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“滬九條”一周調查:波動難免 成交下滑有限

作者: 來源:每日經濟新聞 時間:2016-04-01

 

  去年以來,深圳和上海的樓市走出一波大漲行情。3月25日,傳聞已久的樓市調控靴子先后在上海、深圳落地,為瘋狂的市場降溫。調控的重拳,隔離了一部分沒有資格的購房者,他們是繼續等待,還是轉戰它地?
  調控最直接的指向有二:一是購房者,二是賣房者。對于開發企業,特別是去年搶著進入一線城市的房企來說,這種由政策調整所引發的市場變動,又會在多大程度上影響這些房企的業績?
  3月25日,上海樓市新政出臺之后,除了當天交易量有異常之外,接下來幾天,網上房地產當天公布的成交數據均超過1000套以上。3月29日當天網簽為1158套,3月30日也高達1437套,而這還是在上海頒布史上最嚴限購令,并且大幅提高二套房首付比例后的交易數字。
  有業內人士認為,上海最近幾天的網簽量這樣高,是因為網簽具有滯后性,開發商往往收到了首付款,而不是定金,才和購房者簽訂合同,并在網上房地產進行備案。由于上海規定限購及限貸政策以是否在3月25日前網簽界定按新政策還是舊政策執行,所以這幾天的日成交量可以看出,上海在嚴格實施限購和限貸政策后實際將帶來的影響。
  據克而瑞按實際備案登記統計的數據來看,上海新政后幾天的新房交易有明顯下滑,但業內人士表示這只是暫時性的,不會持續很長時間。
  上海遠郊仍有去化壓力
  那些供應最集中板塊的數據,往往最能說明限購、限貸升級會給上海樓市造成的影響。克而瑞的數據顯示,奉賢和松江是未來24個月時間里,上海供應最集中的地區。前者去年土地出讓面積在120萬平方米左右,后者的供應也在140萬平方米左右。除了3月份以來日平均成交量在5000平方米以上之外,奉賢近半年的日成交面積在2500~2800平方米。
  如果調控后,這一日成交量成為常態,那么區域的去庫存壓力就會增加。中原地產提供的數據顯示,僅以去年以來奉賢出讓的住宅用地面積120萬平方米以及在售的54萬平方米的可售房,按照上述日成交,大約需要11.5個月才能去化全部庫存。
  《每日經濟新聞》記者進一步了解到,奉賢的購買人群中有近兩成非戶籍人員,短期內受政策影響,交易量將會有5%~6%的交易量下滑。
  相比之下,松江的非戶籍人群構成比例更高,有近四成非戶籍人員購買,如果按照30%被限購來算,則該區域短時間將會有12%左右的交易量下滑。記者從中原獲得的數據顯示,3月前的半年時間里,松江的日成交面積在5000平方米左右。按照目前松江新房庫存106.7萬平方米,以及松江新城、佘山、九亭、泗涇四大板塊出讓的超過141萬平方米建筑面積的土地計算,從廣義角度來說,該區域總庫存將在240萬平方米,去庫存的周期在16個月左右。
  這些數據都反映出調控后上海遠郊的去化壓力,這些板塊的新房未來在定價上有下調的壓力。
  開發商會不會降價?
  除了松江、奉賢等區域外,其他區域在限購令實施后,也會面臨成交量逐步下滑,短期內庫存上升的壓力,但隨著開發商改變推盤節奏,這些區域的供求關系又會達到新的平衡點。
  以目前集中供應的青浦為例,在售新房的總面積在106萬平方米,加上去年住宅出讓的土地,理論上的庫存可以達到180萬平方米。在扣除了3月份成交特殊放量的3月4日、3月24日、3月25日三天后,日均成交在4700平方米,則去化周期在12個月。
  短期內量能會有局部下滑,郊區的下滑會更明顯一點。3月初,政策面、基本面延續了市場高熱度態勢,進入3月之后,市場普遍認為后續會有調控政策出臺,因此紛紛趕在新政出臺前集中入市,這就造成了量能集中釋放。未來部分樓盤成交量會有兩到三成的降幅。
  中原地產研究總監衛歡向記者表示,從目前情況來看,市場信心產生的博弈大于實際限購產生的影響,此外,資金供給、貸款難度比較大,銀行如果貸款折扣上調,又會打壓一部分購房者的入市信心。在市場波動之后,有剛性需求的人還是會選擇入市,畢竟上海對于政策的消化能力很強。
  雖然部分地區去庫存壓力不小,但開發商卻缺乏降價動力。國家統計局的數據顯示,今年1~2月份,房地產開發企業到位資金21392億元,同比下降1.0%,但仍處于高位,而上海今年1~2月房地產開發完成投資499.81億元,增長10.3%。這些都表明,至少在短期內開發商還不差錢。
  當然,不會大幅降價的預判,只能從短期來看。
  新城控股高級副總裁歐陽捷表示,這次上海新政影響的最大人群是改善型需求和外來人口需求,而調控政策實際影響的人群在15%左右。
  新政雖然把需求延后,但需求本身并沒有消失。因此,調控影響的時間不會太長,交易量下滑也不會非常明顯,而且時間不會超過一個季度。此外,新開工量還在持續下降,一手房庫存不會增加,短期內待售面積會增加。隨著在建施工面積逐步轉化為待售面積,總的庫存并不會減少。
  對于開發商來說,前期已經積累了資金,從這個角度來說,開發商并不缺錢,而房價臺階式地上升,開發商并不急于出貨。因此從資金角度來說,開發商不會受到任何壓力。短期的調控抑制了上海房價快速上漲的預期,但最根本格局不會改變。

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