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廣東房協:結構性去庫存壓力較大,銷售總體回暖

作者:羽鍵,攝影劉振洲 來源:廣東房地產網 時間:2016-03-30

 

  2016年3月29日廣東省房協在廣州舉行“2016廣東房地產市場景氣分析會。根據會議公布數據,2015年廣東房地產開發投資躍居中國第一,商品房銷售面積和銷售金額分別達1.17億平方米和1.14萬億元,均創歷史新高,但待售面積也達到歷年最高水平的5637.94萬平方米,庫存總量持續攀升,全省房地產市場去庫存壓力較大。主要是商業地產,以及三、四線城市去庫存壓力較大,一線城市存在結構性去庫存問題,房地產開發投資、商品房新開工面積等同比增速穩中趨降,市場信心有待增強。廣東房企代表以及新聞媒體共聚一堂,深入分析廣東省房地產去庫存的對策和建議,同期發布《2016廣東房地產藍皮書》。
  銷售整體回暖,市場分化加劇
  根據大會公布的信息,2016年廣東省房地產開局尚算不錯,市場成交總體較為暢旺,去庫存效果也正在顯現:1-2月廣東全省商品住宅銷售面積和銷售額同比分別增長64.3%和96.8%,銷售均價10190元/平方米,同比漲19.8%;2月期末商品住宅待售面積3668.30萬平方米,同比下降4.4%。
  據《2016廣東省房地產藍皮書》,2015年廣東房地產市場分化明顯:住宅、寫字樓銷量同比上升,商業營業用房和其他產品類則同比下降;珠三角相對其他地區市場回暖步伐更快,銷量同比增速持續領先。廣東省商品住宅和辦公樓銷售面積同比分別增長28.6%和35.0%,商業營業用房和其他產品類則分別下降2.4%和8.7%;珠三角地區的商品房銷售面積同比增長29.4%,粵東西北分別增長33.4%、5.7%和15.4%。
  伴隨著廣東區域經濟一體化的不斷發展,房地產市場以城市群形態發展的趨勢也在增強,中心城市由于進入人口規模龐大、需求旺盛而房價高企,進而輻射帶動周邊城市、地段市場的活躍。2015年廣州全年商品住宅成交面積為1079.48萬平方米,同比增長29.1%;深圳商品住宅銷售面積665.87萬平方米,同比增長65.2%。而佛山商品住宅成交面積達1420.51萬平方米,同比增長36.1%;其中,南海區桂城、里水、大瀝的廣佛樓盤總成交量達451萬平方米,相當于南海區總成交量的七成多。惠州全年商品房銷售面積1299.78萬平方米,同比增32.1%;臨近深圳的惠陽區和大亞灣區銷售面積同比分別增134%和81%,合計銷售563.52萬平方米,占全市43.4%。東莞全市商品住宅成交1001.3萬平方米,同比漲77%,臨近深圳片區銷售火熱。中山市受惠于深中通道正式立項的利好,全市商品房成交面積1166.72萬平方米,同比增27%。珠海隨著自貿區政策的落實以及基礎設施的建設,房地產市場活力涌現,全年銷售面積達417.69萬平方米,同比增24.3%。
  深圳房價急升,多重因素使然
  2015年深圳、廣州、珠海商品銷售均價分別以每平方米33661元、14083元和14031元位列全省前三,其中深圳均價同比漲40%。
  世聯行董事會秘書袁鴻昌分析認為,深圳房價近期猛漲源于“小、少、快、低”四個方面原因的聚合,分別是完全產權商品房庫存量最小、住宅土地出讓面積及相應建筑住宅面積最少、流通快和人戶比例低。據《藍皮書》分析,深圳房價飆升也與金融過度支持有關,包括各類商業銀行、貸款公司、電商平臺提供的各類商品住宅抵押貸款大量增加,金融杠桿被濫用,使得成交物業總價攀升,結果是“剛需”被拋離。
  深圳房價是否會進一步上漲?袁鴻昌認為要看兩個因素,一個是有沒有新進入的錢,一個是購房者的承受力。從短期看,購買量和房價今年不會再現躍進式上漲,因為居民的購買力有上限。同時,作為國內具有獨特城市價值的城市,深圳房價不會出現暴跌,因各方面的優勢仍在。
  某些區域樓價急升,只是個別現象
  針對各地陸續推出優惠政策措施,今年以來某些一線城市和地區的房價急升影響帶動之下,會否引發新一輪的樓價不理性上漲?與會房企和專家分析認為,在房地產新的發展階段,發展思路和模式都處于探索中,不排除一些新方式新手段的又一次“野蠻生長”,如某些地產基金(私募),在本輪去庫存政策推行以來,某些一線城市房價飆升與市場背后的炒作有某種關聯,這些幕后機構推手通過一些隱蔽手段參與購房炒房,推升房價,并借助媒介輿論擴大傳導,造成了市場的過度膨脹。不過,通過中央和地方的及時聯動,這種態勢也得到了較為有效的遏制,近期深圳暴漲的房價有所回調就是例證,這也從側面證明這只是一個局部現象,過程中的插曲,而非整體與失控。
  去庫存倒逼供給側改革
  據《藍皮書》分析并預測:短期內住房需求依然會持續釋放,今年商品房銷售市場持續暢旺;中長期而言,提高戶籍人口城鎮化率、戶籍制度改革及全面實施二孩政策等,都將為房地產市場帶來持久的需求動力。房地產市場分化仍將持續,對于一線城市及人口流入較多的部分二線城市,去庫存的壓力不大,但大多數三四線城市及部分二線城市則不容樂觀。
  廣東省房協秘書長王韶認為,當下鼓勵住房合理消費的政策環境不會改變。加快去庫存需合理降低地價、稅費,簡化項目行政審批手續,降低開發成本;加大對企業和項目兼并重組支持,鼓勵企業加大創新投入,借助互聯網技術和分享經濟力量提升行業效率。
  廣東省房協會長蔡穗聲指出,去庫存的根本,是供給側改革。在目前土地財政體制下,產生庫存的機制與環境依然存在,政府為財政需要賣地的沖動依然存在,為杜絕當下大量庫存的再次出現,應改革現行財政體制乃至行政管理體制,建立科學的土地供應約束機制,根據供求關系供應土地。
  未來供給側必須細分化
  因應市場環境變化,帶來宏觀調控形勢的倒逼,否則無從持續性發展。與會者認為,這也給去庫存、供給側結構性改革下的新一輪房地產發展帶來新的啟示:1、一線城市在未來5-10年因其城市地位和資源高度集中仍將成為投資熱點,商品房價格和地價將因地域而持續出現分化;價格基于供給的剛性減少(可開發用地)和需求的穩定(人口的流入和需求的迭代)而穩步上漲;2、需求端的市場細分帶來供給端的變化(普通住宅、商業地產、休閑旅游地產、養老地產),各細分市場將迎來新的發展空間,傳統的單一住宅投資將向細分市場投資轉變;3、一線城市的空間拓展配合軌道交通的發展成為投資的新趨勢,城市建設環保可持續發展的理念將決定地產發展的方向。
  房地產仍然是支柱產業
  針對本次景氣分析會媒體專訪會上記者提出的一個經典而又讓有關部門困惑的問題:房地產是否支柱產業?廣東省房協會長蔡穗聲分析認為,這要看其產業關聯度、對國民經濟的貢獻度、在財政收入的占比,等等。房地產業所帶動的產業很多:建材業、建筑業、鋼鐵、五金、規劃設計、裝修、電器,等等。
  通常在GDP中占5%比重的產業可以稱為支柱產業。2013年我國房地產業增加值占GDP比重為5.85%,2014年廣東房地產業增加值占GDP6.5%。有學者認為,我國房地產業統計口徑偏小,一些房屋租賃沒有進入統計口徑,實際的占比可能在7-8%。去年單是土地出讓金一項,就占地方財稅總收入28.4%,前年是36%,高峰的年份是40%(2010年)。加上土地使用稅、交易契稅、房地產企業的營業稅所得稅、印花稅等等,所占比例更高。以上,充分說明中國房地產業已經是國民經濟支柱產業,其重要地位與作用不容置疑。
  至于發達國家的情況,可以看看美國和日本。美國房地產業增加值占GDP比重,上世紀50年代末就達到10%,隨后波動上揚,2008年接近13.5%,2011年回落至12%。日本1986年房地產業增加值占GDP比重10%,1991年稍下降,以后一直上升,至2009年接近14%的峰值。由此看,美國和日本的房地產業,依然是國民經濟中重要的支柱產業。
  由此,蔡穗聲認為,中國房地產業還有上升空間和廣闊的發展前景。但是,中國房地產業的發展必須轉型升級。可以比較中美房地產業的收入結構:2008年中國房地產業收入結構中,開發占87.27%,服務占12.73%;同年廣東房地產業收入結構中:開發占78.30%,服務占21.70%。美國2007年房地產業收入結構中,開發占41.52%,服務占58.48%。這就是我們與發達國家的差距。這也是我們轉型升級的方向:開發、銷售的比重逐步減少,同時服務、經營、管理的比重逐步增大。

 

會前媒體記者專訪

主持人介紹會議主題相關背景信息

廣東省房協秘書長王韶主持會議

世聯行集團副總裁兼董秘袁鴻昌作“房地產的價值投資與去庫存”主題演講

戴德梁行華中區董事總經理黎慶文作“廣東商業地產庫存分析與建議”

廣東省房協會長蔡穗聲 

廣東省住建廳房產處副調研員楊建軍

肇慶市廣寧縣住建局副局長王鎮清

 

 省房協秘書長王韶、佛山房協副秘書長周倩、省房協專家委委員趙卓文、世聯行董秘袁鴻昌、戴德梁行華中區董事總經理黎慶文等論道“房地產供給側改革”

給五位嘉賓來個近照 

 與會代表聚精會神

換個角度看看 

再換多個角度

 

  主持王韶:尊敬的各位來賓、朋友們,大家下午好!“還是原來的地方,同一個時間,還是一大批熟悉的面孔!”我作為省房協秘書長,非常高興和大家再次相聚于此,相聚在明媚的春天里面,現在有一句話,平安就是福,可以再次看到大家,發自內心的是非常非常開心的。我是省房協秘書長王韶。
  一年之計在于春!為更好地幫助會員、行業研判市場走勢,省房協自2001年以來,每年春季都會組織召開“廣東房地產市場景氣分析會”,自2006年開始同步首發《廣東房地產藍皮書》。今天到會的很多都是省房協多年的老朋友,相信大家對這兩項活動不會陌生,今年的《藍皮書》也已第一時間給到各位,除了有大量詳實的數據,還有客觀的分析,建議大家抽空看看,相信會有所好處。為節省時間,我就不做太多介紹。接下來我介紹一下出席今天會議的主要領導和嘉賓,他們是:
  廣東省住房和城鄉建設廳房產處副調研員楊建軍
  廣寧縣住建局副局長王鎮清
  廣東省房地產行業協會會長蔡穗聲
  戴德梁行華中區董事總經理黎慶文
  世聯行董事會秘書袁鴻昌
  廣州同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文
  佛山市房地產業協會副秘書長周倩
  此外,還有各市房協、各會員單位的負責人和代表,多家媒體單位的朋友們。歡迎大家的到來!
  今年景氣分析會的主題是“去庫存和供給側改革”,這個主題是近段時間以來的高頻詞,也是去年中央經濟工作會議確定的重要任務和目標。現在比較流行一句話,叫“重要的事情說三遍”。我覺得“去庫存和供給側改革”確實重要,因為它直接關乎中國經濟的結構性調整和轉型升級發展,說實在點就是關系到我們在座的腰包鼓不鼓的問題,所以我們今天就好好說說廣東的房地產去庫存和供給側改革。
  進行主題分析之前,還是圍繞著這個會議主題,看看我們的媒體、專家是怎么樣看去庫存的,首先,我們了解一下相關背景信息和觀點:國家統計局的數據顯示,2015年末全國房地產庫存待售面積接近7.19億平方米,較2014年增加近一億平方米。一億大概就是廣東要賣一年,去年廣東總銷售量是1.17億平方米。住建部專家張鴻銘稱:按照當前的消化速度,全國商品房庫存大約需要5.19年的消化周期。呼吁農民進城買房的總作用有限,只有產業聚集才能帶來實質性的效果,所以現在對農民工進城買樓又不怎么提了。
  住建部部長陳政高:中國經濟長期向好的基本面沒有改變,中國的城鎮化進程沒有變,居民的住房需求沒有變,對中國房地產市場平穩健康發展應該充滿信心,溫家寶說過信心比黃金還重要。
  我們再來看看廣東的情況:在1月18日召開的廣東省國土資源工作會議上,要求各地合理編制2016年國有建設用地供應計劃,尤其是嚴控商業地產項目,商品房和商業地產庫存壓力過大的地區,要減少甚至停止這類供地,各位覺得去庫存之所以壓力這么多,主要就是跟我們的土地供應無序有很大關系。
  廣東省省長朱小丹:策劃由一些國有大型企業成規模地收購庫存商品房,轉作專門的公租房,計劃三年內消化完庫存,好像比我們去庫存計劃要大很多,在我們去庫存計劃里面,三年消化180萬。《廣東省供給側結構性改革去庫存行動計劃(2016—2018年)》提到:在規劃條件許可前提下,適度允許庫存房地產項目調整房屋用途、套型結構。在不改變用地性質和容積率前提下,允許在建商品住房項目適當調整套型結構,這個做法在廣東之外,很多地方正式開始推了。
  《廣東省供給側結構性改革去庫存行動計劃(2016—2018年)》提到:對領取商品房預售許可證超過3年以上尚未出售的商業、辦公、工業等商品房,通過土地、規劃、金融、稅收等政策加快轉化為開發商自持物業,剛才聊天的時候有一個前提,要減輕開發企業持有成本,否則誰都不愿意持有。
  今天活動的第一個環節是主題演講,下面我先介紹一下主題背景:將重點針對廣東商品住宅和商業地產去庫存的對策和建議進行專題分析。從數據看,今年1-2月全省商品住宅銷售面積和銷售額同比分別大幅增長64.3%和96.8%;銷售均價10190元/平方米,同比上漲19.8%,首次突破萬元;2月期末商品住宅待售面積3668.30萬平方米,同比下降4.4%。大家記住,這是商品住宅,商業地產稍候再說。應該說市場總體較為暢旺,去庫存效果也正在顯現。那到底我們的住宅庫存現狀如何?大家知道整個房地產庫存是動態,隨著項目進度和銷售不同,究竟房地產庫存情況怎么樣?還面臨怎樣的壓力?有什么好的對策?接下來,我們請世聯行董事會秘書袁鴻昌為我們解讀“廣東商品住宅去庫存的對策和建議”,掌聲有請!
  袁鴻昌:大家下午好!感謝蔡會長,感謝各位嘉賓,世聯行是做房地產服務的,大概現在全國有1600個售樓處,我們把一線情況向各位做一個簡單匯報。題目是:房地產的價值投資與去庫存。其實我最想說就是副標題,大概分四部分,全國市場、廣東市場、深圳,相信在座對深圳都非常好奇,為什么這個城市漲幅,去年中國三個城市創造三個世界第一,一個就是上海市1、2手樓交易額突破1.4萬億,大概上海一年GDP我估計在2萬億左右,這個城市創造世界第一。
  深圳如此大規模城市,一年房價上漲超過50%,這可能在其他城市,在世界上也沒有發生過,因為體量已經很大,又漲50%;第三個就是北京,一年土地出讓面積,土地銷售,金額超過兩千億人民幣,中國發生什么事情了?我們在一線,包括在我們這個角度看到的跟大家進行匯報,如果大家覺得有疑問,我們可以隨時舉手一起討論,第四就是去庫存,我們給不了特別多的政策,只是從市場角度,談談去庫存和去庫存之后會怎么樣。
  中國1999年-2015年銷售額,為什么會選這個時間段?1998年對中國房地產是關鍵年份,那一年再前一年1997年發生金融危機,朱總理說我們代表負責任大國,我們承諾人民幣不貶值,亞洲周邊其他國家貨幣爆貶,所以當時就取消實物分房,1998年之后就沒有這件事情發生了,在座年輕人都不會想到這件事情。還有大學的擴招。其實大學擴招對中國房地產有影響,因為中國房地產分布不均勻,主要就是集中在北上廣,所以大學生畢業之后就變成剛需盤最堅實消費者,還有就是放開金融,以前民間金融或者私人金融,個人很難向銀行借錢,但1998年開始就開始波瀾壯闊的事業,大家可以看到有多么波瀾壯闊,2003年那個時候非典結束之后,2003年一年銷售額7600億,2013年第一次突破80萬億,十年這個行業漲了10倍,如此高速發展的行業怎么會不賺錢呢?這個時候我們看到一個數字,大概現在銷售面積一年到這個時候不會再漲了,多少?12.8億平方米,大概是什么數?這個數很好記,世界上也有這個規律,中國13億人口,大概每年每人多一平方米,這就是這個國家未來的數字,基本上會維持這個數字很長時間。
  為什么這樣說?當時日本說失去10年,其實日本1990年之后,每年新增商品房面積,還有1.3億平方米,美國每年新增住宅套數大概就是150萬套,大概160萬套左右,大概就在這個范圍波動。美國房地產供應跟中國不一樣,他主要就是獨立屋和聯排別墅,所以大概單套面積大概200平方米,大概一算就可以美國大概就是3.3億,日本1.3億人口,基本上發達國家城市化結束了,持續這個時間美國70年代中一直到2008年,都維持在這個數字,日本到現在也還是維持這個數,但有一點點不同,在美國和日本,1.3億集中的地方不一樣。
  大家可以看看,這是日本,日本最集中在哪里?一個關東,一個關西,這是以京東為中心,還有就是以大阪為中心的,這兩個都市圈集中日本新增面積50%,其他很少,如果大家看過電影《非誠勿擾》北海道那邊有很多城鎮,老人去世之后,這個城鎮就被拋棄了。在美國,這是美國中介分布圖,美國主要市場兩個半區域,最主要就是右上角,美國波斯頓,名校都在這個,這個房子很多,新房子在這里很多。
  還有一個就是在東邊還是西面這里,西面的加州,大家知道加州在美國地位很重要,如果加州單獨是一個美國GDP在世界排第四,超過德國,就是這樣一個份額。這個地方房地產供應很大。還有一塊就在佛羅里達,上海迪斯尼馬上就要開了,這個地方我們做得不如人家大,就是奧蘭多的迪斯尼在這里,這里氣侯非常好。所以美國大概新增量主要就是這兩個半區域,大概集中在美國絕對超過50%,就是這樣的。
  中國還有一個特點,就是這樣,給大家看到這個圖,我們再拉遠一點時間92年開始,我們做一個統計,面積同比每年均價同比,大家看看整個從92-2015年幾乎中國的每一年房地產銷售面積都在增長,銷售金額也在增長,除了三年,每三年我們看看。94年,08年、14年,我們看看一個小小規律,大家可以看到這是人均存款,1978年-2015年,我們統計這個干什么?大家要知道中國進步真的很快,我們看看,78年我們人均存款多少錢?22塊錢,從這里打車到火車站22塊錢都未必夠。93年存款的增長10.14,這一年存款增長很少,07年也很少6.22。93年降了,94年銷售不好,07、08年也不好,為什么?子彈沒了就買不起房子。
  大家看看2015年存款增幅只有8.7%,如果我說買房金融政策,或者首付政策,不發生改變的話,大概2016年是一個小年,房地產小年,15年本身賣得很好,而且人均存款也不支持2016年很火爆,就是這個原因。這是剛剛我們說整個房產高歌猛進,這是去庫存,國家統計局7.9億,這應該是建成面積,如果7.9億就不用擔心,因為大家都知道,一年中國要賣13億,7.9億一年就被賣完了。我們統計這個數就是如果開工就算入庫存了,因為99%的開工面積,最后會轉成要銷售的面積,大概我們統計數有多少?大家看看這個數,就是這幾個數,全國大概多少庫存,45億平方米。這其中住宅是30億平方米,商業12億平方米,寫字樓3億平方米,大概要去化多少時候?住宅要2.9年,但中國很大,中國面積超過歐洲,歐洲丹麥、西班牙都相差很遠,所以東北住宅去化年份要7.3年,廣東1年,大家看到這個數,各位我們都在廣東非常開心才對,因為廣東去化問題相對來說沒有那么嚴重。但大家仔細看看這幾個數,黎總講會更有現實意義,商業、寫字樓如何去庫存,因為這些都要十幾年才能消化完的。
  1、2月份很好,大家看看1、2月份全國銷售面積增長28.2%,銷售金額增長43.6%,在上周我們去國務院進行座談,也有經濟學家評論這兩個數,他說中國去庫存很成功,不需要去庫存了,現在反而要防過熱,因為他看到這個數,確實是這樣,賣得很好,1、2月份。但現在均價超過7000塊錢每平方米,廣東超過一萬,從這兩個數確實很好。大概有30個城市,我們劃分一下,到底漲幅在哪里?大家看看銷售額超過40%東莞、南京、深圳、上海、珠海、深圳等這幾個城市,20%-40%,佛山、寧波等,下降不少。大家看到一個規律沒有?中國如果把長三角主要城市和珠三角主要城市拿掉,幾乎很多地方是沒有增長,除了武漢。大家可以看看這些城市,基本上都在長三角,珠三角,中國到這個程度了。會變成什么?我們現在喊去庫存,結果不需要去庫存的地方賣得很火,但真正需要去庫存你看不到,所以現在看來這個問題有一點嚴重。你想去去庫存的地方還積壓,不想去庫存現在跑得很快,現在深圳都量價齊升了。
  這個行業我們概括看看,大家知道以前萬科說超過15%的利潤不作,我們現在看看這個行業利潤怎么樣?我們把房地產凈利潤從09年開始統計,從15降到9.32,汽車行業五點幾,房地產行業依然賺錢,但不是暴利行業,所以大家都努力往房地產走,現在這個故事不會發生,如果發生新進來的老板很有可能在房地產第一次經歷是非常痛苦。
  我們再看看房地產的ROE,我們把銀行借錢是作為個人借錢,大概就是這個利率,房地產向銀行借錢,賺錢能力不比銀行利息高多少,ROE只有六點幾,所以這個行業情況大概就是這樣。中國更重要就是城市圈,城市分化非常嚴重,我們看看廣東、長三角,東三省,13年大家都知道,這是中國房地產銷售最好的一年,這一年東三省面積,銷售面積同比還下降1%,14年下降35%,15年再下降23%,真正問題就是在這些地方,這是也有東部,京津冀,山西、山東,我們看城市就是這樣看的,看這個城市的情況。
  第二,這是廣東,我不多說,因為廣東在座各位比我都清楚,大家看看整個廣東的占比,實際上在全國,我們占比還是下降的,說廣東去庫存,去庫存情況比全國要好,也分商品住宅,商業、辦公,廣東各項數據優于全國平均水平,但也有廣東的問題,問題在哪里?我們看看你把各個城市分出來看,我們就可以看到這個數,揭陽商品住宅去化月份75個月,也有非常高的一路下來,最高庫存,大家看到廣州這個數,1778萬平方米,但廣州是非常大的城市,消化量也很驚人,去化周期很短,這是一樣。如果說廣東好還是壞,這不足以描述廣東情況,你一定要說是揭陽還是汕頭還是梅州,珠三角跟粵西北、粵東北有什么情況,所以各個城市差別還是非常大。
  今年政府做一件很好的事情,以前大家都知道房地產就是一刀切,但現在各個城市因城施策,這是很好。商業更厲害,大家看看,去化月份400多個月,也就是40年,商業有效年起也就是40年,寫字樓50年,賣完也就是到期了,廣東最主要一個分布區域,商品住房分布在比較偏遠區域,這個很厲害。還有就是商業、寫字樓方面,壓力還是很大的。講講深圳的情況,大家知道,深圳去年創造一個世界第一,我們想講深圳,試圖回答四個問題,一個深圳漲幅為什么這么厲害,為什么是2015年這么厲害,還有就是會不會大起大落?還有就是大家永遠會聽到這句話,房價不要太高,太高會影響競爭力,會不會影響?我們就試圖回答這個問題,還有哪些城市會可能像深圳2015年如此暴漲。
  深圳平均房價100個漲幅在這里,深圳一下子就上去了。我先簡單介紹一下深圳,深圳發生這件事情有4個原因,一個就是小,一個就是少,一個就是快,一個就是低。什么意思?我們看一看。第一個完全產權商品房的存量,在全國大中城市里面最小,大概有多少?我們看看深圳商品住房,這些年統計,大家知道去年深圳2015年賣6.6萬套,深圳建設也就是1982年到現在30多年。一共有那么多套商品住宅,就擺在這里,保障性住房多少34萬套,單位和個人自建房55萬套,村民自建房可能就是深圳特色,650萬套,遠遠比剛才所說的多,還有一個就是工業區,配套宿舍,一共有168萬套。這里面大家留心兩個數字,一個就是大家看看這幾個數,也就是市面上有10套房子就有很多是完全產權,這個轉讓很麻煩,還沒有學區,沒有正常市民待遇。大家可以留心一個數,商品房面積占比22.5萬,套數占比12.4,意味著商品房比較大,村民自建房,所謂城中村多少?面積占比只有50.3,套數占比是多少?其實深圳商品房供應很少,這是最小。
  土地出讓面積最少,2011-2015年深圳住宅用地成交變化,大家知道深圳是一個非常狹長的城市,也是多山城市,出讓多少125萬平方米,其中住宅40萬,2013年土地面積13萬,如果算13萬,容積率5不算低了,也就是那一年,新增土地可以多出來65萬平方米的建筑面積,深圳賣多少?去年賣6600套,單套按平方米算,2014年4.4萬套,440萬平方米,2014年新增土地供應面積5萬平方米。我們再看,這一塊兒我們把容積率加上去,也就是住宅規劃建設面積2013年39萬平方米,2015年26萬平方米,這個增量就是那么多。政府往往出讓寫字樓、商業,因為覺得這些可以帶來產業,可以帶來川流不息的商戶,多收稅,這也會改善形象,但我們看看住宅那么少,現在價格就起來了。
  我們在房地產交易的時候,有一個流動性溢價,往往一個貨品,越容易交流,越容易交易,價格通常會比較高,所以我們看買賣大宗的時候,大宗轉讓就會給折扣,在股票的時候也有折扣。我們看深圳流通,我們把賣二手房的套數,除一手房套數,北上廣深一擺在這里就可以。房子,你想賣掉放在市場上很快就可以了,2.5、1.8、1.9,我們看到廣州稍微慢一點,廣州過1還是比較少也許是數據統計有誤,深圳流動性比較好的。
  深圳現在人口是一千五百萬,我們就按這個數,但事實上這個數字是低估的,低估什么?統計局干部說,其實我們要統計人口有兩個,一個10點、晚上7、8點,開車到周邊鎮區看,這個時候點的人比晚上多,你也不一定要去派出所,因為有人不登記,你可以問問賣水果攤的攤主,跟派出所的一結合就知道,這個數字就很真實,所以深圳的人口會高于統計局統計的,我們就按這個數字算吧,深圳有750萬的家庭,有128萬套的住宅,我們再加一點150萬套,也就是有很多家庭都想在這里買房子,可能價格的上漲,價格并不是什么,只是一個很好,反應供求關系,就是這個供求關系。
  你們可能會問,你剛剛說的這些問題,好像不是今年才發生,為什么2015年就會上漲?上漲那么厲害,為什么不是2014年、為什么也不是2013年,不知道大家是否想過這個問題沒有,大家也會想廣州如果這樣該多好不知道大家如此看待這個事情。我們這樣看,未必對,這個代表我個人看法。我們有時候在前線賣房子的時候,可能會碰到東莞老板,有一些東莞老板來深圳買房子,問大家一個問題,老板利潤年均利潤兩千萬,大家覺得還可以吧,這個公司規模還可以。
  但我們發現這個老板買不起房子,原因是什么?大家做會計或者金融公司大家就知道,利潤兩千萬,不意味著現金流有兩千萬,你可能就是營收數目,人家不一定就把錢給你,還有就是存貨。我們再轉換一下,假設這個老板上市了,兩千萬利潤是多少市值?不知道大家有沒有概念?大概20億,如果上的是創業板,可能就是20個億市值,這是什么概念?只要減持1%的股份,因為中國我們國家的證券法規定,你1%就要停一停公告,1%的市值兩千萬就到手了,2015年上半年,我們有一波牛市在6月份,一共減持多少,上市公司有2800多家上市公司,一共減持五千億人民幣。其中1100億是央企和國企,這跟大家沒有關系,這是國家的企業,還有3900億就是上市公司及其合伙人、創始人、高管可以拿到這個錢干任何事情。
  這個錢通常干什么事情?我們統計了一下,干了三件事情,第一件事情就是海外置業,大家一定聽這個話非常熟悉,海外置業。海外置業大家聽得最常見段子就是說,你賣掉廣州一套房,可以在海外買三套房,但這有一個問題,你買3、4套干什么?你可以住幾套,租幾套,成本收益比怎么樣?美國發展到今天,大家都聽到一個詞,資產荒,其實在美國、加拿大好資產是很少,大家都知道可能好資產,可能在學校的教育地產很少,因為有一些美國大學不提供宿舍,學校位置是很好的。但美國有一個問題,要交1-3,房產稅。我們算一個賬,本來這個房子住得很好50萬美金,50萬美金一年交五千塊錢的稅,后來房價漲到100萬,一年就要交1萬塊錢房產稅,所有配套全部都是一模一樣,但你就要交稅,沒有任何好處。中國人在那邊買也很麻煩,因為你到底在國外住多少天,你房子誰打理,在海外人工費很貴。后來我們發現,其實買海外資產也不那么好。
  還有投PE,去年最好的時候,各種PE,各種想法,一個主意估值都可以達到3個億,后來隨著股票市場的回歸理性,PE市場感覺就是瘋投。
  主持王韶:謝謝袁總!聽了袁總的分析,廣東商品住宅去庫存的總體壓力并不大,但城市間存在明顯的分化趨勢。其實省政府在《去庫存行動計劃》中,也根據各地市場情況將21個地市的去庫存任務目標分為了四類城市。關于各類城市的去庫存形勢,我們在互動沙龍還會繼續探討。
  接下來我們關注商業地產的庫存情況。剛才我介紹了,隨著銷售市場的持續暢旺,今年2月末住宅的待售面積同比下降了4.4%。但是,辦公樓、商業營用房的待售面積則同比分別增長24.7%和14.5%,說明庫存量還在增加。眾所周知,互聯網和電商的蓬勃發展對商業地產的影響非常大,一方面是導致了一部分傳統商業實體店的關門潮,另一方面也催生了眾多新的商業地產業態。那廣東的商業地產應該怎么去庫存?下面有請戴德梁行華中區董事總經理黎慶文,為我們分析“廣東商業地產去庫存的對策和建議”,有請黎董!
  黎慶文:非常榮幸,今年再有機會在臺上跟大家分享,我們對廣東商業地產的研究,戴德梁行是全球營業額排前兩位房地產綜合服務公司,我們在廣州應該有20年的歷史,我本人也在戴德梁行服務超過15年,一直扎根、重點在珠三角。在去年向我們秘書長所說,去年廣東商業地產是非常特殊的一年。怎么特殊法?特殊到政府要出臺去庫存政策,這個去庫存政策在中國房地產歷史上罕有的例子,用政府手段幫助企業去庫存。情況會怎么樣?我們慢慢看一下。
  首先介紹我們這個PPT之前,我們先把定義說一下,因為往往商業地產大家都覺得商業地產是指商場,實際上商業地產就是比較泛定義,包括了零售、批發、娛樂、酒店等,我們重點探討就是辦公樓、商鋪,商鋪就是指我們商業用房。
  總結2015年兩句話:一個就是庫存壓力與經營挑戰倒逼商業地產開發投資的大幅度的降溫,二個就是我們這個行業已經開始積極挑戰和探索。廣東省商鋪和辦公庫存,明顯拉升廣東省的庫存,整個廣東省房地產庫存并不太高,住宅庫存同比還有微降,但因為我們商業營業用房庫存量比較大,大到什么程度?1年銷售量的1.9倍,這樣廣東省整體庫存就拉升不小。這個表,我們可以看到庫存的比例,在商業營業用房這個比例,在過去三年是逐漸增加,現在達到16%的水平。
  另外一點,在辦公樓的庫存相對我們的商業營業用房來看,稍微好一點點,庫存量僅是一年銷售量的0.7倍。其挑戰是什么?我們總結一下5方面。大家可能感覺到,第一個招租困難,招租困難讓開業和交付使用延遲,延遲之后空置率就會上升,空置率上升很明顯老板就會降租,打價格戰,降租之后租金收入就會比預期少,新項目的投入就會縮減。反過來說工程就會放緩,因為招租困難,讓整個開發出現很大挑戰。開發困難我們整個廣東省房地產的開發投資同比放緩下降5.9個百分點,在辦公和商業營業用房里面,其下降更為厲害,分別就是26個百分點,20個百分點。我們在過去這個行業里面研究,商業地產這個行業已經有積極調整與探索,比如說我們房企戰略,大家也看到一些,包括一些SOHO,綠色從重開發轉成重運營。還有萬達,這是房地產本身企業的轉型。
  房地產企業也紛紛巴結金融平臺對接互聯網,包括實際上恒大已經有自己的公司,對接金融。證券化方面也開始,萬達萬科這些公司都成立中國第一批準房地產證券基金,已經成立了。另外,我們在過去一年也看到,行業并購非常明顯,這個速度加快了很多。最后一個各個地方政府出臺,說要控制商業用地的供應,來維持市場正常秩序。
  我們具體說一下廣東辦公樓市場情況,總體來看,辦公樓市場,我們待售面積全國220萬平方米,占2015年銷售量70%,我們看到這個表上面,過去5年廣東省辦公市場總體來看,銷售情況實際上都比較理想,因為其供應還有其成交量相差不大。整體情況就是這樣,但我們發現個別城市,其在建辦公樓面積比較夸張。剛才我們所說的銷售市場這個量的統計,是以拿了預售證的量還算的,這個中長期是以開工,已經開工但還沒有拿預售證,正在建的項目,這個存量是非常夸張的。
  未來中長期辦公樓去庫存壓力是比較嚴重的,是比較大的。在幾個城市里面,我們看到去庫存壓力比較大就是中山、佛山、珠海。我們也統計一下,因為今天剛剛在上面媒體朋友問我,辦公市場哪些城市比較好?我們看看,我們以甲級辦公樓或者優質辦公樓來看,廣東、深圳空置率最低。但在佛山、東莞、中山這些,廣東二線城市,就非常高。深圳在佛山,中山這些超過35%、40%這樣空置率的百分比。
  我們的優質產業,是集中在一線城市,優質產業包括服務業,還沒有能夠在二級城市包括三級城市發展起來,我們想這個市場需要時間,他們從一線城市,轉入二線城市,三線城市,所以從這個來看,二三線城市辦公樓的開發、發展是快于我們產業引進。辦公樓未來去庫存壓力很大,但辦公樓是有一些政策利好的東西給到它,包括“一帶一路”,包括自貿區等等,這些政策都是能夠為當地的產業發展,帶來一個促進左右。
  同時我覺得在辦公樓去庫存里面,除了政府1月18號嚴控商業地產項目土地供應這個文書出臺,包括2月28號省政府去庫存計劃,也包括營改增等等,實際上任何一方面,在辦公樓內的分層分策,更加靈活政策,還是我們市場所需要,幫助企業去庫存的。可以幫助企業去庫存一個就是開發商運營自主創新,包括眾創空間等等,這些在市場里面都有很多開發商已經開始實施、探索。我們認為在供應、需求兩邊的方向都努力,讓我們辦公樓去庫存。
  看到辦公樓的問題不太大,或者說辦公樓有一些政策利好的因素,幫助去庫存,但是我們看看商業空間,就是我們的商鋪市場。商鋪市場,在2015年實話實說,這是比較大庫存問題。首先看看大環境。2015年廣東仍然是消費第一大省,零售總額同比漲了,1.8個百分點,但網購營業額漲了接近53個百分點,這個數據了一降一高,降就是傳統的傳統零售,漲就是網購。降就是我們商鋪銷售面積下降24%,這個庫存量,目前待售量大概在全省有800萬方,相當于2015年商鋪總銷售量的1.85倍,這是我們已經拿了預售證的貨量,非常非常大的。
  大家看看這個圖表,廣東省過去5天,基本上商鋪供應量都明顯高于成交量,也就是說庫存不是1、2天形成,而是這幾年過來,積累的很大庫存。2015年全省新開優質購物中心36個,接近300萬平方米,這個量實際上同比減少15%。實際上這里面,我們也發現有很多購物中心,2015年因為招商的問題,因為可能資金問題,沒有預期在2015年開展。我們看到2016年按目前我們看到的計劃來看,2016年在珠三角九大城市要開業的購物中心,大概上是2015年的2.4倍,也就是這個數是非常大的。
  我們以城市來看,這個新增供應,最集中在什么地方?2016年是佛山,還有東莞。可以看到大概如果最近去佛山,可能也看到很多購物中心在那邊,經常跟佛山媒體朋友在談這個事情。2015年如果從供應來看,同比減少,2016年很多,2015年我們商家怎么看?因為剛才講招商不利,或者招租不利,商家怎么樣?我們分4個板塊探討,如果普通的服裝、鞋包品牌,基本上舉棋不定。帳面收縮很明顯百貨、超市,還保持擴張影院、餐飲,新崛起新探索就是電商、實體店、微百貨,這些有創新,但還遠不能成為主流。這個商鋪如果沒有經營價值,散賣給老百姓,可能就是對老百姓不負責任。
  我認為對商鋪來看,運營課題大于去庫存,如果把這種沒有經營價值的東西賣給老百姓,可能就是危害他。如果我們做運營,大家知道我們網上購物平臺就是O2O,我們結合大數據,把體驗式商業做下去,探索泛商業,實際上我們現在發現包括教育、旅游這些業態,都有大舉進入購物中心經營的現象,我們認為泛商業未來會有很大發展。要活化一些,我們真的沒有辦法在泛商業找到它空間的,這些物業應該說在政策、法規之下,要靈活改變其用途,適應市場變化。
  所以要實現持久戰,創新運營管理實現中長期收益,當然我們金融創新,也會為增值后的商業物業提供退出機制,我們這里說一句話,不知道大家是否知道凱德商業的商業模式,實際上凱德商業模式就是商業運營基金化,在新加坡進行證券化上市,這就是退出機制,這是健康、有投入,有產出,有經營退出機制我相信在中國的未來也有這種機制出現。大家是否想過,如果商業供應量太大,怎么想去低租金招商,可能都不成功,怎么泛商業都不成功,怎么辦?
  商業改用途,實際上我們發現,我們越建筑,不可能永遠都有商業價值,可能會有改的時間。包括在波斯頓廣告公司總部大樓,實際上就是百貨大樓,在2年前把這個樓改成一個辦公空間。這樣改是有市場需求的,第二政策允許的。我們在美國德羅普羅維登斯Arcade,這是一個歷史文物,這是非常著名廣告公司,經營很多年之后經營不下去,想改變了,改成公寓經營,也就是沒有商場經營價值不等于沒有價值,可以改成公寓,而且還做得很好。當然這里面還是一句話,實際需求還是需要政府的政策靈活性。我們講講很靠近我們香港的案例,香港把工業大廈改成住宅,大家可能有印象,在香港過去6年時間,改了多少棟工業大廈?至少超過100棟。
  我們看到這個圖表,左邊的,綠色線就是香港工業大廈的存量線,紅色就是線香港工業大廈需求線,有就是說很明顯需求不能滿足存量,這個情況下香港2010年開始,有一個政策,你可以申報改用途,包括重建,包括形狀改變都可以。具體條件就不多說。
  這個政策已經在今年2月份已經停止了,因為香港政府發現,香港工業大廈的使用需求有上升,所以把這個計劃停止了,這個政策只用6年時間。這6年時間里面,有多少棟樓來申請?193棟,擴大104棟,重建有20多棟,實際上大部分都是現狀改變。他們改住宅之后,這個住宅是一樣擁有學位,跟一般住宅一模一樣的。我覺得從去庫存里面,這也是我的重點,既然在我們珠三角的城市有大量的庫存,有很大量的商業也好,辦公樓也好,有很大量去庫存壓力,如果我們政府判斷或者開發商判斷有市場需求情況下,能否在政策規劃下有空間,讓他們活下去,讓他們獲得有使用需求,因為有使用需求,才可以資本化,有使用需求就是最根本的。
  所以我們從香港這個案例可以看到什么東西?就是需求導向,使用需求導向,使用需求就是最大的動力,然后開放務實,比如說政府保持靈活度,還有就是與時俱進,及時政府檢討政策,讓這種舉措幫到去庫存。今天我的演講到此結束,謝謝各位!
  主持王韶:謝謝黎董!正如黎董所分析,廣東商業地產去庫存壓力跟全國一樣,壓力山大,用一句話來形容就是“月兒彎彎照九州,幾家歡喜幾家愁。”但我相信辦法總比困難多,關鍵是有沒有和敢不敢創新,愿不愿意創新。
  最近網上流傳著一個叫“魚塘經濟學”的故事,最初的兩則是這樣的:一個魚塘新開張,釣費100塊。釣了一整天沒釣到魚,老板說凡是沒釣到的就送一只雞,很多人都去了,回來的時候都拎著一只雞,大家都很高興!覺得老板很夠意思!!!后來釣魚場看門大爺說老板本來就是個養雞專業戶,這魚塘就沒魚。這個方法叫做“去庫存”!另一個魚塘又開張了,這魚塘釣魚免費,但釣上的魚要15一斤買走就可以了。
  許多人高興的去了,奇怪,不管會不會釣魚的都能一天釣幾十條魚。大家都很高興!覺得自己是釣魚大師!!!后來釣魚場看門大爺說老板的魚是批發市場3塊錢一斤買來的。派了他兒子潛在水下一條一條的掛在他們的魚鉤上,這個方法叫做“供給側改革”!當然這是虛構的,但也有一定的啟示意義。接下來我們進入互動沙龍環節,聊聊怎么通過經營好魚塘,來實現房地產的去庫存和供給側改革。今天在座的每一位都是我們的沙龍嘉賓,但為聚焦一些熱點話題,我要先請幾位上臺來對話,他們是:
  戴德梁行華中區董事總經理黎慶文
  世聯行董事會秘書袁鴻昌
  廣州同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文
  佛山市房地產業協會副秘書長周倩
  有請四位嘉賓上臺就坐。也歡迎大家隨時參與我們的討論。
  好,四位嘉賓中,就一位美女。都說女士優先,那我就把第一個議題交給周秘:2月28日省政府在《去庫存行動計劃》的城市分類中,把廣東省21個地級市根據其去庫存量和消費力度分為四類,佛山與惠州、中山、清遠4個城市劃歸為第一類,是屬于庫存規模大、需求旺盛的城市。周總,目前的去庫存壓力怎么樣?與同類的其他3個城市相比,有何共同之處和特別優勢?周倩:我先開口,因為最主要就是跟在座有一點不同,我是唯一來自于協會,可能從宏觀角度就不能夠說得那么仔細,因為在座都是企業家。其實佛山大家都已經知道連續兩年銷售面積,都是全省排在第一位,今年省協會把我們邀請過來,我們也覺得特別榮幸,但2016年壓力非常大。
  佛山、惠州、中山、清遠這四個城市作為第一類,佛山庫存壓力最大還是在商業,住宅方面基本上壓力不大,而且可能在2016年部分區域可能還真的會出現沒貨了,所以這一塊兒我們就不說了。跟惠州、中山,我們特別感謝我們捱著廣州,我們有這個優勢,今天也聊了一下,我們有一點像深圳和東莞的感覺,去年5月1號佛山解限,大量廣州客涌入佛山,算是開閘了,因為之前有續客,那個時候買樓最多廣州客占90%,可能也有相同之處,都捱著北上廣深,中心城市,我們有這方面的優勢。我們到廣州的交通,這方面還是有資源。但也有差異性,佛山2015年GDP很高,超過八千億元,幾乎是比中山、惠州高兩倍多,清遠就忽略不說了,這是制造業大區域。我今天也想,剛才我們戴德梁行的黎總,也談到佛山的壓力,商業這一塊兒,
  我的想法也有一點,包括怎么去商業的庫存。上個星期我專門去一趟南海,阿里巴巴已經落戶南海了,像南海一些工業園,他們自己改名了,天安數碼城直接改成天安科技企業孵化器有限公司。
  主持王韶:我知道有一個租金反哺20塊錢。
  周倩:對,但無論怎么樣,我希望佛山產業可以做活,但考慮到創業問題,創新是需要資產,有一些方面的投入的,這是一塊兒。但另外一塊兒我們希望,能否在商業用地方面改善一些功能,我們佛山南海也做了一些試點,大家可以聊天一下,看看南海怎么改變功能,這一點很多人找我們協會,如果你們可以做到我們這一步,現在很多協會會感激我們,我們的商業庫存超過一千萬方,這還是住建統計數,但用地量還沒有統計出來,如果把這一塊的統計量統計出來,估計會更大。
  主持王韶:廣東房協比較關注廣佛同城,除了十三五規劃之后,我們也很留意佛山市場,我們也留意到從2006年到今天,整個佛山和南海的房價走勢,跟廣州中心六區走勢是一脈相承,特別我們佛山和南海,承接非常非常多的廣州這些外移的住房需求,南海緊挨著廣州的,他們去年就賣451萬平方米,99%都是廣州客。這就是我們省房協,這個市場報告里面提到廣東房地產市場,這個城市形的形態越來越明顯,剛剛周秘也提到,深圳擠出或者輻射惠州大亞灣,淡水,包括中山火炬開發區,也包括東莞,所以我最近在東莞調研的時候,他們莞城開發商說,感謝黨感謝中央,非常感謝深圳,如果沒有深圳他們任務不知道怎么完成。所以現在我們東莞整個去庫存壓力,在廣東省來講21個地級市里面來講,壓力是最小最小,同時珠海還擠出灘州,因為灘州就隔一個馬路,所以他這里的一年銷售量也達到400多萬平方米,比很多地級市都強很多很多。
  其他例子在北京對房山這些擠出效應也非常非常厲害,還有上海對昆山擠出也是非常厲害,所以廣東這個城市群,對地段影響非常非常大。佛山剛才講是第一類地區,我們還有第二類、第三類、第四類。因為房地產城市分化很厲害,企業分化也很厲害,分化概括房地產市場很恰當的,這種情況下十八大中央也提出,整個房地產宏觀調控政策應該就是因地制宜,因城施策,這種情況下,其他幾類地域如何執行或者落實差別化政策,我想聽聽趙總的建議。
  趙卓文:謝謝,今年廣東去庫存,我覺得已經是一個很突破性舉措,因為去庫存是全國行動,廣東行動很快,今年整個房地產市場,我覺得基本上也是因為政府去庫存的行動受到很大影響,這也是跟以往任何年份不一樣的特點。基于廣東去庫存的任務和量,實際上住建廳公布這個數字,我個人感覺1.6億平方米,這個量一公布,其實比我們房協以往報告里面所披露的數據。
  主持王韶:這是竣工后還沒有賣出去,房地產數據是動態的,我估計我們潛在庫存還沒有包括在里面,這是我感覺。趙卓文:因為有不同的統計,這次統計也是各個市自己報上來,統計出來,廣州報得很高,2000多,所以此次我們也定義四類城市地區,這也提供一個很大機會和可能性,也就是說每個城市可以針對性,自己處在哪個區域或者哪一類,采取針對性措施。現在來看我覺得大概四類很清晰,一個就是需求很旺盛,像佛山,佛山這個區域其實已經承接廣佛同城巨大厲害,廣州GDP去年超過1.8萬億,加上佛山八千億,兩個加起來比上海GDP值還要高,所以廣佛同城力量還是很強。廣州存款已經是三萬多億存款,所以只要我們有幾百個億到佛山,佛山樓市完全就不一樣。去年我們也看到像東莞,銷售情況非常好,但銷售也不到一千億。
  主持王韶:東莞差不多就是一千多一點點。趙卓文:我覺得深圳少量資金過去又活了,從任務來看,我覺得總任務規模不小,提出三年去化兩千萬平方米,但這個值又不算太高,總值如果算一平方米一萬塊錢,我們就需要兩千個億就去掉了,現在對于廣東的存款還有投資能力來看,只要把這一類資金激活了,問題不大,這是總體情況。
  第二個我的看法,這個階段是利用去庫存的機會,廣東房地產需要調結構,剛才演講嘉賓也提到我們現在比例,我們的商業辦公等等非住宅類的庫存量比較大,比較頭疼,住宅大家都覺得問題不大,這是共同觀點。但這個時候怎么樣通過去庫存的機會調整市場結構呢?這可能還是一個重點,目前商業比例,你繼續加大供應量,繼續像以往這個年份賣地,但現在來看接近一半都是非住宅類,這個供應量還是很大,利用這個機會把結構調一下也是很大。還有住宅類也是分化,住宅類的戶型結構、產品結構,雖然取消7090后政策,但完成市場配置也是有問題,所以我覺得這兩方面需要注意。
  從區域來看,因為需求旺盛大問題不大,也有充分利好政策,現在比較困難就是庫存比較大,需求又不是特別旺盛的,像肇慶類似這些區域,是需要有一些針對性的舉措。他不可能直接承接廣州、深圳這樣消費力,但又庫存量很大,這個時候我覺得可能在供應方面,徹底在一段時間內減少供應這是最直接有效的辦法。主持王韶:就是土地?趙卓文:此次文件我看到供給側改革,但真正還是需求激活的方案,還不是供應改革的方案。所以如果說對于庫存量特別大的城市,利用這個機會降低市場對供應的預期,對價格上漲提升一個預期,改變一下預期我覺得庫存量就去了,但這需要地方政府下狠決心,先說這些。謝謝。
  主持王韶:有請黎總。
  黎慶文:我覺得去庫存和供給側改革,我感覺是有時差,去庫存是眼前的,供給側是中長期的,所以今天我們可能更多談就是去庫存要化解眼前之急的問題,延續佛山這個話題,因為我對佛山還是比較了解的,因為佛山現在做商業,他們有幾個障礙:一、供應量翻倍增加,第三產業而增長可能只有10%。
  主持王韶:這些年增長都不快。黎慶文:對,你讓廣州的產業延伸到佛山,我看這幾年都不多,頂多就是千燈湖幾個銀行后勤中心過去了,但實際上廣州公司往佛山遷移并不多,反而佛山企業在廣州設立辦事處,設立金融公司的不少。也就是說佛山商務使用需求的增長,遠遠比不上供應的增長。
  另外,有一些辦公樓批出來的條件比較嚴厲,帶有總部經濟,5年內不允許散賣,企業就猶豫了,建房子要很多錢,但不允許散賣。還有一些地方可能會有公寓需求,但土地出讓的時候,用途不能改,企業就是逐利的,企業絕對不會說我買地了,沒有利我還往前沖,這是不可能的。所以企業的支持,政府用反哺租金的方式,或者政府跟企業合作搞一些創意中心,萬創這樣的做法,為什么政府合作呢?因為萬創這個玩意,租金不多,靠企業搞是不行,一定要跟政府合作。
  另外把5年內不能散賣,原來就是這樣規定,能否在某種程度上可以放開,激活市場活力。還有就是用戶方面,能否做一些調整?因為一千萬,一千萬的總量,大家想象下,無論怎么產業發展,都不能靠這一千萬需求量,這里面從政策的合作,從政府政策等等完成這個去庫存任務。
  主持王韶:下面有請袁總談談。
  袁鴻昌:我很同意幾位嘉賓的說法,我有三點,我覺得去庫存根本還是在于產業,我們想想,在美國友沒有去庫存這個詞,當底特律,世界汽車產業中心的時候,完全沒有問題,底特律很興旺,但底特律一塊錢在底特律市中心買一個舊樓,為什么不提去庫存?因為說白庫存核心在于這個城市的價值和生命力,如果這個城市,產業興旺,人口聚集,其實根本沒有去庫存的事情,去庫存長遠事情還是在于產業一定要做起來,我們也想想,香港這些年,當深圳剛開始做高交會的時候,其實邀請香港過來做,但當時香港不過來,只貿促局做,深圳做這個做20年,最后成功了,你看香港,他搞過數碼港,都搞不成,其實很悲哀,因為樞紐,讓他繁榮那么長時間,但你自己到底是什么?如果不回答清楚這個城市是沒有未來,沒有未來的城市,也許通過一時的救市,但長遠來說是沒有價值。
  第二個,在一個區域里面,應該讓好城市迅速發展,而不是去限制他,以前大家為了踢足球隊,恒大一上來在亞洲就業非常出色的表現的球星,其實城市也是一樣,如果這個城市你搞限購等,這是會影響,你不妨讓這個城市充分發展起來,說不定可以帶動周邊。
  第三,庫存這種限購,我覺得限購在某種程度上是影響一個城市的競爭力,比如說上海,年輕人三年攢錢是可以買房的,但后來一夜之間就不能了,以前上海有群租,可能不完善也不安全,但年輕人可以以這種低廉成本在上海安定下來。但現在不行了,馬云2000年去上海,上海說哪個公司,哪個大學畢業的,后來馬云就回杭州了,這樣上海就錯過了阿里巴巴。如果這件事情反過來想就有另外一種情況了。
  最后一點就是出租,其實這一塊兒是去庫存很重要的事情,但稅收上我們能否讓其他抵扣一下個稅,城中村最便宜的房子500塊錢還可以,但在上海、北京這些地方,沒有城中村,不能群租,2000塊錢一個月就給出去了,這樣年輕人就很難生存下去。我們都知道少年強則中國強,我們都知道世界上最偉大的公司,這幫人都在他們20、30歲的時候,做出他一生中最偉大的事情,馬云、馬化騰都是這樣,你不能說任正非那樣的,沒有幾個。人在最年輕的時候可以做出很多很偉大的事情,我覺得如果一個年輕人在20、30歲的時候想著怎么買房子,這是很浪費的。在美國人家車庫都可以注冊公司,在中國可以嗎?在中國肯定不行,這樣我們就損失很多天才,中國13億,美國才3.3億。最終中國強大不是靠房地產,不是靠去庫存,而是靠中國在世界上一些地位,是因為百度、阿里、騰訊,這些大公司做好我們才有地位。20年前,誰都不認同中國有價值。
  主持王韶:今天黎振偉先生也過來了,請問您對廣東去庫存怎么看,你有什么招?黎振偉:我們房地產搞那么多年,今天大家都在探討去庫存,其實這個去庫存只是一個手段,跟重要就是為什么我們有庫存,我們庫存產生那么大的原因在哪里?剛剛嘉賓講到產業,我覺得很中國一點就是我們中國搞經濟不能像過去20年,我當年進入這個行業的時候,找一塊地發財,沒錢的時候地方政府靠賣地,而不是真正解決一個地區的發展,這是很悲哀的。
  這兩天在中大聽課,今天有一個很深的感受,這兩天看到醫療問題,今天中國需要什么東西?我們85%生產都是過剩,但我們醫療、教育確實非常供不應求的,我們都說廣州醫院很好,但是非常擁擠,但如此擁擠我們為什么不解決呢?我們很多地方都說過剩,其實我們還有很多地方不足,為什么我們不在不足的地方發力呢?所以今天中國確實需要用新思維思考,我們如何發展產業,搞經濟,而不是總是盯著房地產,土地財政,如果這樣下去也是沒有前途,解決真正問題才能解決去庫存,而不是今天說去庫存,明天為了GDP又搞出一大批庫存來,這樣就沒完沒了。
  主持王韶:下面有請江門的會長談談。
  江門會長:非常高興,江門我記起報給省政府的數字是846萬,好像是,也就是二類排名第一,應該就是這樣,目前我了解的情況來看,江門去庫存這一塊,就是行政部門就應該說,這幾個月,都在調研,但確實適合江門去庫存政策沒有看到,所以很抱歉在這里沒有辦法給大家提供更多的素材。
  主持王韶:有最新消息記得盡快通知我們媒體記者。剛才我們在二樓舉行了一次蔡會長和各位嘉賓、媒體見面會,半小時左右。今天來了很多很多媒體記者,現在給一個機會給你們,你們有什么問題,我想可以盡管大膽,除了向我們專家提問,包括我們蔡會長,黎振偉先生都可以。
  新華社廣東分社周主任:您好,我的問題就是請教臺上幾位專家,問一下三、四線城市,去庫存的壓力主要表現在哪幾個方面?我們對政府有沒有提出政策建議?
  主持王韶:問答字不多,但回答起來很困難,看誰主動請纓。黎慶文:三、四線城市在全國范圍來看,因為我現在跑河南、湖北這些省份,他們人口凈流出,就是常住人口不斷減少。主持王韶:廣州也是這樣,深圳廣州都是這樣。黎慶文:這是對房子銷售一個很大危險。第二個我們的沿海產業轉移,因為我們中國制造業過剩,產業轉移往內地去,往二三線城市轉移,其實不太夠力,因為本身已經不行,再轉移也是不夠力。三四線城市怎么做產業?現在不是互聯網產業嗎?用互聯網把一些第一產業或者服務業、旅游業搞起來,這個是一個探索階段、起步階段。其就業的數量并不多。
  在這種情況下,我們怎么去庫存?我個人看法,中國的稅收比較高,個稅比較高,所以我認同袁總這個說法,在國外比較多,就是個人買樓、供樓款可以抵扣個人所得稅,如果我們年輕人租房子的租金,是不是可以抵扣其個人

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