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現在買房值嗎?發改委:2016房價這樣走

作者: 來源:中國經濟網 時間:2016-04-06

 

  國家發展與改革委價格監測中心日前發布報告顯示,2016年各地房地產市場剛性需求和改善性需求進一步釋放,對于房地產價格上漲形成有力支撐,全年房地產價格將保持明顯上漲的態勢,漲幅將超過去年。
  但由于各地庫存、新增供給、購買能力等情況不同,因此不同區域價格仍呈現明顯的分化走勢,預計北、上、深為代表的一線城市和部分熱點二線城市住房價格短期內將呈現大幅上漲態勢,但前期漲幅較大的深圳市房價會出現一定幅度的調整。
  熱點二線城市住房價格短期內也將呈明顯上漲趨勢,且房價漲幅有擴大的可能;而去庫存壓力較大的三四線城市房產價格短期內下行壓力仍然存在,但預計降幅將有所減小,部分三四線城市住房價格會出現不同程度的上漲。
  一線城市樓市現退燒信號有房源一夜跌價160萬
  此前一路猛漲的一線城市房價,近期出現的波動。繼上海為調控樓市出臺最嚴“滬九條”之后,深圳出臺貸款首付比例最低4成,連繳3年個稅才能買房等政策;北京相關政府部門亦開始對二手房市場進行專項檢查等。受此影響,近日,上述一線城市樓市均出現退燒信號,購房者進入觀望狀態,樓價大幅下滑,有房源甚至一夜猛跌160萬。
  上海:有房源一夜爆跌160萬
  在“滬九條”的影響下,上海已有不少業主先后調低報價。如在碧云板塊,有一名置換型客戶,房子剛定好,本來二手房可以慢慢賣的,結果政策出來后,原來掛牌1150萬元的別墅,現在愿降價到990萬元賣,而且還可以談價格。上海有中介上周末透露,遭遇了近期最冷清的一個周末,來客量有所減少,比前幾個周末減少大約40%左右。
  業內人士分析,大約7個月左右時間上海樓市的成交量將跌入低谷期。“在10月份為了激活市場成交量,或者部分房企因為資金面的問題,上海樓市勢必會出現‘降價’甚至‘大幅降價’以價換量的局面。”民生證券地產溫陽團隊預測稱,至年底上海的房價下降10%—15%之間。
  深圳:購房者進入觀望狀態
  調控的靴子落地后,深圳樓市看似平靜的表面之下,買賣雙方的博弈卻在加劇。受此影響,業主此前強硬的叫價心態亦開始動搖。數據顯示,在剛剛過去的一周,深圳有兩成業主下調報價。一手樓方面,上周推售的5個樓盤中,大部分銷售率均不太理想,有4個項目銷售率低于7成,其中又有2個項目銷售率低于5成。
  業內人士認為,新政落地后購買力預計將會減少三分之一,半年內將會對深圳房價產生影響,至少可以穩定住今年的房價。不過,民生證券地產溫陽團隊則預測認為,至年底深圳房價下降20%—25%。
  北京:下架萬套高價房源
  據了解,近日鏈家官網上出現了大批量價格為每平方米14萬多元的學區房,而此前掛出的每平方米動輒數十萬的高價房源現已不見蹤影。
  北京鏈家相關負責人表示,他們下架了部分高價房源,其中主要是學區房。這些高價房源給市場造成了不良的氛圍,單價高于15萬元的房源他們將不再委賣,繼續委賣的學區房標價一律不超過15萬元。一名地產界人士告訴對外稱,近日北京房地產中介紛紛下架了高價房源,總數高達萬套。
  廣州:交易量火爆價格平穩
  最新數據顯示,3月廣州二手住宅網簽共計10818宗,環比上漲311.02%,同比亦有288.86%的漲幅,是近5年來單月網簽量最高。
  不過,交易量的大漲并沒有帶來價格的爆漲。一中介公司負責人表示,雖然樓市爆漲的情況下,也有不少非學位房業主加價售房,但其加價幅度通常在3%到5%左右,遠遠低于此前北、上、深動輒數十萬元到上百萬元的加價。
  因此,廣州與上述三大城市的房價愈拉愈遠。不少網友將廣州稱之為“最理性的城市”。
  由于樓市的未來變化前景仍不明朗,所以很多人對現在買房還是以后買房表示很糾結。下面帶你了解中國樓市未來的10大趨勢,看看現在買房時機對不對?
  1、城市之間房價差距將更大
  政府一直想在城鎮化過程中,實現大中小城市的均衡發展。但由于公共資源無法均衡配置,發展機遇更多地集中在首都、直轄市、省會城市和特區,所以城市發展中的“馬太效應”將日益明顯。
  過去5年里,中國形成了三大三小6個人口增長中心,“三大”是北京、上海和深圳,以及其周邊城市;“三小”是鄭州、長沙和“廈門+泉州”。資金增量上,北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成為明星城市。上述這些地方,其房價將獲得人和錢的雙重支撐。
  2、大城市房屋日益資產化
  一線城市,以及10個左右的強二線城市,其中心區的物業將日益資產化,而且投資人將全球化、全國化。中小城市,特別是人口流失城市,房屋將回歸居住、辦公、商業等原始屬性。對于多數中國人來說,房子最令人痛苦的時代過去了。絕大多數城市的95后,他們的青春將不再受到住房的擠壓,這是房地產泡沫帶給我們的最大福利。
  3、小戶型將機械化
  在大城市中心區,機械化的小戶型將崛起。20來平米的小公寓,將演變成一架精密的儀器,通過折疊、打開,創造出豐富的生活場景。開發商,越來越像客機、游輪的生產商。
  4、逆城市化很難出現
  很多國家在充分城市化之后,會出現逆城市化。也就是城里人到農村買地,建別墅。未來10到20年,中國很難出現這種局面。因為中國人多,耕地少,土地國家所有。此外,公共資源的不均衡分配,也讓去農村居住的人,生活不方便、不安全。
  5、大城市很難“去中心化”
  歐美絕大多數城市,都出現了去中心化的趨勢。目前中國特大城市無不面臨交通、環境的壓力,讓一個城市擁有多中心成為很多人的夢想。但中國的國情是人均耕地少,土地國有化。國家正在劃定大城市的邊界,防止無限制侵占土地。加上公共資源不能均衡分配,所以去中心區難度極大。相反,移動互聯網技術的發展,正讓交通發生新的變局:如果北京這樣的城市,有150萬輛出租車和專車,私人就沒有必要擁有汽車。這樣,城市的交通死結就被打開了,去中心化意義就不大了。
  6、商鋪面臨價值重估
  商鋪面臨的最大問題是,“提袋消費”(服裝、鞋帽、家電等)日益被網購取代,支撐商鋪價值的只剩下“體驗式消費”(餐飲、電影、培訓、溜冰場)。傳統商業旺區的街鋪,可能是最危險的資產,因為單價太高。此外是人口流失城市的郊區、新區的綜合體。“一鋪養三代”越來越困難,“三代養一鋪”的悲劇隨時發生。
  7、寫字樓跟住宅價格將長期倒掛
  在一線城市,一直存在一種現象:同樣地段、同樣檔次的住宅和寫字樓(含商務公寓),住宅更貴。為什么?原因有三:第一,商業物業基本上沒有學位,不能落戶口;第二,商業物業土地使用年限短;第三,管理費水電價格高,一般不能通煤氣。
  網絡時代,在家辦公、分散辦公、郊區辦公正在成為時尚,寫字樓的“剛需色彩”不足。一個人在辦公室,可能只需要3平米就夠用了,但對住宅面積的需求是多多益善。未來這種現象將持續,投資房地產還是要首選大城市中心區的住宅。當然,如果你希望現金流充裕,就是要投資好的寫字樓。
  8、房產稅會出臺,但對市場影響不大
  由于絕大多數城市房地產出現了拐點,為了穩增長,國家不太可能出臺嚴厲的房產稅。房產稅是地方政府的稅源,將來肯定會因地制宜,稅率各不相同,減免政策也不相同。一線城市的房產稅率肯定會最高。整體而言,房產稅對房價影響不大。
  9、計劃生育政策將逐步調整,但對樓市影響不大
  全面放開二胎,已經沒有任何懸念,只是時間問題。未來,可能還會有更寬松的人口政策。否則,中國在幾十年之后,將面臨嚴峻的人口危機(過度老齡化,勞動力不足)。這對樓市構成長期利好,但作用可能沒有想象的大,因為生兒育女的成本越來越高,年輕人在生育上的積極性在下降,這也是全世界的趨勢。早晚有一天會有地方政府宣布:多生一個孩子,獎勵半套房子。
  10、大城市的房價:漲漲漲
  中國的城市模式完全不同于美國。我們是摞起來的城市,密度高,人口高度集中。這種趨勢一旦形成,很難改變。你讓中國人過“買個牙刷也要開車10分鐘”的生活,是不可能的。所以,有人口增量的城市,房價很難回落。加上人民幣貨幣供應量長期偏高,所以房價只能不斷上漲。
  以美元計價,中國大城市的房價或許會在未來幾年出現波動、反復,甚至下跌。但以人民幣計價,房價的大趨勢是不斷上漲。

 

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