9月才開始轉變,不是因為“辣招”的效果,而是因為政治、經濟各方面不利因素增加。

 


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